アパート経営で1LDKの間取りのメリット・デメリットは？実績豊富な不動産会社も

アパート経営では、少し間取りに余裕のある1LDKの物件を購入する方もみられます。

1LDKは、ワンルームよりもターゲット層が広がる、競合しづらい可能性があるなどのメリットが考えられます。一方で、区画数が減る、1区画あたりの原状回復費用が高くなる可能性があるなどのデメリットに留意が必要です。

今回の記事では、1LDKでのアパート経営のメリット・デメリットを解説します。また、後半では投資用アパート販売の実績が豊富な不動産会社も紹介します。アパート経営を始めるうえでの参考にしてください。

目次

1. アパートの間取りの選択肢
   1-1．ワンルーム
   1-2．1K・1DK
   1-3．1LDK
   1-4．ファミリー向け
2. 1LDKの間取りのメリット・デメリット
   2-1．1LDKのメリット
   2-2．1LDKの間取りのデメリット
3. 1LDKアパートを検討するうえでのポイント
   3-1．占有面積にゆとりがあるか
   3-2．立地周辺の地域性・賃料水準
   3-3．競合物件の数
   3-4．設備など物件全体のクオリティで劣後しないか
4. 1LDKアパート販売の実績が豊富な不動産会社
   4-1．シノケンプロデュース
   4-2．アイケンジャパン
5. まとめ

1　アパートの間取りの選択肢

アパートの間取りにはつぎのようなバリエーションがあります。

• ワンルーム
• 1K・1DK
• 1LDK
• ファミリー向け

オーナーは地域の需要などをふまえて適した間取りを選択します。なお、1物件で複数パターンの間取りの区画があるケースも少なくありません。

1-1　ワンルーム

もっともコンパクトなタイプの間取りで、1部屋の居室のなかにキッチンも備え付けてあります。区画全体の占有面積も狭い傾向にあり、トイレとバスが一体化したユニットバス構造となっている物件も少なくありません。

コンパクトな分、同じ地域であればこのあと紹介する間取りより家賃を抑えられます。経営者の視点からすれば、ひとつの物件に多くの区画を設置できるのも特徴です。

1-2　1K・1DK

居室部分とキッチンが別になっているのが「1K」です。「K」は「キッチン」の略語となっています。居室部分が同じ広さの場合でも、キッチンが別になっている分ワンルームより1Kの方が間取りに余裕があります。

さらに、食事を取るためのテーブルなどを置くスペースがあるのが「1DK」です。「D」は「ダイニング」の略となります。

1DKは、実質的には居室のほかにコンパクトな部屋がもうひとつある感覚に近いため、ワンルームや1kよりゆとりを持った間取りとなります。

「K」か「DK」かはキッチンスペースの広さによってルール付けされています。公益社団法人首都圏不動産校正取引協議会によると、キッチン部分が4.5畳以上となると、食事を取るスペースが確保されているとなり「DK」となります。（※参照：公益社団法人首都圏不動産校正取引協議会「特定用語の使用基準」）

4.5畳が確保されていないと、1DKと掲げて募集ができないため、アパートの新築やリフォームの場合には注意しましょう。

1-3　1LDK

居室に加えて「LDK」すなわち「リビングダイニングキッチン」が備わっている物件が1LDKです。単身用の物件としてはゆとりがある間取りで、二人暮らしや幼い子供1人程度までの家族が暮らすケースもあります。

LDKとDKも基本的には広さで区分けがされています。1LDKの場合は、8畳以上が確保されているとLDKとなります。

表記上はリビング・ダイニング・キッチンと一体のようにかかれますが、さらにゆとりを持たせた間取りでは「リビングダイニング」と「キッチンスペース」が分かれている物件も少なくありません。

1-4　ファミリー向け

2DK・2LDK以上のファミリー向け区画を備えたアパートも少なからず存在します。DKやLDKの考え方はここまで紹介したものと同様で、居室が増えればそれだけ先頭の数字が増えます。

• 2LDK= 居室2部屋＋LDK
• 3LDK= 居室3部屋＋LDK
• 4LDK= 居室4部屋＋LDK

居室が多いほど、規模の大きい家族に対応しやすくなりますが、その分同じ地域のコンパクトな物件と比べて家賃が高額な傾向に。家族がいる世帯では、戸建てや分譲マンションも潜在的な競合となります。

そのため、ファミリー向け区画を取り入れるときには、その地域の賃貸需要の見極めがさらに重要です。

2　1LDKの間取りのメリット・デメリット

単身用の物件としては比較的ゆとりのある1LDKの区画が備わったアパートも選択肢となってきます。ここからは、1LDKをアパートの区画に取り入れるメリット・デメリットについて見ていきましょう。

2-1　1LDKのメリット

1LDKをアパートに取り入れるメリットは、次のとおりです。

• 快適な住環境を提供しやすい
• ターゲットの拡大が期待できる
• 供給数が少ないため競合しづらい

1LDKは、単身用のほかのアパートの間取りと比べてゆとりを持たせることができます。広さの面でいえば、入居者により快適な住環境を提供できる可能性が高いでしょう。

また、ワンルームや1K・1DKのターゲット層は基本的に単身者に絞られます。一方で、1LDKは単身者のほか、カップル・夫婦やマイホーム購入前の一部子育て世代までターゲットにすることが可能です。ターゲット層が広がれば、客付けがしやすくなると期待できます。

他方、供給数は単身者向けのアパートとしては少ない傾向に。たとえば不動産検索ポータルサイトで検索をかけると、しばしばワンルームよりも1LDKの募集は少ないのが確認できます。

供給数が少なければ、それだけ似た間取りの物件が競合となりにくく、入居者を獲得しやすいと考えられます。

2-2　1LDKの間取りのデメリット

アパートにおける1LDKのデメリットはつぎのとおりです。

• 1物件あたりの区画数が減る
• 原状回復費用が高くなる可能性
• 家賃が高額化して入居者獲得が難しくなるリスクも

1LDKは1区画の面積が広いため、床面積が同じ物件同士では、とれる区画数がワンルームや1Kなどと比べて少なくなります。その分家賃を高くできるためケースバイケースとはなりますが、建物全体で見ると得られる家賃もワンルームだけの物件より少なくなる可能性があります。

また、退去者が出たときの原状回復費用が高くなる可能性があります。ランニングコストを賄うために日頃から多めに手元現金を確保しておく必要があるでしょう。

なお、1物件あたりの区画数が抑えられるため、長期で見たときのランニングコストの総額は、必ずしも高額化するとは限りません。

単身むけ賃貸全体でみた時には、占有面積が広い1LDKのアパートはその地域見て家賃を高めに設定する必要があります。地域の賃料相場や住民の所得水準にもよるものの、賃料の高さがネックとなって客付けが難しくなるリスクもあるでしょう。

3　1LDKアパートを検討するうえでのポイント

メリット・デメリットを理解したうえで、つぎのようなポイントを総合的に勘案して1LDKの是非を検討する必要があります。

• 占有面積にゆとりがあるか
• 立地周辺の地域性・賃料水準
• 競合物件の数
• 設備など物件全体のクオリティで劣後しないか

3-1　占有面積にゆとりがあるか

占有面積に充分なゆとりがあるかをみておきましょう。1LDKの基本的な部分となるリビングダイニングと居室を確保するためには、ワンルームや1Kより広い面積が求められます。

限られたスペースに無理に1LDKを配置して、バス・トイレや収納などほかのスペースのゆとりがなくならないように留意しましょう。

一人暮らし向けの1LDKで35平方メートル以上はあるのが望ましいといえます。また、地域内にほかの1LDK物件があるようなら、過度に劣後しないようにしましょう。

土地・建物の面積が足りないなら、ほかの間取りを検討するのもひとつの選択肢です。また、建売を購入する場合も、上記のポイントをふまえて比較検討しながら、適切な物件を探しましょう。

3-2　立地周辺の地域性・賃料水準

立地周辺にどのような人が住んでいるか、地価及び賃料水準などをみておきましょう。たとえば、余裕のある単身者をターゲットとする場合、駅に近い便利な場所で、さらにオフィスワーカーが多く住む地域がよいでしょう。

所得水準について市町村よりも細かい粒度でチェックするのは困難なので、代わりに地価や賃料水準をみておきましょう。高地価・高賃料の地域の方が、所得にゆとりがあり、やや高く広めな1LDKでも需要が集まると期待されるからです。

逆に以上の条件に当てはまらない場合には、コンパクトなワンルームで賃料を抑えて経営するのもひとつの選択肢となるでしょう。

3-3　競合物件の数

1LDKのメリットとして「競合物件の数が少ない」という点がありますが、これはあくまで一般論なので、その地域での物件の数をみておきましょう。周辺に1LDKが多い場合には、地域性などもふまえて充分な需要が期待できるか慎重に判断する必要があります。

競合物件が少ない方が、既存の単身者向け物件では捉えられない需要を集めて、順調に客付けを進められる可能性があります。

3-4　設備など物件全体のクオリティで劣後しないか

間取りだけでなく、設備やデザインなど全体的なクオリティにも気を配りましょう。相対的に賃料が高めになりがちな1LDKは、新しく高品質な設備がついていて、洗練されたデザインを取り入れているアパートも少なくありません。

設備で言えばIoTの導入、オートロックや宅配ボックス、太陽光発電の導入などが考えられます。周辺の物件を参考にして、設備面やデザインで見劣りしないように配慮しながら、新築の建設や物件選びを進めましょう。

4　1LDKアパート販売の実績が豊富な不動産会社

シノケンプロデュース、アイケンジャパンは、どちらも投資用アパートの販売実績が豊富な不動産会社です。今回紹介したような1LDK物件の供給も行っているうえ、物件の品質にも拘っています。

4-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供するアパート建築会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られており、アパート供給棟数は自社施工で6,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、8年連続No.1に輝いているのも特徴です。

2023年3月末時点で、グループ会社のシノケンファシリティーズがの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2021年4月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

高品質で1LDKでの供給も多いハーモニーテラス

シノケングループでは従来よりデザイン性と機能性の両方にこだわったアパートを供給してきました。近年は1LDKでの単身者向けアパートも多数販売しています。

デザイン面では「ヨーロッパに見られる高級列車の客室をイメージさせるようなワンランク上の居住性」を追求しています。

さらにIoTを原則全ての物件に導入しています。スマホを通じて空調や照明、施錠・解錠などをおこなえるなど、機能性にもこだわった物件を供給しているのが特徴です。

また、30年超にわたる不動産販売の実績や、高品質で資産価値を維持しやすいと期待されることから、多くの金融機関と提携しています。

複数の金融機関が提携ローンを供給しています。借り手の属性次第ではフルローンに近い条件での借入も可能で、自己資金を抑えてアパート経営を始められます。

4-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をモットーに「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開する不動産会社です。2023年12月末時点で、アパート開発棟数1257棟の実績があります。

賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。

2017年3月以降に完成したすべての物件で劣化対策等級が最高レベルの等級3の評価を第三者機関より獲得しています。2世代から3世代にわたって引き継ぐことが可能です。

好立地に高品質なアパートを自社開発

アイケンジャパンは、都市部・徒歩15分以内の好立地な場所をターゲットとして自社でアパート開発を行っています。「社会人の女性」をメインターゲットとしているため、1LDKのアパート開発実績も豊富です。

土地に合わせて柔軟に設計をしながら、そのためデザイン性とセキュリティ性に細部までこだわったうえで「シンプルかつ高級感」があるデザインで「住み心地のよいアパート」を追求しています。

土地選びから手がけ、地形に合わせた設計が可能

アイケンジャパンでは、アパートを建設する土地の取得から行っていて、駅から徒歩15分以内の利便性の高い土地を中心に取得して、アパート建設・販売をしています。土地に合わせて自由度の高い設計をする能力が特徴です。

アイケンジャパンでは「社会人の女性」をメインのターゲットに据えてアパートのデザインや建設を行っています。デザイン性に細部までこだわったうえで「シンプルかつ高級感」のある物件を目指しています。

機能面でも、防音性や設備、セキュリティなどにこだわり、高品質で資産価値を維持しやすいと期待できるアパートを供給しているのが特徴です。

実績が評価され多くの金融機関とリレーションを構築

シノケンプロデュースと並んで実績豊富なアイケンジャパンは、物件の資産価値（担保価値）の高さや販売実績を土台として多くの金融機関と強固なリレーションを築いています。

初めてのアパート投資においても、アイケンジャパンとともにスムーズに不動産投資ローンの融資先を見つけられると期待できます。

5　まとめ

1LDKは、単身者向けアパートとしては相対的にゆとりのある間取りです。経済的に余裕のある単身者や夫婦・カップルをもターゲットに加えられるのが特徴です。

床面積に比して期待できる賃料収入は少なくなる可能性はある反面、競合物件が少なければ入居需要を獲得しやすいと期待できます。

専有面積が広いため賃料が相対的に高くなりがちなため、設備やデザインにもこだわって競争優位に立つのも有効な戦略のひとつです。アパート販売において実績のある不動産会社を利用するのも、選択肢の一つとなるでしょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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