住宅ローン比較サイト「モゲチェック」を運営する株式会社MFSは11月8日、オンライン不動産投資サービス「INVASE（インベース）」に、AIを活用した区分マンションの価格・利回りシミュレーターを搭載した。東京23区と横浜市、川崎市の50㎡以下の投資用区分マンションの物件情報を約230万件分析、利用者は購入を検討する物件の立地や築年数、賃貸状況など8項目の情報と賃料を入力することで、理論的な物件価格を計算できる。個人投資家が物件価格の妥当性を判断しやすくする狙い。
同社によると、投資用不動産の評価方法としては収益還元法や取引事例比較法などが知られているが、日本の不動産取引では実際の取引データが公に開示されておらず、価格決定に関する一般的に利用可能な統計モデルも無いため、これまで個人投資家が投資用不動産の価格の妥当性を判断することが難しかった。
同社はAIを活用して物件が生み出す賃料の安定性を測る計量モデル「Pスコア」を開発、Pスコアの計算およびPスコアと賃料から価格を計算するシミュレーターをインベースに実装した。同モデルでは、Pスコアに対応する賃料利回り（利回り）も算出することができるため、物件情報と実際の賃料から理論的な物件価格が計算できる。賃料の安定性を測る一般利用可能な計量モデルは日本初（同社調べ）。
AIシミュレーターの画面イメージ
Pスコアに対する利回りは、市場実勢を踏まえて毎月アップデートされるため、価格情報は常に最新。同社は、シミュレーターの活用により投資用不動産の価格の透明性が担保され、売買が促進され、結果として投資用不動産の流動性の向上に繋がることを期待している。
インベースはオンラインに特化した不動産投資サービスで、業界初（同社調べ）の不動産投資ローンの借り入れ可能額を判定する「バウチャーサービス」や、不動産投資ローンの借り換え先金融機関を紹介する「借り換えサービス」を提供する。18年10月のサービス開始から会員登録数は3万人を突破。オンラインサービスであることを強みに、不動産投資を副業とするサラリーマン投資家の利用が多い。
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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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