不動産投資CFのCOZUCHI、「虎ノ門 再開発PJ フェーズ1」6/3募集開始。想定年利4%

LAETOLI株式会社は不動産投資型クラウドファンディング（CF）サービス「COZUCHI（コヅチ）」で新規プロジェクト「虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ1」の募集を6月3日午後8時から開始する。東京メトロ「虎ノ門」駅直結の再開発事業地内にある4物件を投資対象としており、募集総金額は15億円、想定利回りは年利4.0%（利回り内訳キャピタルゲイン3.9％インカムゲイン0.1％）、運用期間は6月20日から12ヶ月。最小投資金額1万円、最大999万9千円。募集締め切りは6月9日午後1時で、同日に抽選結果を通知する。

虎ノ門エリアは官公庁やビジネス集積地として発展してきたが、一方で街区内部は幅員の狭い道路が多く、大規模災害時における緊急輸送道路に面する部分をはじめとし、建築物の老朽化も進み、災害時に帰宅困難者を一時的に受け入れる空間が不足しているなど防災上の安全性が懸念されている。同プロジェクトの物件が収用されている計画地は虎ノ門エリアの再開発の一部で、全体は「虎ノ門駅南地区地区計画」として「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」に基づく街並み再生地区に東京都から指定されている。

物件が含まれる再開発事業「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業」は、虎ノ門駅に直結し一体となった国際的なビジネス交流拠点となるため現在、日本土地建物株式会社、独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）、住友不動産株式会社が事業推進パートナーとして整備が進められており、敷地面積約6400㎡、計画されている建物は、延床面積約12万700㎡のオフィスビルが計画されている。

計画地は先行して2020年6月に竣工された「東京虎ノ門グローバルスクエア」に隣接しており、同駅の地下および地上駅前広場は一体として繋がる計画で、駅混雑の解消を目指す。 また、計画では高さ180メートルのオフィスビルとなっているため、東京虎ノ門グローバルスクエアより約60メートル高い超高層ビルが誕生する、大規模な開発となる。

今回の再開発事業では、収用される不動産の権利者に対して権利変換という提供が行われる。同ファンドで現在所有する不動産（従前）は4物件で延床面積は約486㎡となっている。 従前の不動産は再開発事業のプロセスに則り不動産評価が行われ、新築オフィスビルとなる際の評価に合わせて権利変換で提供される面積が決まっていく。現状では最低限約317㎡の権利変換での提供となる予定。

フェーズ1の物件は土地面積49.58㎡、建物は鉄骨造陸屋根地下1階付4階建、延床面積166.4㎡（現況175.23㎡）。同社によると、再開発における重要なプロセスである「都市計画決定」は既に完了し、再開発事業は決定している。再開発完了時には現在所有している不動産に対応する新築オフィスビルの権利変換を受けることが可能なため、「将来価値の上昇によるキャピタルゲインが見込める」（同社）という。また、同再開発プロジェクトの完成予定は2026年末（竣工）で、フェーズ1としての同ファンドでは権利変換についての協議を行い、権利変換の交渉次第でアップサイドも期待できる。

なお、フェーズ2以降のファンドに関しては、前プロジェクトに出資している投資家の優先枠を予定している。

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