不動産投資型CFコヅチ、渋谷区神泉エリア開発PJの案件公開。想定利回り年5.5 %

a株式会社LAETOLIは株式投資型クラウドファンディングサービス「COZUCHI（コヅチ）」で新規案件「渋谷区神泉エリア開発プロジェクト」の情報を公開した。東京都渋谷区神泉の開発用地を対象に、募集金額5億5千万円、想定利回りは年利5.5%（キャピタルゲイン
5.4％、インカムゲイン0.1％）のキャピタルゲイン重視型、運用期間は11月29日から2022年5月28日までの6ヶ月を予定。募集は抽選で、11月3日午後7時から15日午後1時まで。最小投資金額は1万円、最大投資金額3千万円。

対象の土地は「神泉駅」から徒歩3分の距離にある店舗付住宅等の開発用地346.44㎡。現状は5階建てのホテルが営業しており、10月末日で営業を終了する。営業終了後、必要な手続きを経て建物を解体し、店舗付住宅等の開発用地とする。建物の建築に必要な、建築確認等の各種許認可を取得し、着工できる状態になるまでの期間を同プロジェクトの運用期間としている。

キャピタルゲインの配当は、運用期間終了時に建築確認などの各種許認可を取得済みの土地としての評価額。事業者であるTRIAD株式会社が本物件を買い取る予定で、評価見込額から想定利回りを算出した。

同プロジェクトは、2段階で行う。不動産の開発は、①建築可能な更地にし、開発に必要な許認可を取得する②開発に必要な許認可に基づき開発やリーシングなどを行うという２つのフェーズがあるが、プロジェクトではフェーズの①を行う。この段階で条件が合えば土地として売却できる可能性があり、フェーズ②となる場合でも期中コストを抑えられているため、開発利益を最大化する狙いがある。フェーズ①での売却を行わない場合は、フェーズ②のプロジェクトとして再度募集を行う。この際、フェーズ①の出資者で、希望の投資家には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定。

ポイントは「天空率」。2002年の建築基準法改正により適用された法令で、それまで物件を建築する際には採光・通風・日照を確保するための「斜線制限」と呼ばれる法令に基づいて建築が行われていた。天空率は、斜線ではなく、建物と空の比率で判断し、ある位置から建物を見たときの全天に対する空の面積の比率を表す。斜線制限に基づくと本来高層な不動産が建築できるエリアでも不可能になるケースも多かったが、同プロジェクトでは天空率を使うことで制限をクリアし、9階建ての建物が建築できる見通し。

神泉エリアは渋谷の駅周辺と比べて低層で築年数が古い不動産が多く残っており、そうした物件のほとんどは天空率の法令が適用前の竣工だ。同社は、今後は渋谷駅周辺のように高層な建築も可能な場合があり、将来にわたって新たな高層物件が開発されていくと見込んでいる。

優先出資金額5.5億円と大型の募集だが、応募が満たない場合はTRIAD社が追加で劣後出資を行い、ファンド成立と優先劣後方式における投資家の安全性を高める予定。募集段階の劣後割合は8.3%となっている。

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※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

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