投資用マンションを少しでも高く売却する4つのポイント

投資用マンションを売却する際は少しでも高く売却したいと思うのは当然のことですが、すぐに売却できなかったり、希望価格で売却できなかったりする可能性があります。どのようにすれば希望の価格でスムーズに売却をすることができるのでしょうか。

この記事では中古の投資用マンションを売却する際に、より高い価格で売却できるために注意しておくと良いポイントを4つご紹介します。

目次

  1. マンションを売却する時の流れ
    1-1.価格査定は2回行う
    1-2.売却の方法は2種類ある
    1-3.仲介の場合の契約方法は3種類ある
  2. 投資用マンションの価格は収益還元法で算出する
  3. 中古マンションの特徴
    3-1.築年数が経過して劣化が進んでいる
    3-2.新築時より入居率が悪くなっている
    3-3.瑕疵が発生する可能性が高くなる
  4. 中古マンションを高く売却する4つのポイント
    4-1.家賃を安易に下げない
    4-2.不動産会社は慎重に選ぶ
    4-3.インスペクションはやっておいた方が良い
    4-4.値段交渉時に価格を安易に下げない
  5. まとめ

1.マンションを売却する時の流れ

まずはマンションを売却する際の流れを確認しておきましょう。

1-1.価格査定は2回行う

売却をする際は、まず不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格を算出します。一般的に査定は簡易査定と訪問査定の2回行われます。

簡易査定は机上での査定になります。物件の情報をもとに、不動産会社が試算して価格を算出します。売主はその価格を見て、話を進めても良いと思った場合には、不動産会社の担当者に実際に物件を見に来てもらい、再度査定を行います。このように物件を見て行う査定方法を訪問査定と言います。

訪問査定の際は、物件の管理状態だけでなく、駅からの距離や周辺にどのような施設があるのか、といったことも含めて価格を査定します。売主が訪問査定によって提示された査定価格に納得できた場合、その価格で募集を開始します。募集広告は不動産会社が作成し、インターネットなどで買主を募集します。

このように物件の売り出し価格を決めるには2回の査定が行われます。簡易査定の際には主に家賃収入をもとに価格が算出されます。また、訪問査定では物件の管理状態や立地などを中心に見ることになります。

1-2.売却の方法は2種類ある

売却の方法には不動産会社に仲介を依頼する方法と、不動産会社が直接買取をするという2種類の方法があります。仲介と買取の違いについて見てみましょう。
     

項目 仲介 買取
買主 第三者 不動産会社
手数料 仲介手数料 かからない
売却までの期間 長期になる場合がある 短期間
売却できる価格帯 買主との交渉による 仲介より低くなる

このように仲介と買取では、売却できるまでの期間や売却時の価格帯が異なります。

仲介では不動産会社が募集広告を出し、問い合わせがあった買主と価格交渉を通じて売却をします。契約手続きや内覧の案内は基本的に不動産会社の方で行ってくれます。しかし、価格設定が割高だったり、不動産会社が募集に消極的だったりすることで、売却できるまでの期間が長くなってしまう可能性もあります。また、契約成立時には所定の仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。

一方、買取の場合は募集を出さずに不動産会社が直接物件を買い取ります。仲介に比べて問い合わせを待つ時間が省けますので、その分売却までの期間が短くなります。ただし買取価格は一般的に仲介で売却する際の相場より20%~30%は低くなります(仲介手数料は発生しません)。

1-3.仲介の場合の契約方法は3種類ある

仲介で売却をする場合、仲介を依頼する不動産会社との契約方法には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類の方法があります。それぞれ特徴がありますので、以下に契約方法による特徴を記載します。
                       

項目 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他の不動産会社との重複した契約 × ×
自分で見つけた買主との直接契約 ×
レインズへの情報掲載義務 必須 必須 任意
売却活動の売主への報告義務 一週間に一回以上必須 二週間に一回以上必須 任意
契約期間 3ヵ月以内 3ヵ月以内 規定なし

一般媒介契約では複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、それだけ募集できる範囲が広がり、買主が見つかる可能性が高くなります。一方、専任媒介・専属専任媒介契約では一社のみとの契約になりますが、売主への状況報告義務があるため、信頼できる不動産会社だけに力を入れて売却活動をしてもらうのに向いています。

この違いによって売却するまでの期間や、売却価格が違ってくる可能性がありますので、仲介を依頼する際は契約方法を慎重に検討するようにしましょう。

2.投資用マンションの価格は収益還元法で算出する

マンション価格を査定する際の計算方法には、原価法と収益還元法と比較法の3種類があります。投資用のマンション価格を算出する場合は主に収益還元法が使われます。

収益還元法は家賃収入をもとに物件の価格を算出する方法で、直接還元法とDCF法の2種類に分けられます。今回は計算が簡単な直接還元法を解説します。

直接還元法は現行の家賃収入をもとに、買主に提示する利回りである還元利回りを設定し割り戻すことで価格を算出する方法です。計算式は以下のようになります。

物件価格=(年間の家賃収入-経費)÷還元利回り

例えば年間の家賃収入が120万円、経費30万円、還元利回り6%の場合は以下のように算出されます。

(120万円-30万円)÷6%=1,500万円

この計算方法の場合、家賃収入が多く経費が少ないほど物件価格が高くなる、ということを抑えておきましょう。

3.中古マンションの特徴

中古マンションをできるだけ高い価格で売却しようとする場合、まず中古マンションにはどのような特徴があるのかを知った上で対策を練る必要があります。ここでは中古マンションの特徴について見てみましょう。

3-1.築年数が経過して劣化が進んでいる

新築マンションと中古マンションの大きな違いは、中古マンションは築年数が経過しており、劣化が進んでいるという点です。物件の劣化は小さいものを放っておくとやがて大きくなったり、損傷がひどくなったりしますので、管理状態によってマンション全体の劣化具合は変わってきます。

マンションを運用する際はこの点に注意して、管理会社とコミュニケーションを取りつつ早めに部屋や設備の修繕対応をすることが重要になってきます。また共用部の劣化についても、マンションの管理組合に報告してこまめに直してもらうようにするのも大切です。

3-2.新築時より入居率が悪くなっている

新築時は多少家賃が高くても入居者が付きやすい傾向にあります。しかし、一般的には築年数が経過するほど、見た目や設備の古さなどが原因となり入居率が悪くなります。

入居率を高く維持するには物件管理をしっかりしたり、賃料設定を適正に行ったりすることが大切です。入居率が高い方が収益性が上がり、価格が落ちにくくなりますので、入居率を極力落とさないように運用することが求められます。

3-3.瑕疵が発生する可能性が高くなる

瑕疵(かし)とは目視では発見しにくい損傷や劣化のことを言います。例えば木材部分の腐敗や水漏れなどです。築年数が長く経過しているほど瑕疵の発生する可能性は高くなります。

一般的に瑕疵は通常の目に見える損傷などより劣化や損傷がひどくなる傾向にあり、修理をする際は費用が高くなる可能性があります。売買後に瑕疵が発見された場合も売買からの経過期間や契約内容によっては、売主に責任が発生することがありますので、十分注意するようにしましょう。

4.中古マンションを高く売却する4つのポイント

では、上記で確認した売却の流れや中古マンションの特徴をもとに、高く売却するためのポイントについて見てみましょう。

4-1.家賃を安易に下げない

投資用マンションの売却価格の算出においては、家賃が高いほど物件価格も高くなることには触れました。また家賃収入が多ければ、設定価格が同じ場合は買主側も利回りが良くなります。どちらにしても家賃が高い方が運用においてはメリットになります。

家賃をなるべく下げないためには、管理状況に気を配って物件をきれいな状態にしておくことや、設備や内装を新しいものに入れ替えるといった作業をすることで、賃貸ニーズが期待できる状態をキープしておくことが大切です。

4-2.不動産会社は慎重に選ぶ

マンションの最終的な売却価格には、不動産会社の広告の出し方や買主との価格交渉なども影響してきます。そのため、管理だけではなく売却時の不動産会社の選び方にも注意が必要です。

不動産会社によって、賃貸が得意なのか、売却が得意なのかが違います。また投資家を対象とした不動産会社もあれば、居住用の物件をメインに取り扱うところもあります。こうした不動産会社の傾向をまずは押さえることが必要です。

他にも、担当者の対応の仕方やその会社の評判、マンションの売り出しにあたっての戦略がしっかりしているか、といった要素から総合的に判断すると良いでしょう。

4-3.インスペクションはやっておいた方が良い

売買後に瑕疵が発見された時、場合によっては売主の責任になり得ることには触れました。そのため、できれば売却前にインスペクションをして品質を担保しておくことも必要です。インスペクションとは住宅診断のことで、専門の診断士が物件の細かいところまで診断して結果を報告してくるものです。

インスペクションをすればその時点で瑕疵を発見できることがあり、早めに対策をすることができます。また、インスペクションをすることで物件の品質が保証されますので、融資が付きやすくなる可能性もあります。インスペクションは数万円で行うことができますので、リスク対策の経費だと思って取り組むと良いでしょう。

4-4.値段交渉時に価格を安易に下げない

物件の管理や家賃設定を慎重に行ってきても、買主との交渉で価格を安易に下げてしまっては、せっかくの努力が無駄になりかねません。買主との交渉では、価格を安易に下げないようにすることが大切です。そのためには相場をきちんと調べて、相場以下の価格にはなるべく下げないようにすることが大切です。

また、一般的に買主との交渉は不動産会社の担当者が窓口になって行いますので、売却を専門に行っている不動産会社に依頼をすることも、交渉で安易に価格を下げない要素の一つと言えます。

まとめ

中古マンションを高く売却するためのポイントについてご紹介しました。中古マンションは築年数が多く経過しているほど劣化が進み家賃も下落する可能性が高いため、売却の際の価格が低く見積もられる可能性が高くなります。

築年数が経過していても、できるだけ価格を下げずに売却するには、普段の運用の中で管理に気を使ったり、適切にリフォームを行ったりなどしてできるだけ家賃を下げないことが重要です。

また、売却の際には仲介を依頼する不動産会社が重要な役割を担いますので、不動産会社を選ぶ際は、その会社の得意分野や対応などを見ながら、契約方法なども含めて慎重に選択するようにしましょう。

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西宮光夏

西宮光夏

国内、海外の不動産投資の情報を中心に、投資全般とスポーツ関連メディアのライティングを手掛けています。HEDGE GUIDEでは国内外の不動産投資に関する記事を担当しています。初心者の方にもわかりやすい形で情報提供していければと思っています。只今、国内においては東京オリンピック前後の不動産状況に注目です。