新築アパート投資で失敗しないために知っておくべき3つの特徴とリスク対処策

現在、新築アパート投資を検討されている方は、いま投資をして失敗しないだろうかという不安を感じているかと思います。新築アパートは購入価格が高い上に、マンションに比べると空室リスクなども高いため、他の投資よりも慎重に判断することが求められます。この記事では、新築アパート投資に関する理解を深め、投資の判断の際に参考となるポイントを解説していきたいと思います。

  1. 新築アパートと中古アパートの徹底比較
  2. 新築アパートの特徴① 価格が高く、利回りが低め
  3. 新築アパートの特徴② ローン条件は良い
  4. 新築アパートの特徴③ 設備が優れている
  5. 新築アパート投資の主なリスクと対処

新築アパートと中古アパートの比較

まずは、新築アパートと中古アパートの違いについて把握をしましょう。価格や利回り、ローンに関してなど11の項目について比較をしたのが以下の表となります。

比較項目 新築アパートのメリット・デメリット 中古アパートのメリット・デメリット
物件価格 × 物件の取得価格が高い ◎ 物件価格が新築より2割~3割安い
仲介手数料 ◎ 購入手数料がかからない × 物件価格×3%+6万円が上限でかかる
利回り × 物件の利回りが低い(5%~8%) ◎ 物件の利回りが高い(7%~10%)
賃料価格 ◎ 新築プレミアムで高く設定できる × 築年数が立つほど賃料は低くなる
賃料下落率 × 購入時からの家賃の下落率が大きい ◎ 購入時からの家賃の下落率が少ない
ローン返済期間 ◎ ローン返済期間が長い × ローン返済期間が短い
担保余力 ○ 担保余力が高い × 担保余力が低い
償却期間 ○ 減価償却期間が長い × 減価償却期間が短い
設備 ○ 最新設備が設置されている × 設備が古くなっている
維持コスト ○ 修繕費などが少なくて済む × 設備などの修繕費がかかる
瑕疵担保責任 ◎ 瑕疵担保責任の保証期間が10年 × 瑕疵担保責任は購入後1年程度

以下では、この表をもとに新築アパートの特徴について詳しく見ていきたいと思います

新築アパートの特徴① 価格が高く、利回りが低め

まず、新築アパートの特徴の一つ目は、中古アパートと比べて購入価格が高く、利回りが低くなるという点です。購入価格が高くなるのは、新築のディベロッパーが自社の利益を乗せて販売するという点と建物の建築費が年々上昇しているという点が主な理由となります。

上乗せされるディベロッパーの利益に関しては、以下のようなイメージとなります。この上乗せ分があるために、新築を短期間で売却しようとすると赤字が出てしまうため、新築アパートは中古アパートよりもインカムゲイン(家賃収入)に重きを置いた長期的な投資を前提として始める必要があります。

新築アパートと中古アパートの価格イメージ

また、建築費については、オリンピックや復興・再開発計画などが相次ぐために建築の人材が不足しているために起こっている現象です。これは、オリンピックが終了するまではしばらく上昇傾向が続くと考えられます。

このように、新築アパートは中古アパートと比べると、購入価格の点では割高となるという点はしっかりと頭に入れておきましょう。

新築アパートの特徴② ローン条件は良い

新築アパート投資は、購入価格が高くなるというデメリットがある一方で、融資の際には高い評価を得ることができるというメリットもあります。

中古アパート投資の場合は、そもそも融資を出さないと決めている金融機関もあり、かなり厳しい目で融資審査が行われます。属性や立地などが著しく良いというケース以外で満額での融資を引き出すことは難しく、自己資金は購入価格の1割前後を見ておいたほうが良いでしょう。売買時の初期費用も支払う必要がありますので、自己資金として用意するべき金額は1000万円~1500万円程度になる可能性があります。また、融資期間も20年前後と短くなってしまうことが多いため、毎月の返済額もかなりの金額となってしまいます。

一方、新築アパート投資の場合は、満額で融資が下りる(フルローンがつく)というケースも多い上に、返済期間も30年という条件で借入をすることができるケースがあります。木造アパートの法定耐用年数が22年であることを考えると、30年という返済期間がいかに高い評価かということが分かるかと思います。フルローンを引くことができれば、仮に1億円の物件を購入したとしても、初期費用の700万円前後の自己資金があれば投資を開始することができます。

新築アパートは、これから本格的に不動産投資を拡大させていきたい方や、自己資金を少なくしたい方、自身の属性をフルに活用してレバレッジをかけて投資をしたい方にメリットがある投資となります。

新築アパートの特徴③ 設備が優れている

新築アパートは、これから建築される最新の建物となりますので、設備も最新のものを導入することができます。年数が経過したアパートの設備は古く、入居者の満足度も低くなりがちなので、設備面で優れているということは入居率を高めてくれる要因となります。

「新築プレミアム」という入居者が新築を好むという特性も加味すると、新築アパート投資を開始してからの数年間は空室率に悩まされることは少なく、安心して運用を進めることができるという点もメリットといえるでしょう。

新築アパート投資の主なリスクと対処

新築アパート投資には、次のようなリスクがありますので、注意が必要です。

  • マンションに比べて立地で劣る物件が多い
  • マンションに比べて賃料下落や空室のリスクが高い
  • アパート投資ローンの引き締めリスクがある

新築アパートに限らず、アパート投資はマンションに比べると立地で劣るケースが多く、都心から外れた場所に建てられることが多いという点に注意が必要です。また、耐用年数が22年と短く老朽化も早いので、入居者を引きつけるために賃料を引き下げていく必要があります。そのため、アパートはマンションよりも賃料下落のスピードや空室リスクが高くなってしまいます。

このリスクへの対処としては、都心に接続の良いターミナル駅や周辺駅の駅徒歩5分以内などのアクセスの良い物件に投資をすることが必要です。アパートの場合、都心にアクセスが良いということが入居を決める一番の理由となりますので、郊外エリアよりも購入価格が多少上がったとしても、立地の良い物件に投資をしておくことが長期的なリスクヘッジとなります。

また、最近はマイナス金利政策や相続税対策を背景にアパート投資への融資にやや過熱感があります。金融庁がアパート投資ローンに規制をかけると、アパート投資の投資環境が悪化するリスクがあるので、この点にも注意が必要です。

融資上のリスクへの対処としては、2億円・3億円のような高価格帯のアパートを購入しないこと、できるだけアクセスが良く収益の見通しが立てやすい物件を購入することなどとなります。価格が高いと融資を受けることができる人が限られるため、融資環境が悪化した時に売却できない可能性が高くなってしまいます。また、ほとんどの融資は物件に対する評価で決まりますので、空室率が比較的低そうなアパートだという評価が得られれば融資がおりやすくなります。

まとめ:新築アパート投資の特徴やリスクを理解して失敗しない投資をしよう

新築アパート投資は、高い入居率さえ維持できればマンションよりも効率の良い投資となります。自己資金に無理のない範囲で、リスクを最低限に抑えた上で、新築アパート投資を進めていきましょう。新築アパートの投資会社をまだ決めていないという方は、以下に紹介するアパート投資会社に資料請求をして情報収集を始めてみると良いでしょう。

アイケンジャパン

アイケンジャパンのアパート経営

アイケンジャパンは、2008年に創業した比較的新しい新築アパート投資の会社です。対象エリアを主要駅15分以内、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞ることで、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、98%以上(8年以上経った物件でも96%)の入居率を実現しています。アパート経営は、マンション経営に比べると空室リスクは大きくなりますが、その分リターンも大きくなるため、不動産投資収入を大きくしていきたいという医師の方におすすめできる会社です。アパート経営のノウハウと成功の秘訣が分かるDVD・資料を無料で提供してもらえますので、アパート経営についてきちんと勉強をしてから臨みたいという方は、まずは資料請求をしてみると良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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