事業用不動産サービス大手のシービーアールイー株式会社（CBRE）は5月15日、レポート「データセンター流動化の黎明」を発表した。日本で投資事例が増えるデータセンター（DC）について、「投資妙味が増すDC」として、投資家に注目される理由をはじめ、市場の概況、運用面における特徴、投資対象としての可能性を分析している。
金利の先高観が強まる中、DCは需要が景気変動の影響を受けにくく、長期の安定したキャッシュフローが見込める投資対象として注目され始めた。主要アセットタイプに比べ利回りが高く、高めの収益成長が見込まれるためだ。一方、収益安定化に時間を要する、Capexが高額でリスクコントロールが難しい、テナント入れ替えの難度が高いなど、留意すべき点もある。
日本におけるDCの投資事例は徐々に増えており、需要拡大を見越し、首都圏や近畿圏ではDCの開発計画は目白押しの一方、開発用地や電力の確保が難しくなっている。このため、北海道や九州など地方都市でも開発案件が増えてきている。
特に、首都圏のDCの需給は逼迫している。今後3年間の供給量は過去3年間の実績を上回るものの、需給の緩みは限定的と予想。強い需要を背景に電力・建設コスト上昇分が転嫁できるとみられるため、データセンターの利用価格はゆるやかな上昇が予測される。
DCへの投資は、主に直接投資、共同出資、M&Aの3つのアプローチがある。直接投資は土地・建物、設備など投資範囲に応じて運用形態が分かれ、それぞれリスクとリターンが異なる。共同投資やM&Aは、投資家とデータセンター事業者が互いの強みを活かせることや、早期にデータセンター事業へ参入できるメリットなどから、事例が増加中という。
米国やシンガポールではDC特化型の上場REITも見られているが、日本ではまだ存在していない。日本のREITの場合、ポートフォリオの総額に占める不動産等への投資額の割合が50％以上（上場REITは70％以上）としなければならない投資法人法上の制約があるため、設備の構成比が大きいDSに特化したJ-REITの組成は難しい。このため、DSはいくつかの銘柄で一部組み入られているにとどまっていいる。一方で、土地・建物のみを所有するシェルコア型は、REITでも取得のハードルが下がるため、投資するケースが増えている。
同社は「今後、外部成長を図るためにDCをポートフォリオへ組み入れるREITは増えてくる可能性がある。REITによる取得が増えれば、DCの収支や利回りなどのトラックレコードも積み上がる。こうした投資判断の材料が増えることで、DCの取引がさらに活発化することが期待される」としている。
HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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