ウランバートル不動産投資のメリット・デメリットは？手順と注意点も

モンゴルはアジアの中でも人口増加率が高く、国民年齢も若いことから海外不動産の投資先として注目する方も少なくないのではないでしょうか。多くの人口が集まっていることから、モンゴルの中でも首都ウランバートルの物件はキャピタルゲインなどを期待できます。

ウランバートルの不動産に投資するメリット・デメリットに加え、物件を購入する手順などについて解説します。

目次

1. ウランバートル不動産投資のメリット
   1-1．キャピタルゲインに期待できる
   1-2．空室率の低い運用を期待できる
2. ウランバートル不動産投資で要注意のデメリット
   2-1．ウランバートルの治安に不安がある
   2-2．情報収集が難しい
3. ウランバートル不動産投資の手順
   3-1．不動産エージェントと物件を探す
   3-2．売買契約の締結と決済
   3-3．税金の支払いと登記済証の受取
4. まとめ

1．ウランバートル不動産投資のメリット

ウランバートルの不動産に投資するメリットは、人口増加によるキャピタルゲインと国民年齢の若さから賃貸需要を期待できることです。

1-1．キャピタルゲインに期待できる

モンゴルはアジアの中でも人口増加率が高いうえに、経済成長率も日本より高い国です。また、首都のウランバートルにはモンゴルの人口のうち約半数が集まっているため、ウランバートルの物件には大きなキャピタルゲインを期待できます。

国際連合の「World Population Dashboard」によると、日本を含むアジア各国における2015年～2020年の平均人口増加率は以下の表の通りです。

すでに人口減少の局面に入っている日本では、直近5年間の人口増加率がマイナスで推移しています。そのほか、タイの人口増加率もアジアの中では低めです。マレーシアやフィリピンの人口増加率は比較的高いほうですが、モンゴルの人口増加率はこれらの2ヶ国を上回っています。

また、外務省の「モンゴル国（Mongolia）基礎データ」によると、2019年時点におけるモンゴルの人口は約330万人ですが、首都ウランバートルの人口は約154万人です。ウランバートルにはモンゴルの人口のうち約半数が集まっています。エリアをウランバートルに限定しても、人口増加率は高めに推移していると考えられます。

人口が増加しているエリアでは住宅需要が喚起されるため、今後住宅価格の値上がりを期待できる点がウランバートル不動産投資のメリットです。

1-2．空室率の低い運用を期待できる

人口が増加しているエリアでは、住宅の値上がりとともに賃貸需要の拡大も期待できます。

不動産投資に関するリスクの中でも、空室リスクは特に注意すべきリスクです。しかし、人口増加とともに今後も賃貸需要の拡大が見込めるウランバートルでは、空室率の低い運用を見込みやすいと考えられます。

なお、モンゴルでは若い生産年齢人口が多いことも、賃貸需要の獲得においてポジティブな要素の一つと言えます。CIAの「The World Factbook」によると、2020年時点でモンゴルの年齢中央値は29.8歳であり、同統計による日本の年齢中央値の48.6歳と比較して、生産年齢の若さが目立ちます。

モンゴルの年齢中央値は、先進国やアジアの一部の国と比較するとまだ若いため、大きな賃貸需要を期待できるのが、ウランバートル不動産投資のメリットです。

2．ウランバートル不動産投資で要注意のデメリット

ウランバートルの不動産投資で注意すべき点は、可能な限り治安が良いエリアで物件を選ぶことと、実績のある不動産会社を選ぶことです。

2-1．ウランバートルの治安に不安がある

外務省の情報によると、モンゴルでは犯罪率が高い点に要注意です。外務省の情報によると、日本と比較すると決して治安が良いとは言えません。

モンゴル警察当局によると、2019年中の犯罪認知件数は3万1,526件であり、前年比で13％減少したものの、殺人、強盗、強姦等の重要犯罪や窃盗の認知件数は依然として高い水準にあります。犯罪の発生は都市部に集中しており、モンゴルの全人口（約330万人）の約半分が居住する首都ウランバートルで全犯罪の約70％が発生しています。日本と比べて決して治安が良いとは言えない状況です。

※引用：外務省「モンゴル犯罪発生状況、防犯対策」

なお、モンゴルにおいて犯罪率を押し上げている要因の一つとして、高い貧困率が影響を与えていると考えられます。世界銀行が発表した「Mongolia Poverty Update」によると、モンゴルにおける2018年の貧困率は28.4%となっています。

例えば、タイにおける2018年の貧困率は9.8%です。モンゴルの貧困率はタイの約3倍となっており、高い貧困率がスリや強盗といった犯罪の発生につながっている様子がうかがえます。（※参照：世界銀行「Thailand’s Poverty on the Rise Amid Slowing Economic Growth」）

海外不動産投資において、治安に不安がある国で投資する場合は、可能な限り首都の中でも大使館などが集まっているエリアを選ぶことも重要です。海外特使に身の危険があった場合は外交問題にも発展することから、大半の国において大使館周辺は比較的に犯罪率が低いエリアとなるためです。

ウランバートルにも複数の国の大使館が集まっているエリアがあるため、周辺エリアで物件を選ぶことも1つの対策です。

2-2．情報収集が難しい

モンゴルは海外不動産投資の対象国として期待される国の一つではありますが、現地に進出している日系企業などはそれほど多くありません。このため、ウランバートルの不動産投資では、他の国と比較すると現地不動産会社の情報などを収集する難易度が高い点に要注意です。

モンゴルの法人に関する情報は行政がデータベース化していますが、海外の投資家や法人がデータベースを閲覧できません。モンゴル現地の法人等でない限りデータベースを閲覧できないので要注意です。

ウランバートルで物件を選ぶのであれば、日本や中国など、海外の上場企業が開発した物件を選ぶなどの対策が重要と言えます。新興国の不動産投資においては特に、物件が完成しない竣工リスクに注意しましょう。

竣工リスクを軽減するためには、物件を完成させられるだけの体力を持った不動産会社が開発する物件を選ぶことが必要になります。しかし、モンゴル現地の不動産会社を判断する材料を集めるのは困難であるため、実績を持った海外企業の物件を選ぶことが対応策です。

3．ウランバートル不動産投資の手順

ウランバートルの不動産投資を進める手順について解説します。

3-1．不動産エージェントと物件を探す

ウランバートルの不動産を探すにあたり、まずはモンゴルの投資用不動産を取り扱う不動産エージェントを探します。個人の投資家が現地の不動産会社を探して交渉するのは、情報も少なく難易度が高いためです。日本の不動産会社を選ぶことで、コミュニケーションなどの面で不安が少なく済みます。

ここでは、モンゴル・マレーシア・カンボジア・タイを主な投資対象国とする「ビヨンドボーダーズ」という不動産投資会社をご紹介します。

ビヨンドボーダーズ

ビヨンドボーダーズは、日本最大級の海外不動産情報サイト「SEKAI PROPERTY」を運営する不動産投資会社です。社内には英語・中国語のネイティブスピーカーも在籍しており、海外不動産の購入時には物件選びから賃貸付け・管理・売却までワンストップで依頼をすることが可能です。

現在の主要な投資国は、モンゴルに加え、マレーシア・カンボジア・タイ・フィリピンなどの東南アジア東南アジアやのエリアが中心となり、利回り8%以上の物件や1,000万円以下で購入できる物件など多数のラインナップがあります。

これから海外不動産への投資を検討してみたいという方や、まずは情報収集だけでもしてみたいという方向けに、海外不動産セミナーや、現地支社スタッフとビデオをつないでオンラインで物件を内覧することができるオンライン内覧会も行っています。

【関連記事】ビヨンドボーダーズの評判・口コミ・セミナー

不動産エージェントを絞り込んだら、物件情報の提供を依頼して物件を絞り込みます。物件情報の提供を依頼するうえで重要なポイントは、物件購入の予算や希望する利回りなど具体的な希望を伝えることです。

候補の物件について提案を受けたら、可能な限り現地を視察しておきましょう。現地の雰囲気や建物の状況、周辺環境などの情報をウェブで収集するのは限界があるためです。

3-2．売買契約の締結と決済

物件を絞り込んだら、売主が間違いなく物件の所有権を持っているか確認が必要です。確認が取れたら売買契約書にサインして契約を締結します。売買契約書にサインする際は、あらかじめ内容を確認しておきましょう。売買契約の締結が完了したら、購入決済の資金を送金します。

3-3．税金の支払いと登記済証の受取

売買契約の締結と決済が完了したら、現地の税務署で不動産消費税を納税します。不動産消費税は物件価格の2%相当です。不動産消費税を納税したら領収証を受け取ります。不動産所有権を登記するためには、消費税の領収証が必要です。

なお、自身での物件購入はハードルが高いと感じられる場合は、不動産クラウドファンディングを活用して、少額でモンゴルなどの物件に投資をするという選択肢もあります。

TECROWD（テクラウド）

TECROWD（テクラウド）モンゴルなど中央アジアに位置する新興国の不動産ファンドを取り扱う海外不動産投資型クラウドファンディング「TECROWD（テクラウド）」は2021年2月に登場した比較的新しいサービスです。建設と不動産を扱う会社であり、横浜に本社を構えるTECRA株式会社が運営を行っています。

TECROWDは一口10万円から投資が可能で、1号案件・2号案件の予定分配率は8%となっており、他の不動産クラウドファンディングよりも高い水準となっています。投資物件は、TECRA株式会社の施工物件であり日本の技術、品質基準に適合したものとなっています。国内でも総合建設を扱うTECRA株式会社による施工管理も行われており、品質は日本の物件と同等となっています。

また、優先劣後方式を採用しているため、対象不動産の売却時に値下げが発生した場合は、物件ごとに一定割合までTECRAが先に損失を負担する仕組みとなっています。また、海外不動産への投資ということで生じる為替リスクに対しては、TECROWDではあらかじめ一括借上げを円建てで契約することで、為替変動リスクを軽減しています。

まとめ

ウランバートルの不動産に投資するメリットは、人口増加によるキャピタルゲインを期待できることと、国民年齢が若いことから高い稼働率を期待できることです。しかし、ウランバートルは貧困率が高いことから、現地の治安には注意を要します。

なお、モンゴルの不動産会社に関する情報は収集が難しいことから、可能な限り海外で上場している不動産会社の開発する物件を選ぶことが重要です。

ウランバートルの不動産投資を成功させるためには、モンゴル不動産を取扱う日本の不動産エージェントを探すことが重要なポイントになります。物件所有のハードルが高いと感じる場合には、不動産投資型クラウドファンディングで間接的な投資を検討してみるのも良いでしょう。

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