広がる不動産格差！東京の不動産投資がおすすめの3つの理由

2017年9月の首都圏の新築マンションの契約率は好不調の目安の70%を下回り、なかでも東京以外の郊外物件は苦戦が続いています。また、2017年度第1四半期（4月から6月）の地方銀行によるアパートへの融資も前年比マイナスになるなど、郊外や地方での不動産投資は全体的に厳しい様相を呈しています。一方で、東京都心の利便性が高い新築マンションなどには人気が殺到し、抽選待ちも珍しくはありません。ここでは、東京の不動産投資がなぜ今注目を集めているのかについて3つの観点からご紹介していきたいと思います。

1. 東京の人口は増え続けており、賃貸の実需が見込める
2. 2020年の東京オリンピックや東京再開発計画なども安心材料
3. 「東京（TOKYO）」は世界的にも注目されている国際都市

ここではそれぞれのポイントについて詳しくご紹介していきます。

1. 東京の人口は増え続けており、賃貸の実需が見込める

不動産価格は、賃貸ニーズや入居率によって大きく左右されます。賃貸ニーズを考える場合、一番大切なのは「そのエリアの人口が増えるかどうか」です。たとえば、以下は東京都政策企画局が出している全国と東京都人口の推移となります。

東京都政策企画局「2060年までの東京の人口推計」

これを見ると、東京都全体は2025年まで、23区では2030年まで人口が増え続けるものの、多摩などの郊外にほど近い都下のエリアでは2020年に人口のピークを迎えることが分かります。人口が減少すれば、その分だけ賃貸ニーズも少なくなることが予想されるので、地方や郊外の不動産投資が敬遠されやすく、東京に投資が集中するということになります。

また、人口の動きと併せて見ておきたいのが、エリアの年齢割合です。20代から30代の若年層の独身労働者の人口が多いのであれば、アパートやワンルームの需要が高いことが予想されますし、30代～40代の子どもがいる世帯が多そうであれば、ファミリータイプの部屋や戸建ての需要があると考えられます。15歳から64歳までの年齢層を「生産年齢人口」と呼びますが、東京はこの年齢層の人口が数十年間で微増し続けており、ワンルームなどの賃貸需要も安定していると考えられます。

2. 2020年の東京オリンピックや東京再開発計画なども安心材料

オリンピック会場となる予定の有明・お台場・夢の島などを中心に湾岸エリアの再開発が進み、マンションなどの価格も上がってきていますが、実は2020年以降にも大手町・虎ノ門・八重洲エリア、銀座エリア、日本橋・京橋エリア、渋谷・品川エリアなどで再開発プロジェクトが予定されており、それらの周辺市街まで含めた土地やマンションの価値が上がっていくのではないかと予想されています。

また、世界から見ても、東京という都市は魅力度が高い街であり、森記念財団都市戦略研究所が2016年10月18日に発表した2016年版の「世界の都市総合力ランキング」では、東京がフランス・パリを抜いて3位に順位を上げています。また、東京の平均賃料水準は世界主要都市のなかでも安く、ニューヨークや香港など他の主要都市の半分以下の水準だと言われています。不動産投資の利回りについても、台湾や香港で1%～2%台にも関わらず、東京はいまだに4%～5%を確保できるということで、アジアを中心とした世界の不動産投資家からの買い意欲が旺盛な状況でもあります。

このような国内外の不動産事情が現在の不動産投資を後押ししており、不動産価格はリーマンショック前と近い水準まで上昇中ではありますが、すぐに急落することもないだろうというのが現在の不動産業界の見通しとなっています。

3. 「東京（TOKYO）」は世界的にも注目されている国際都市

10月12日に森記念財団都市戦略研究所が発表した2017年版「世界の都市総合力ランキング」では、東京はロンドン・ニューヨークに続いて世界３位にランクインしています。東京は国際都市としても注目が高まっており、中国人や欧米などの外国人からの不動産購入のニーズを見込むことができるため、不動産の売買の成長性を見込むことができます。

東京で不動産投資を始める方におすすめの会社

東京都心で不動産投資を始めたい方や不動産を買い増したいという方は、東京都を中心とした物件を取り扱っている下記会社に相談してみることをおすすめします。

プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.65%（2024年5月末時点）の実績がある東証プライム上場グループ企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

新築マンション投資では、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しており、上場企業ならではの資本力や交渉力も魅力です。

一方、中古マンション投資では資産性・収益性・移動率の3軸から定量的に評価するスコアリングを用いて、将来にわたって高い資産性を維持できる物件のみを厳選し仕入れています。また、建物管理事業を備えているため、中古マンション投資のリスクの一つである購入後のコストについても、当該物件の将来にわたり物件の資産性を維持するための必要なコストを見通すことが可能です。

提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位（アイ・エヌ・ジー・ドットコム 調べ）を獲得しています。

プロパティエージェントでは、幅広い知識レベルに合わせた「オンラインセミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。また、セミナー限定物件の紹介や参加特典の書籍プレゼントなどもあります。

セミナー参加者からは、「短時間で最近の傾向・ポイントを知れて為になった」「リスクについても理解することができた」「購入前のチェックポイントを知ることができた」といった声が上がっており、セミナー参加後のアンケートでも満足度は98％（2021年11月同社調べ）となっています。

グローバル・リンク・マネジメント（GLM）

グローバル・リンク・マネジメント（以下、GLM」）は、不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っている東証プライム上場のマンション投資会社です。「アルテシモ」というデザイナーズマンションブランドを保有しており、入居率98.27%（2021年12月時点）、オーナーのリピート・紹介率が71.3%（2019年度実績）など、入居者とオーナー双方からの顧客満足度がトップクラスとなっています。

また、サブリース契約は国内唯一の7年更新、一回の更新での賃料下落は5%までとなっており、定期的な賃料収入を見込むことが可能です。融資面でもグローバル・リンク・マネジメントは提携及び取引金融機関が19行と業界トップクラスで、融資面でも大きな強みがあります。物件の収益性や資産価値も高く、上場企業としての知名度や取引実績もあるため、フルローンや金利1.6%台からの条件で借りることができます。

初心者向けの少人数セミナーも定期的に開催しており、セミナー参加特典として「不動産投資入門ガイド」を無料でもらえるなど、不動産投資初心者にメリットがあります。

なお、グローバル・リンク・マネジメントでは今後の自社開発すべての新築物件を「ZEH-M Oriented」（住棟全体で正味20%以上省エネ）や「BELS」（建築物省エネルギー性能表示制度）4つ星以上などの環境対応として標準仕様にしていく予定です。経産省と環境省が登録制度を設けている一般社団法人環境共創イニシアチブの「ZEHデベロッパー」にも登録予定で、2024年12月期には自社企画開発物件を100%環境配慮対応にしていくとしており、サステナブルな不動産開発に注力しているESG不動産投資会社でもあります。

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