オーナーズブック、エクイティ海外型案件で確定利回りが想定利回りを大幅に上回る

ロードスターキャピタル株式会社は8月26日、子会社のロードスターインベストメンツ株式会社が運営する不動産特化型クラウドファンディング(CF)サービス「Ownersbook(オーナーズブック)」で、エクイティ型案件の海外型第1号案件の償還手続を全て終了したと発表した。エクイティ型案件は国内型・海外型ともに運用実績が確定、確定投資利回り(内部収益率)はそれぞれ22.8%、10.4%となり、想定利回りを大幅に上回った。

エクイティ型は、CFで集めた資金を使って、単数または複数の特別目的会社(SPC)を経由して不動産信託受益権を購入。投資家は、対象物件の運用中の賃料収入や不動産信託受益権の売却による売却益をオーナーズブックから配当として受け取る仕組み。

国内型は、国内の不動産を購入する際の自己資金にあたる部分をCFで募る。運用次第では賃料収入や出資金償還額が減少するリスクもあるが、投資家は出資持分に応じて賃料収入や売却益を享受できる。

オーナーズブックの国内型第1号案件「秋葉原オフィスビル」は東京都千代田区に所在するオフィスビルを投資対象とした案件。申込総額2億6500万円、投資実行日は2018年8月24日。償還手続は今年5月27日に完了した。同案件は、ロードスターキャピタル社もセイムボート出資を行い、「グループが運用を担うことで投資家と一体感のある投資プロジェクトを目指した」としている。

運用期間中に共用部の改修やテナントの入れ替えなどを行ったことによりキャッシュフローが大幅に改善、 想定を大幅に上回る価格での売却に成功した。この結果、確定投資利回りは想定利回り7%を大幅に上回る22.8%となった。

海外型は、米国の不動産CF事業者 Fundrise, LLCが提供する米国の非上場 REITにクラウドファンディングで投資可能なサービス。投資商品は幅広い種類の米国不動産への間接的な投資で、各プロジェクトから得られる収益が投資家への主な配当原資となる。実質的に米ドルでの運用なため、投資分散効果も期待できる。

海外型第1号案件「US非上場eREIT第1号ファンド匿名組合出資持分案件」は、申込総額:3億3300万円、投資実行日は19年10月29日、償還手続完了日は今年8月26日。 米国各地の安定的な商業用不動産プロジェクトに対する貸付債権を中心にポートフォリオが組まれ、キャピタルゲインの追求よりも変動幅が低く安定した現金配当を生み出すことを目指した。

同社グループはFundrise社との定期的な情報交換で現地の不動産金融の情勢の把握に努め、予定より早期に償還した結果、 円安の影響もあり、確定投資利回りは想定利回り4.6%を大きく上回った。

同社は「オーナーズブックのエクイティ型は、不動産マーケットの影響を直接受けることやSPC(特別目的会社)を通じた運用、その他開示情報の多さなどから、条件がかみ合った場合に案件化できるもので、組成自体極めて専門性が高い投資商品」と説明する。一方で、第2号以降の案件提供への要望が非常に多いことから、「一層の成長のため継続的にシステム開発やサービス向上に取り組み、支持される投資サービスとなれるよう努めていく」とコメントした。

なお、エクイティ型案件については、不動産の賃料収入や売却益が配当原資になるため、購入時よりも高い金額で売却するとその分配当が増える半面、購入時よりも安い金額で売却すると元本の一部、もしくは全額毀損する可能性があると説明している。

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