中古マンション一棟投資、メリット・デメリットや気をつけるべきポイントは？

不動産投資には区分マンション購入、一棟マンション・一棟アパート購入など様々な投資方法があります。なかでも不動産投資の初心者の方が取り組みやすいのは初期費用が安い中古の区分マンションと言われていますが、中古の一棟マンション投資も実は多くのメリットがあります。

そこで今回は、「一棟買いは投資金額が大きすぎる」「失敗したときのリスクが大きいのでは？」とお考えの方のために、マンションの一棟買いのメリットとリスク、購入する際に気を付けるポイントなどを詳しく説明していきますので、是非参考にしてみてください。

1. 中古マンションを一棟買いする５つのメリット
   1. 土地があるので融資を受けやすい
   2. 利回りが高い
   3. 相続税対策・節税対策になる
   4. 大規模修繕を自由に行える
   5. 同一マンションでの価格競争を回避できる
2. 中古マンションの一棟買いで気を付けたい５つのポイント
   1. 空室リスク
   2. キャッシュフローリスク
   3. 災害リスク・周辺環境リスク
   4. 修繕費リスク
   5. 流動性リスク
3. 一棟マンション投資の将来性

1　中古マンションを一棟買いする５つのメリット

多額の購入資金が必要になる一棟マンション買いは不動産投資の初心者にはリスクが大きいと言われます。しかし、実は「融資を受けやすい」「利回りがいい」「節税対策になる」「大規模修繕を自由に行える」「同一マンションでの価格競争を回避できる」といったメリットがあります。一つずつ確認していきましょう。

1-1 土地があるので融資を受けやすい

多額の購入資金が必要になるマンション一棟の購入では、金融機関からの借入れを受けずに全額自己資金でまかなえる方は多くないでしょう。一般的には銀行などから融資を受けることになりますが、区分所有マンションと比較して、マンションを一棟まるごと購入するほうが、実は融資が受けやすくなります。

一般的に、金融機関は融資するさい、対象となる物件の「現在の担保価値」と同時に「将来の担保価値」を考えます。
たとえば区分所有マンションを購入する場合、銀行の融資担当者は貸付金を回収できなくなったときのことを考慮して対象物件の担保力を査定しますが、一般的に建物は老朽化と同時にその収益性が徐々に落ちていきます。さらに「毎月の家賃収入」が「毎月の返済額」を下回れば一般的に担保価値がないと判断されます。投資用不動産の購入を目的として融資を受けた場合、一般的に返済期間は長期におよぶので、担保価値が低下するリスクを常に考えなければならないのです。

一方、マンション一棟を購入する場合には、最終的に土地が残ります。不動産は周辺環境の変化や物価変動などによって価格が変動しますが、土地は老朽化することがないため担保としての価値は基本的には下がらないと考えられています。このような理由から金融機関は土地の担保としての価値を高く評価するので、一棟マンションは融資を引き出しやすくなります。

1-2 利回りが高い

たとえば、投資物件情報サイト「ノムコム・プロ」に掲載されている物件の利回りをみると、区分所有マンションの満室を前提とした平均表面利回り5.42%に対し、一棟マンションの満室を前提とした平均表面利回り6.77%と、一棟マンションの方が1%ほど高くなります。理由として一棟マンション投資では、区分マンション投資と違い、同一物件内で価格競争が起きないことなどが挙げられます（詳細は後述）。

また、区分マンション・一棟マンションに対し、それぞれに同額を投資すると仮定した場合、区分所有マンションでは入居者が退去すれば家賃収入はゼロとなりますが、仮に10戸の一棟マンションで１室の入居者が退去しても家賃収入は１割しか減少しません（満室時想定）。立地が良ければ、といった前提条件が必要とはなりますが、一棟マンションは区分所有マンションと比較して利回りが高いと同時に、家賃収入の安定性も高めることが可能です。

1-3 相続税対策・節税対策になる

相続税を計算する際、被相続人（亡くなった人）の資産・負債は、通常、「財産取得時における時価」により評価されますが、不動産については特殊な評価方法が用いられています。

投資用不動産の場合、建物部分については固定資産税評価額を元に評価するのですが、固定資産税評価額は概ね建物の建築費の50〜60%です。そのため一棟マンションを購入して全室を賃貸した場合、相続税の計算の際に現金で資産を保有しているのと比較して、相続税評価額は半額以下になるというメリットがあります。さらに、所有者が亡くなったときに実際にその物件を賃貸している場合には、固定資産税評価額から30%を差し引くことが認められています。

また、区分所有マンションの一室に占める土地の割合は微々たるものですが、一棟マンションの場合にはまとまった面積の土地が評価の対象となります。土地の相続税評価額も、現金で保有しているのと比較して20〜30%低下しますから、相続税対策を考えているなら賃貸用不動産、特に一棟マンションを購入すると大きなメリットにつながります。

1-4 大規模修繕を自由に行える

区分所有マンションの大規模修繕は、一般的に所有者の多数決によって決定されます。また、その原資は所有者が定期的に積み立てている修繕積立金となります。そのため物件が古くなるとともに所有者も高齢化し、収入が低下している場合もあり、修繕積立金の滞納も目立ち始めて原資が不足することがあります。

修繕費用が修繕積立金を超過するため臨時の負担金が発生する状況になると、所有者たちの同意が得られないために修繕ができず、老朽化が一気に進んでしまうケースも見受けられます。また、修繕内容も所有者の多数決によって決定されるので、思い切った修繕提案はなかなか合意に至らず、無難な方針にまとまりがちです。

しかし、マンション一棟をまるごと所有している場合、オーナーひとりの采配で自由に大規模修繕を行うことができます。外観が古びてきてしまった場合には思い切ってデザインを一新することも可能ですし、流行りに合わせて外観や共用部分と室内を統一感あるデザインにすることで、入居率を高めることも可能です。

さらに、管理会社や修理業者を自由に選択できるのもメリットです。
区分所有マンションでは、依頼する管理会社や修理業者を所有者の多数決によって決定するので、従来の業者から変更できないこともありますが、一棟マンション所有なら対応が良い業者を比較・検討して選べますし、価格交渉することで安く依頼することができます。ノウハウを蓄積すれば、オーナー自ら管理業務や簡単な修繕業務を行うことで、コスト削減につながります。

1-5 同一マンションでの価格競争を回避できる

区分所有マンションの場合、同じマンション内に同じ間取りの部屋が複数あり、これらが賃貸に出されると同一マンション内での価格競争になることがあります。

しかし、マンション一棟をまるごと所有している場合には、同じ間取りの物件は同じ価格と決めてしまうことで、同一物件内での価格競争を回避することができます。

もちろん近隣の物件との価格競争はありますが、マンション一棟を所有している場合にはそのマンションの個性を高めて付加価値をつけ、価格競争を回避することも可能です。例えば建物全体を個性的なデザインにしたり、ペット可、楽器可、インテリアのデザインなど、アイデア次第で付加価値をつけることができます。

2 中古マンションの一棟買いで気を付けたい５つのポイント

中古マンションの一棟買いでは、次のようなリスクに気をつける必要があります。デメリットやその対処法を事前に知ることで、リスクを最小限に抑えましょう。

2-1 空室リスク

不動産投資で最も大きな問題は空室リスク対策です。一棟マンションではそのリスクも大きくなります。月額家賃5万円の部屋が10室ある一棟マンションを購入して、複数戸空室となれば数十万円の収入減少となります。固定資産税や管理費、不動産業者への広告費用などを考えると、このリスクはさらに大きくなると考えられます。

区分マンションの投資と同様に立地が空室リスクを大きく左右することになりますので、駅徒歩10分以内（徒歩7分以内、徒歩5分以内であればなお良い）・複数路線利用可・都心エリアや山手線の内側といったエリアを中心に見ていくことで、空室リスクを軽減することが可能です。

2-2 キャッシュフローリスク

不動産投資は、購入時に頭金として数百万円を支払って、あとは毎月の家賃からローンの返済額を支払って、残りを少しずつ回収するのが一般的です。

しかし、ローンの組み方によっては家賃収入より返済額の方が多額になり、回収どころか返済まで毎月赤字となる可能性もあります。
人によって税率は異なるので、不動産投資の収支計算では税引き前キャッシュフローを用いて考えます。

税引き前キャッシュフロー＝1年間の総収入額（家賃収入）－1年間の返済額－1年間の諸経費

なお、年間総収入は空室率を考慮しなければなりません。また中古マンションでは予期せぬ修繕が必要になる場合もあります。購入費用が多額なうえ、このような諸費用を甘く見積もると、年間返済額＋年間経費が年間収入を上回る場合もありますので、収支計算シミュレーションは慎重に検討する必要があります。

2-3 災害リスク・周辺環境リスク

火災や大きな地震などの大規模な災害が発生してしまった場合、マンション全体に損害を被る可能性があり、大きなリスクとなります。また、周辺環境が大きく変化してしまうことで、そのマンションの立地に魅力がなくなってしまう可能性があることもリスクになりえます。

しかし、大規模災害についてはオーナー自身が保険に加入するとともに、入居者の方に借家人賠償責任保険への加入を義務付けるなど、各種保険を積極的に活用することでリスクを回避することができます。

また、周辺環境については、「環境が変化しやすい地域」と「変化しにくい地域」を把握することで、リスクの軽減を図れます。
例えば、民間企業の大規模工場などは、経営方針の変更によって、突然移転したり、閉鎖することがあります。そのような事態が発生すると、優良だった環境が一変し、空室が目立つようになります。しかし、駅や国立大学については移転するコストが高く、民間の工場などと比べれば移転する機会は少なくなります。

このように、移転リスクの大きい施設の周辺は避け、将来の周辺環境の変化ができるだけ少ないエリアを選ぶことで空室増加リスクを下げることができると考えられます。

2-4 修繕費リスク

マンション一棟をまるごと購入した場合、物件全体が老朽化する時期に多額の修繕費がかかります。事前に修繕時期や金額が把握できればいいですが、漏水やひび割れなどは突然発生することがあるので、修繕資金は常に余裕をもって準備しておかなければなりません。

2-5 流動性リスク

マンション一棟を売却するとなると、区分所有マンション1室と比べて高額になりますので、購入できる方が限られます。買い手の数が必然的に少なくなるため、特に地方では売却するときに買い手がつかず、売却に苦労することがあります。

しかし、仮に建物が老朽化して価値が低下していた場合でも、最低でも土地の評価額から建物の解体費用を減額した金額の評価を受けることができるため、よほど立地に難がある場合を除き、売却先を探すことはできるでしょう。

3 一棟マンション投資の将来性

区分所有マンションが老朽化したとき、マンションを取り壊して建て替えるには、区分所有者の4/5以上の賛成が必要ですが、固定資産税や登記の負担が増えることから賛同を得るのは難しいというのが実情です。

しかし、マンションを一棟まるごと所有している場合には、老朽化した場合でも大規模修繕や建て替え、解体して土地を有効活用するなど、さまざまな出口戦略を考えることが可能といえます。

中古の一棟マンション投資は区分マンション投資よりハードルが高いと思われがちですが、初期費用がかかる分、投資効率がよく、資産形成できるスピードも速いといえます。上記に挙げたメリットや注意点を参考に一棟投資の戦略を検討してみてはいかがでしょうか。

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