LAETOLI株式会社は不動産投資型クラウドファンディング（CF）サービス「COZUCHI（コヅチ）」で新規案件「六本木事業用地Ⅱ」の情報を開示した。東京都港区六本木の約265㎡の土地と建物の共有持分1/2を投資対象とし、想定利回りは年利10.00%、予定運用期間は6ヶ月。利回り内訳はインカムゲイン0.1%、キャピタルゲイン9.9%のキャピタルゲイン重視型。申し込みは11月25日午後7時から29日午後1時まで受け付け、抽選を行う。最小投資金額1万円、最大投資金額3200万円。
同プロジェクトの対象物件は東京メトロ日比谷線「六本木」駅から徒歩3分の距離。共有持分での取得のため、相場の約70%の価格で割安に取得した。物件には既に買付申込が入ってきており、買付の売却金額を前提に配当を想定年利回り10%としている。運用期間は12月10日から2022年6月9日の予定。
建物は3棟で、木造瓦葺2階建て（延床68.81㎡）の居宅、鉄筋コンクリート3階建の共同住宅2棟（延床186.30㎡、延床201.21㎡）で、いずれも持分2分の1。優先劣後出資比率は優先94.1％、劣後5.9％となる。募集開始日時点では他人所有物（共有状態）だが、10月に売買契約が締結されており、事業者である株式会社TRIADが引渡しを受け、共有持分の所有権を移転する予定となっている。
共有持分は、共有者それぞれがもつ所有権の割合を表す。不動産を1人で所有している場合、所有者が自由に利用したり処分（売却）することが可能だが、共有は物理的にその土地の中で範囲が決まっていないため、多くの場合、共有者全員の合意が必要となる。特に不動産売買契約の締結などの重要行為は、所有者全員の同意が必要だ。
共有持分のみを持分として売却することは単独でも可能だが、共有持分は利用や処分に制限があるため、資産価値は低下する。このため同プロジェクトでは相場の約30%ディスカウントで仕入を行った。同社は「本物件のような共有持分の場合、共有持分を解消し全体として不動産を売却することが価値の最大化に繋がる」として共有所有者との協議を行っている。
コヅチではキャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針で、同プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家に割り当て配当する。ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動するため、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合は想定利回りを下回る可能性がある。また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もある。
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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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