中古物件をより高く売却するには?売却の手順とポイント6つ

「中古物件を高く売却したい」と考える方も多いのではないでしょうか。しかし、買主側では「できるだけ安く買いたい」と考えている方も多く、中古物件を希望価格で売却することは簡単ではありません。

出来るだけ高く売却するためには、物件査定を依頼する不動産会社の選び方や事前の準備が重要になります。

そこでこの記事では、できるだけ高く物件を売却した方向けに、中古物件売却の流れとチェックしておきたいポイントについて解説します。

目次

  1. 中古物件売却の手順と気を付けたい6つのポイント
    1-1.複数の不動産会社に物件の査定を依頼する
    1-2.物件査定の根拠を説明できる不動産会社を選ぶ
    1-3.不動産会社と結ぶ媒介契約には三種類ある
    1-4.物件の売出価格を決定する
    1-5.不動産会社から売却活動の報告を受ける
    1-6.買主と売買契約を結ぶ際の注意点
  2. まとめ

1.中古物件売却の手順と気を付けたい6つのポイント

中古物件を高く売りたい場合、物件査定を依頼する不動産会社の選び方や事前の準備が大切です。

中古物件売却の手順と気を付けたい6つのポイントについて見ていきましょう。

1-1.複数の不動産会社に物件の査定を依頼する

物件を売り出す前に、まずは物件がいくらになるのか不動産会社に査定を依頼します。物件査定には机上査定と訪問査定の二種類があります。ネット上での簡易査定(机上査定)で相場や不動産会社を調べ、その上で訪問査定を依頼する会社を選ぶという流れが良いでしょう。

不動産会社に査定を依頼する際は、一社だけでなく複数社に依頼するようにしましょう。一社だけに依頼した場合、本当に査定結果が正しいものか判断が難しくなるためです。

複数社に査定を依頼する際は、不動産一括サイトの利用を検討しましょう。不動産一括サイトとは、物件情報を登録すると複数社へ査定依頼をすることが出来るサービスです。不動産会社1社ずつ依頼する手間が省け、複数の査定結果から相見積もりをすることが出来ます。

下記の表は、主な不動産一括サイトと特徴です。

主な不動産一括査定サイト

サイト名 運営会社 特徴
すまいValue 不動産仲介大手6社による共同運営 査定は業界をリードする6社のみ。全国870店舗。利用者の96.7%が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と回答
リガイド(RE-Guide) 株式会社ウェイブダッシュ 登録会社数700社、最大10社から査定を受け取れる。収益物件情報を掲載する姉妹サイトも運営、他サイトと比べて投資用マンションや投資用アパートの売却に強みあり
HOME4U 株式会社NTTデータ スマートソーシング 全国900社から6社まで依頼可能。独自審査で悪徳会社を排除
LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス 株式会社LIFULL 全国1600社以上の不動産会社に依頼できる。

1-2.物件査定の根拠を説明できる不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、査定価格の根拠を納得いくように説明してくれるかがとても重要です。

周辺相場以外にも、過去の売却事例、金融機関の担保評価、どのような買主が購入するのかなど、査定結果に対し多角的な根拠を示すことが出来る不動産会社を選びましょう。

1-3.不動産会社と結ぶ媒介契約には三種類ある

信用のできる不動産会社から納得のいく査定結果をもらえたら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3種類があることを把握しておきましょう。

比較項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
依頼できる会社数 複数社に依頼可能 1社のみ 1社のみ
買い手を自分で見つけてくることができるか 可能 可能 不可能
契約が有効な期間 無制限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
レインズへの登録義務 任意 あり あり
報告義務 なし 2週間に1回以上、文書で報告 1週間に1回以上、文書で報告

レインズとは、不動産会社が物件を探すために利用する不動産情報ネットワークのことです。レインズに物件情報が掲載されていないと、他の不動産会社が物件情報を見ることが出来ず、売却が長期化してしまう可能性があります。

また、一般媒介契約には契約期間の定めがありませんが専属専任媒介契約と専任媒介契約に限り、契約期間は最長3ヶ月と定められています。

信頼が出来る不動産会社が見つかった場合は専属専任媒介契約、専任媒介契約を検討できます。しかし、他の不動産会社と並行して検討したい場合は、まず一般媒介契約を結び、複数社に売却を依頼する、という手順が良いでしょう。

それぞれの契約内容を確認し、どの媒介契約を締結するのか慎重に検討しましょう。

1-4.物件の売出価格を決定する

納得のいく査定結果をもらえて媒介契約も締結したら、物件の売却価格を決定します。この際、買主からの指値(減額)交渉に備えて希望価格よりやや高めに設定すると良いでしょう。

しかし、実際に売り出す前に、周辺相場はいくらぐらいなのかご自身でも調べておくことも大切です。相場から乖離した売出価格を設定してしまうと、売却が長期化してしまう可能性があるためです。

1-5.不動産会社から売却活動の報告を受ける

実際に物件の売却活動がスタートしたあとは、不動産業者から販売活動報告を受けましょう。一般媒介契約は報告が義務付けられていないため、不動産会社から連絡がない場合は売主から確認をとります。

不動産会社から報告を受ける際は、売却活動の状況に合わせて今後の方針の打ち合わせも併せて行いましょう。

また、なかなか買主が現れない場合でも、安易に物件価格の値下げをしないことが大切です。一度下げた物件価格は上げることが出来ないためです。売却が長期化してしまう場合は原因がどこにあるのか、不動産会社と相談を重ね、慎重に判断しましょう。

1-6.買主と売買契約を結ぶ際の注意点

無事に条件の合う買主が見つかったら、買主と売買契約を締結します。売買契約書では物件の売却価格、引き渡し日、手付金など、諸条件について決定します。

中古物件の売却で注意しておきたい項目は「瑕疵担保責任」の条項です。瑕疵担保責任の条項とは売却時に把握していなかった瑕疵(欠陥)について売主・買主のどちらが責任を負うのか、という点について取り決めている項目です。

もし、売買契約書に瑕疵担保責任の取り決めが無かった場合、買主が瑕疵に気づいてから1年間、という期間が売主の責任となります。期間の定めがないと売主不利となりますので、必ず期間を定めておきましょう。また、取引慣例上、瑕疵担保責任の期間は1~3か月程度とされています。

まとめ

中古物件を希望価格でスムーズに売却できるケースは多くありません。物件査定を依頼する不動産会社の選び方、契約方法など、手順が進むにつれて気を付けたいポイントは異なってきます。

不動産会社を探す際は、一括査定サービスを利用する・査定結果の根拠を確認するなどが有効です。なお、訪問査定を受けるにあたっては、水回りを中心に掃除・片付けをしておく、修繕の履歴を作っておくなど、できる限りの準備をしておきましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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