年収1000万円で始めるアパート経営の戦略や物件規模は？融資に強い不動産会社も

年収1,000万円前後になると、アパートなら1棟投資も検討の余地が出てきます。長期での計画を立てて、適度な物件規模で取り組んでいきましょう。

融資に強い不動産会社なら、初めてのアパート経営でも融資交渉をスムーズに進められます。

今回は、年収1,000万円から始めるアパート投資のポイントのほか、アパートローンについても解説します。

目次

1. 年収1,000万円になるとアパート経営が始めやすい3つのポイント
   1-1．年収が高いとローンの限度額も伸びる
   1-2．賃料収入目当てならアパート投資が有効な選択肢のひとつに
   1-3．急な資金ニーズにも対応できる可能性が高い
2. 年収1,000万円の方のアパート経営戦略や規模の考え方
   2-1．所有する物件の数
   2-2．所有する物件の立地
   2-3．所有する物件の規模
3. アパート経営の融資（アパートローン）に強い不動産会社
   3-1．シノケンプロデュース
   3-2．アイケンジャパン
4. まとめ

1　年収1,000万円になるとアパート経営が始めやすい3つのポイント

本業と並行して行う兼業の不動産経営の場合、不動産投資だけで生計がたつほどの規模にならない限りは本人の年収が事業規模を左右する要因の一つとなります。

年収が1,000万円付近に到達した方にとって、アパートでの一棟経営は有効な選択肢の一つです。その理由を見て行きましょう。

1-1　年収が高いとローンの限度額も伸びる

ひとつめは、年収が高い方がローン限度額が伸びると期待されることです。高額な不動産物件をすべて現金で購入するのは多くの場合困難です。そのため、アパートローンを活用して自己資金を抑えながら物件を購入します。

アパートローンは、担保に入れられる収益物件があるなどの状況がない限り、本人の年収が融資限度額を大きく左右します。融資限度額の目安は年収の7倍～10倍程度です。

年収1,000万円なら、最大1億円前後の融資を受けられる余地があります。この金額ならば規模をうまく検討すればアパートの一棟買いが可能です。まず、年収1,000万円は「アパート一棟買いを検討できる」層といえるのです。

1-2　賃料収入目当てならアパート投資が有効な選択肢のひとつに

不動産投資の目的を月々の賃料収入においているなら、アパート経営は有効な選択肢のひとつとなります。

区分マンション投資は、物件価格が相対的に低く経営を始めやすい一方で、一区画だけを所有するため得られる賃料収入は少額となります。ローン返済や税金・諸費用を差し引くと月々のキャッシュフローはマイナスになるスキームもあります。

アパートの一棟経営では、一定の規模があればより潤沢な賃料収入が期待できます。区分マンションの経営と比べると、ローン返済やランニングコストを加味しても現金が手元に残り、毎月賃料収入を得られる可能性が高いでしょう。

なお、より大規模なマンション一棟経営の方がさらに賃料を増やすという選択肢もありますが、マンション一棟となると郊外の物件でも億円単位の融資が必要になります。年収1,000万円で取り組むのは容易ではありません。

そのため、賃料収入を目的とするなら、年収1,000万円の層にはアパート一棟経営が有力な選択肢のひとつとなるのです。

1-3　急な資金ニーズにも対応できる可能性が高い

年収1,000万円あれば、アパート経営において生じる資金ニーズに対応できる可能性が高く、長期的に経営を継続できると期待できます。

アパート経営では、定常的にかかる管理費用のほか、定期的な修繕や10年に1度程度の頻度で行う大規模修繕により支出が発生します。そのため、ある程度まとまった資金を手元に残しておく必要があるのです。

賃料収入から適切に資金を確保しておくこともできますが、不測の事態により残しておいた資金だけでは不足する場合もあるでしょう。このような時、本業の年収が高い方の方が一時的に資金を捻出しやすいため、予想外の支出にもうまく対処し、経営を継続できる可能性が高いと期待できます。

2　年収1,000万円の方のアパート経営戦略や規模の考え方

年収1,000万円の場合の戦略や規模の考え方について次の観点からまとめました。

• 所有する物件の数
• 所有する物件の立地
• 所有する物件の規模

それぞれの着眼点から、アパート経営の方針を検討してみましょう。

2-1　所有する物件の数

年収1,000万円から見込まれる融資の上限額「～1億円」を念頭に置くと、当面所有する物件の数は1～2棟が目安になります。

事業拡大に特段の意欲がないのであれば、1棟のみでも副業の不動産経営としては充分な収入が期待できるでしょう。事業規模を拡大していきたいなら、まずは2棟所有を目指してみるのも一案です。

短期間に3棟以上をもつとなると、低価格な物件を選択する必要があります。低価格な物件は利回りが高い＝リスクが高い物件であったり、一棟の区画数が少ない物件で得られる賃料収入が限定的なケースが少なくありません。

3点目で紹介する物件の規模を維持するためにも、年収1,000万円クラスでは、当初は「2棟以内」が一つの目安となります。

年数が経過して残債が小さくなり、さらに家賃収入による貯蓄が増えれば、長期的には物件数を追加する余地も出てきます。3棟以上へ規模を拡大していきたい方は、十年単位の長期計画を立てておきましょう。

2-2　所有する物件の立地

1棟に絞るのであれば、都内でも郊外であれば検討が可能です。より都心部の物件を検討するケースが多い区分マンションと比べて、駅に近い利便性の高い物件であれば、郊外でも充分に収益性が期待できます。

首都圏は人口規模や今後の若年層の人口流入見通しを踏まえると、賃貸需要が強い状態が続くと考えられます。年収1,000万円で、1棟前提なら首都圏にアパートを持つことも検討可能になります。

2棟以上を目指すとなると、自己資金がよほど多い場合を除いて、1棟当たりの価格を5千万円～7千万円程度に抑える可能性があります。この金額になると首都圏では、立地条件がやや悪かったり、築年数が古い中古アパートなどとなります。

大阪・名古屋といった首都圏以外の大都市圏まで検討することにより、2棟買いでも物件の規模を維持しやすいと期待できます。災害リスクや長期的な人口動態の変動リスクを踏まえると、異なる地域に1棟ずつ所有するのも有効な選択肢のひとつです。

大阪・名古屋は東京と比べると人口規模や経済規模が小さいため、各首都圏の都心駅までのアクセスや最寄駅からの利便性などを厳格にチェックして、購入物件を絞り込みましょう。

2-3　所有する物件の規模

物件規模については厳格な決まりがあるわけではありませんが、まとまった賃料収入を目指すなら6室以上の物件としたいところです。

例えば単身者向けのワンルームの場合、部屋数が少ないとそれだけ賃料収入の規模が小さくなります。一定の収入を目指すなら、6室以上がひとつの目安といえるでしょう。

立地や地域などほかの条件が一緒であれば、基本的に室数は物件価格と正比例する傾向にあります。年収1,000万円あれば、1棟所有なら6室以上の物件を見つけるのはそう難しくないでしょう。市況次第では、もう少し大規模な物件も視野に入ってきます。

2棟以上を所有するときにも、6室以上という条件をできるだけ堅持して物件を選びましょう。

3　アパート経営の融資（アパートローン）に強い不動産会社

初めてのアパート経営では、アパートローンの融資審査に通過できるかどうかがネックとなります。また、属性次第でどのような物件が購入できるのかが決まるため、資金調達と経営戦略は同時に検証する必要があります。

ここから紹介するシノケンプロデュース、アイケンジャパンは、どちらもアパートローンに強みのある不動産会社です。初心者向けのアパート経営セミナーや個別相談も提供しているため、これからアパート経営を始めたい方も選びやすい不動産会社となっています。

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供するアパート建築会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られており、アパート供給棟数は自社施工で6,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、8年連続No.1に輝いているのも特徴です。

グループ会社のシノケンファシリティーズの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2021年4月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

多数の金融機関との強いリレーションをもつ

30年超にわたる不動産販売の実績から、多くの金融機関での融資の実績があり、複数の金融機関がシノケンとの提携ローンを提供しています。シノケンの紹介かつシノケンの物件購入用の資金であることを条件に、スムーズに融資契約が結べるのが特徴です。

融資交渉は初心者が苦労しがちなポイントの一つですが、シノケンの提携ローンを活用することで手間を減らせます。

デザイン性と機能性の両立させた質の高い物件

シノケンは以前から、デザイン性と機能性を両立したアパート建設にこだわっています。

土地の形状や条件に合わせ、1棟ずつデザイナーがオリジナルのプランニング・設計をしており、遮音性や防犯性、耐火性・耐震性なども備えた物件を提供することで、入居者からも高評価を得てきました。同社では物件管理も一括して行っており、管理物件では入居率98.56% (2023年年間平均入居率)と高稼働率を実現しています。

さらに、近年はIoTを全物件に導入する方針を掲げています。照明や空調の操作、解錠・施錠をスマートフォンで実行できるなど、機能性にも優れた物件を提供しているのが特徴です。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をモットーに「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開する不動産会社です。2023年12月末時点で、アパート開発棟数1257棟の実績があります。

賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。

2017年3月以降に完成したすべての物件で劣化対策等級が最高レベルの等級3の評価を第三者機関より獲得しています。2世代から3世代にわたって引き継ぐことが可能です。

強固なリレーションを持つ金融機関が多数

アイケンジャパンも、過去のアパート販売実績や、同社のアパートの資産価値の保全性などが評価されて、以下のような金融機関と強固なリレーションを築いています。

• 福岡銀行
• 西日本シティ銀行
• みずほ銀行
• 福岡中央銀行
• オリックス銀行
• 七十七銀行
• 十八親和銀行

アイケンジャパンのアパートを購入するときには、アパートローン契約をスムーズに進められるでしょう。

好立地・高品質な物件で堅実なアパート経営を後押し

アイケンジャパンの物件は原則として、さらに駅徒歩15分以内の好立地での開発を中心としています。さらに防音性や設備、セキュリティなどにもこだわった高品質な物件開発を重視しています。

そのため、空室が発生しにくく資産価値を維持しやすいアパートとなっています。取得後の物件管理もアイケンジャパンに一任することができます。

4　まとめ

年収1,000万円程度となると、アパート経営が不動産投資の有力な選択肢のひとつとなってきます。多くの賃料収入を期待する方や、手元資金に一定の余裕がある方は一度検討してみましょう。

当初は1～2棟程度から始めて、長期的に残債が減れば追加購入などの検討余地もでてきます。

なお、いずれ規模拡大を検討する際にも、アパートローンの組み方を考慮したりなど、資金計画が重要な課題となってきます。アパートローンに強い不動産会社では、自身の資産状況や資産形成の目的からへ相談することもできるため、情報収集の手段として活用されてみるのも良いでしょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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