不動産投資型CF「COZUCHI」で湯島事業用地フェーズ1公開。想定利回り年6%、特別優先募集あり

LAETOLI株式会社は不動産投資型クラウドファンディング（CF）サービス「COZUCHI（コヅチ）」で7月25日、新規案件「「湯島事業用地　フェーズ1」の情報を公開した。東京メトロ千代田線「湯島駅」に直結した土地と建物の所有権が投資対象。募集金額は11億円、想定運用期間18ヶ月、想定利回りは年利6%（キャピタルゲイン5.9％、インカムゲイン0.1％）。8月3日から5日まで、特別優先権を持つ投資家限定の優先募集を行い、一般募集（抽選方式）を同月6日から12日まで行う。最小投資金額1万円、最大投資金額3千万円。

特別優先権使用対象となる投資家には7月27日に特別優先権使用対象となる旨を個別にメールで送信。抽選結果は12日に即日通知する。運用期間は8月 31日から2024年2月28日まで。初回配当は23年9月29日、最終配当・償還日は24年3月29日をそれぞれ予定している。

本物件は、同社の共同事業者が株式売買（M&A）により取得予定の売主法人が所有する不動産。土地は敷地全体で613.14㎡、建物は鉄骨鉄筋コンクリート造構造、地下1階付8階建の8階部分。延床面積は317.86㎡。所在する湯島エリアには「湯島天満宮」があり、周辺は普段の閑静な環境を活かし住宅地としての利用が多い一方、本物件が所在する大通り沿いは、多くのオフィスビルや事務所が集積する。物件の半径500m圏内には5駅あり、新幹線が通る東京駅や、つくばエクスプレスが通る秋葉原駅を経由することで東北・北陸方面や北関東へもアクセスしやすいため、外訪や出張を予定する企業のオフィスニーズが高い。都心と比べて賃料が比較的低い点もテナントが集まる理由の一つ。

共同事業者が物件に入居するテナントへ権利交渉を行い、最終的に開発用地として売却することで資産価値を最大化する。開発用地として買い取りを希望する大手デベロッパーが既におり、各テナントへ権利交渉を進めることで資産価値を最大化し、さらなるキャピタルゲインが期待できるという。同社によると、既に共同事業者との間に売渡合意書は締結済みで、売主法人を取得後に売買契約が結べるため、事業会社である株式会社TRIADは売主法人と正式な不動産売買契約を締結していない。

運用開始日までに売主法人と正式な不動産売買契約を締結することになるが、共同事業者によるM&Aが完了しない場合や、売主法人と不動産売買契約が締結できない場合、同ファンドは不成立となり、払込した出資金は返金となる。「共同事業者は、権利交渉にかかるコストを先に負担している状況からも途中で本件プロジェクトから降りる可能性は低く、買い取る蓋然性は高い」とLAETOLI社は見る。

権利交渉が難航する場合、本物件を保有するリスクを負うTRIAD社は収益物件としての売却への方針転換を行い、リスクヘッジする。通常であれば権利交渉などを進めた後、収益物件での売却方針への切り替えは、権利交渉コストと新たなリーシングコストが二重に生じてしまうためコスト負担が大きすぎる問題がある。しかし、今回は共同事業の立場で、権利交渉にかかるコスト負担はないため、権利交渉が難航した場合には、影響がなく収益物件としての売却の方針転換が可能という。

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