COZUCHIで募集額15億円超・想定年利9%の大型案件「渋谷駅前開発PJ」9/3開始。全額を特別優先募集

LAETOLI株式会社は不動産クラウドファンディング（CF）サービス「COZUCHI（コヅチ）」で「渋谷駅前開発プロジェクト」の情報を公開した。対象物件は、JR線、東急各線、京王井の頭線、東京メトロ各線「渋谷」駅から徒歩1分の借地権付き建物。募集総金額15億7430万円、想定利回りは年利9%（キャピタルゲイン8.9%、インカムゲイン0.1%）、申し込み期間は9月3日午後7時から9日午後1時まで。最小投資金額1万円、最大投資金額3千万円。想定運用期間は今月20日から2023年7月19日までの10ヶ月。全権を特別優先募集として、9月9日に抽選を行う。

対象物件は土地面積234.12㎡、建物は鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建で延床面積は1、2階各177.43㎡、3階166.9㎡、地下1階169.36㎡。ファンドの販売会社はLAETOLI社、運営会社は株式会社TRIAD。現在は他人所有物だが今月20日までの別途定める日にTRIAD社が引渡しを受け、所有権を移転する予定。優先劣後方式で、出資比率は優先94.3％、劣後5.7％。

既にテナントは契約満了で退去しており、新たな商業ビルの開発をしていく予定。ファンドではフェーズ1として建物の開発に必要な、建築確認等の各種許認可を取得し、着工できる状態になるまでの期間10ヶ月を本ファンドの運用期間とする。フェーズ2に移行する際の本ファンドのキャピタルゲイン配当は運用期間終了時に、建築確認等の各種許認可を取得済みの土地としての評価額で、TRIAD社が物件を買い取る計画だ。

渋谷駅は大型再開発が進み、現在決まっているものでも2027年まで続く予定。対象物件は駅から徒歩1分という至近距離で「通常は取得すること自体が不可能なほどの非常に希少性が高い案件」とLAETOLI社。売主の都合で売却が急がれていたところ、TRIAD社と仲介会社のリレーションでファンド化が可能となった。

不動産の開発は、開発に必要な許認可の取得、許認可に基づく開発やリーシングなどの2段階のフェーズに分けられるところ、同プロジェクトでは許認可の取得のみを行う。最初のフェーズで条件が合えば本物件を売却できる可能性があり、開発やリーシングとなる場合でも運用期中コストを抑えられているため、開発利益を最大化する狙いがある。最初に売却を行わない場合は、次フェーズのプロジェクトとして再度募集を行う予定。「短期的な売却の利益もあるが、長期保有での価値最大化のポテンシャルも非常に高く、様々な運用戦略が可能な案件」と同社は推している。

特別優先募集と一般募集を分けず、全額を特別優先募集として開始。募集終了時点で特別優先権を持つ投資家で満額とならない場合のみ、残りの枠で一般募集を行う。今回、特別優先権使用対象となる投資家には9月2日に個別にメールで通知する。

また、9月1日から5日までコヅチで追加募集する「自由が丘1棟ビル フェーズ1」ファンドへの投資により、渋谷駅前開発プロジェクトファンドに応募可能となる特別優先権の付与を実施する予定だ。

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