新築アパート経営で失敗しないために知っておくべき3つの特徴とリスク対処策

現在、新築アパート経営を検討されている方のなかには、「いま始めて失敗しないだろうか」という不安を感じている方もいるかと思います。新築アパートは購入価格が高い上に、マンションに比べると空室リスクなども高いため、他の投資よりも慎重に判断することが求められます。

この記事では、新築アパート経営に関する理解を深め、投資の判断の際に参考となるポイントを解説していきたいと思います。

1. 新築アパートと中古アパートの徹底比較
2. 新築アパートの特徴① 価格が高く、利回りが低め
3. 新築アパートの特徴② ローン条件は良い
4. 新築アパートの特徴③ 設備が優れている
5. 新築アパート経営の主なリスクと対処

新築アパートと中古アパートの比較

まずは、新築アパートと中古アパートの違いについて把握をしましょう。価格や利回り、ローンに関してなど11の項目について比較をしたのが以下の表となります。

以下では、この表をもとに新築アパートの特徴について詳しく見ていきたいと思います

新築アパートの特徴① 価格が高く、利回りが低め

まず、新築アパートの特徴の一つ目は、中古アパートと比べて購入価格が高く、利回りが低くなるという点です。購入価格が高くなるのは、新築のディベロッパーが自社の利益を乗せて販売するという点と建物の建築費が年々上昇しているという点が主な理由となります。

上乗せされるディベロッパーの利益に関しては、以下のようなイメージとなります。この上乗せ分があるために、新築を短期間で売却しようとすると赤字が出てしまうため、新築アパートは中古アパートよりもインカムゲイン（家賃収入）に重きを置いた長期的な投資を前提として始める必要があります。

また、建築費については、オリンピックや復興・再開発計画などが相次ぐために建築の人材が不足しているために起こっている現象です。これは、オリンピックが終了するまではしばらく上昇傾向が続くと考えられます。

このように、新築アパートは中古アパートと比べると、購入価格の点では割高となるという点はしっかりと頭に入れておきましょう。

新築アパートの特徴② ローン条件は良い

新築アパート経営は、購入価格が高くなるというデメリットがある一方で、融資の際には高い評価を得ることができるというメリットもあります。

中古アパート経営の場合は、そもそも融資を出さないと決めている金融機関もあり、かなり厳しい目で融資審査が行われます。属性や立地などが著しく良いというケース以外で満額での融資を引き出すことは難しく、自己資金は購入価格の1割前後を見ておいたほうが良いでしょう。売買時の初期費用も支払う必要がありますので、自己資金として用意するべき金額は1000万円～1500万円程度になる可能性があります。また、融資期間も20年前後と短くなってしまうことが多いため、毎月の返済額もかなりの金額となってしまいます。

一方、新築アパート経営の場合は、満額で融資が下りる（フルローンがつく）というケースも多い上に、返済期間も30年という条件で借入をすることができるケースがあります。木造アパートの法定耐用年数が22年であることを考えると、30年という返済期間がいかに高い評価かということが分かるかと思います。フルローンを引くことができれば、仮に1億円の物件を購入したとしても、初期費用の700万円前後の自己資金があれば投資を開始することができます。

新築アパートは、これから本格的に不動産投資を拡大させていきたい方や、自己資金を少なくしたい方、自身の属性をフルに活用してレバレッジをかけて投資をしたい方にメリットがある投資となります。

新築アパートの特徴③ 設備が優れている

新築アパートは、これから建築される最新の建物となりますので、設備も最新のものを導入することができます。年数が経過したアパートの設備は古く、入居者の満足度も低くなりがちなので、設備面で優れているということは入居率を高めてくれる要因となります。

「新築プレミアム」という入居者が新築を好むという特性も加味すると、新築アパート経営を開始してからの数年間は空室率に悩まされることは少なく、安心して運用を進めることができるという点もメリットといえるでしょう。

新築アパート経営の主なリスクと対処

新築アパート経営には、次のようなリスクがありますので、注意が必要です。

• マンションに比べて立地で劣る物件が多い
• マンションに比べて賃料下落や空室のリスクが高い
• アパート経営ローンの引き締めリスクがある

新築アパートに限らず、アパート経営はマンションに比べると立地で劣るケースが多く、都心から外れた場所に建てられることが多いという点に注意が必要です。また、耐用年数が22年と短く老朽化も早いので、入居者を引きつけるために賃料を引き下げていく必要があります。そのため、アパートはマンションよりも賃料下落のスピードや空室リスクが高くなってしまいます。

このリスクへの対処としては、都心に接続の良いターミナル駅や周辺駅の駅徒歩5分以内などのアクセスの良い物件に投資をすることが必要です。アパートの場合、都心にアクセスが良いということが入居を決める一番の理由となりますので、郊外エリアよりも購入価格が多少上がったとしても、立地の良い物件に投資をしておくことが長期的なリスクヘッジとなります。

また、最近はマイナス金利政策や相続税対策を背景にアパート経営への融資にやや過熱感があります。金融庁がアパートローンに規制をかけると、アパート経営の投資環境が悪化するリスクがあるので、この点にも注意が必要です。

融資上のリスクへの対処としては、2億円・3億円のような高価格帯のアパートを購入しないこと、できるだけアクセスが良く収益の見通しが立てやすい物件を購入することなどとなります。価格が高いと融資を受けることができる人が限られるため、融資環境が悪化した時に売却できない可能性が高くなってしまいます。また、ほとんどの融資は物件に対する評価で決まりますので、空室率が比較的低そうなアパートだという評価が得られれば融資がおりやすくなります。

まとめ：新築アパート経営の特徴やリスクを理解して失敗しない投資をしよう

新築アパート経営は、高い入居率が維持できればマンションよりも効率の良い投資となります。自己資金に無理のない範囲で、リスクを最低限に抑えた上で、新築アパート経営を進めていきましょう。新築アパートの投資会社をまだ決めていないという方は、以下に紹介するアパート経営会社に資料請求をして情報収集を始めてみると良いでしょう。

アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーの安定収益を実現しています。（2021年6月時点）家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。アイケンジャパンでは資料請求するだけで同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもおすすめです。

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