東京都内で資産価値が「落ちやすい駅」「落ちにくい駅」は？リーウェイズがランキング公開

新型コロナウイルス感染拡大に伴うリモートワーク、都心からの転出などで、自分の家の資産価値はどうなるのか、気になる人は多いだろう。不動産価値分析AIクラウドサービス「Gate.（ゲイト）」を開発・提供するリーウェイズ株式会社は5月25日、東京都内資産価値が「落ちやすい駅」「落ちにくい駅」のランキング比較を公開した。独自で収集した物件データを元に、エリア毎の新築から10年経年した時の東京都内の不動産の資産価値の下落率をランキングし、2020年と21年版で比較した。気になる結果は…。

ランキングは、都内の不動産（単身向け物件・ファミリー向け物件）が、新築～10年経過した場合にどれほど賃料・利回りに変化が見られるのかを、「物件の経年による資産価値の変化率」として算出。「資産価値が落ちにくい駅・落ちやすい駅」の上位15位までをコロナ前の過去のデータと比較している。

資産価値が落ちにくい駅（単身向け）と資産価値変化率は、20年4月で、トップが湯島（文京区）の－2.9%、2位が参宮橋（渋谷区）の－4.0%、3位が自由が丘（目黒区）の－5.1%。21年4月には3位に上野御徒町（台東区）の－5.1%が3位にランクイン、自由が丘は5位の－5.8%となった。ファミリー向けでは、20年4月が参宮橋の－3.9%がトップ、原宿の－4.1%、神泉の－4.2%と渋谷区の駅が上位3位を独占。対して21年4月は2位に上野御徒町（－4.9%）がランク入りしている。

資産価値が落ちやすい駅で、単身向けの20年4月は1位「八王子」、2位「京王八王子」3位「西国立」で、21年4月も資産価値変化率に多少の変化はあるが、ランキングは変わらなかった。ファミリー向けも上位3駅は同じ、10位までも順位に大きな変化はなかった。

結果について、同社は「20年1月から度重なる緊急事態宣言やインバウンド市場の喪失により日本の不動産市場は大きく変動した。高級物件の価格上昇や郊外の物件の価格の下落、または郊外の需要が高まって賃料が上がっているなど、様々な変化が報じられている」と市況を俯瞰。しかし「物件の価格や地価の値動きは、その時々の需要と供給のバランスを反映した動き。不動産の価格は時勢によって変化するもので、不動産投資において重要な観点は不動産の価格と資産価値の比較」と指摘。そのうえで「資産価値とはその不動産がいくらのキャッシュを生み出すかであり、資産価値を算出する際に重要なのは、その不動産を賃貸して運用したと仮定し、資産としての市場価値がどれほどあるかを測る3つの数値」と提唱する。

3つの指標とは、①いくらで貸せるか②空室率はどれくらいか③いくらの利回りか。

こうした観点から、同社は、コロナの影響により、郊外人気の高まりによって、従来からの資産価値の二極化に若干歯止めがかかるという傾向があると推察。さらに、郊外地域への需要の分散により、資産価値変化率が中央値に収れんする動きを読み取っている。

さらに、「落ちにくい／落ちやすい」が不動産価値の直接の評価ではなく、資産価値が落ちにくい駅なら「長期保有に向いている」、資産価値が落ちやすい駅なら「リノベーションでの家賃アップを期待しやすい」など、客観的な根拠を元にした中長期的な運用計画の判断材料にすべきと提案する。

コロナ禍の影響が一時的な現象なのか、または今後のトレンドになりうるのか。同社は引き続き資産価値の変動を注視し、不動産投資における判断軸になり得るデータ提供をしていくとしている。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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