サラリーマンの方であれば、会社が年末調整をしてくれるため、あまり馴染みがない納税の手続きですが、不動産投資を行う場合は収支を自分で確定申告をする必要が出てきます。
申告を忘れたり期限後に申告漏れが判明してしまったりした場合には、最大30%の追徴課税をされることになってしまうので、すでに不動産投資をしている方はもちろん、これから不動産投資を始めたいという方も確定申告について知識を深めておくと良いでしょう。
以下では、不動産投資の確定申告の対象者や課税対象となる所得、書類や書類提出の流れ、確定申告に役立つサービスについて紹介していきます。
目次
- まずは確定申告について知ろう
1-1．確定申告が必要となる不動産投資家は？
1-2．申告忘れや申告漏れは最大30%の追徴課税 - 確定申告が必要な所得は？
2-1．不動産投資の経費とは？ - おすすめの確定申告の方法は？
- ご自身で確定申告をしたい方におすすめのクラウド確定申告
4-1．入出金データを自動で取得して帳簿作成してくれる
4-2．税制が変わるたびに税制についての情報をキャッチアップする必要がない
4-3．データをクラウドに自動でバックアップ
4-4．無料のサポートが利用できる
4-5．クラウド確定申告ソフトに強い税理士の紹介をしてくれる - 不動産投資の確定申告に対応できるおすすめのクラウド確定申告ソフト
5-1．freee
5-2．やよいの青色申告
5-3．MFクラウド確定申告 - 確定申告を丸投げしたい方は税理士に頼むのもおすすめ
6-1．正確な会計帳簿及び確定申告書を作成できる
6-2．経理業務を一任できるので不動産投資に集中できる
6-3．節税に関するアドバイスがもらえる
6-4．事業経営に関するアドバイスがもらえる - 不動産投資の確定申告を代行してくれる税理士の探し方
7-1．税理士ドットコム
1．まずは確定申告について知ろう
確定申告では、毎年1月1日から12月31日までの収入・支出、医療費や寄付金の支出、扶養家族状況などから所得を計算した申告書を、翌年2月16日から3月15日までの間に税務署に提出して納付する所得税額を確定します。サラリーマンの方の場合は会社が年末調整で税金を計算して調整をしてくれますが、副業として不動産投資をしている場合には自分で確定申告をする必要があるケースもあります。
1-1．確定申告が必要となる不動産投資家は？
サラリーマンとして働きながら副業として不動産投資を行う方の場合、「副業の所得が20万円を超える」場合に確定申告が必要になります。副業の所得が20万円を超えない場合には確定申告の必要性はありませんが、年間で20万円を超えない所得というのは、空室が長い期間で発生しているか、毎月の賃料が非常に低いケース、経費が多く出た年などとなりますので、ほとんどの方は確定申告対象者になるかと思います。また、赤字が出た場合にも、給与所得との合算で実質的に減税となりますので、確定申告をしたほうがお得ということになります。
1-2．申告忘れや申告漏れは最大30%の追徴課税
確定申告を忘れたり申告が漏れていたりする場合には、無申告加算税が課されることになります。無申告加算税は、納付する税額50万円までは15%、50万円以上の場合は20%の金額が課税金額となります。ただし、申告期限後に自己申告をした場合には5%が割り引かれた金額に減額されます。また、申告期限となる3月15日から1か月以内に自主的に申告をした場合には無申告加算税よりも税率の低い延滞税の納付で済みますので、申告忘れや申告漏れに気づいた場合には、放置をせずに早めに自己申告をすると良いでしょう。
過去5年以内の短期間に追徴課税が課せられている場合、追徴税率は10％加算となり、最大30％（納付税額50万円以上の場合）の金額が追徴課税されます。
2．確定申告が必要な所得は？
所得は「収益から経費を差し引いた金額」のことで、確定申告の課税対象となるのは所得となります。副業として不動産投資をしている方の場合、不動産投資で収益が出た場合でも管理費や減価償却費、損害保険料といった経費を差し引いた金額が20万円以上になるかどうかがポイントになります。ただし、不動産投資以外にも転売やサイト運営による広告収入といった他の副業で収益がある場合、すべての副業の所得の合計が課税対象となるので注意しましょう。
なお、「所得税法」では所得をその性質によって分類し、その区分ごとに所得金額や課税の計算をすることになっています。不動産投資の賃料収入による所得は不動産所得に該当します。
不動産所得は、不動産の賃料収入からそれに対応する経費を差し引いて所得を計算します。これに対し、転売やサイト運営による収入は、雑所得という区分になり、その中で収入から経費を差し引いて所得計算をおこないます。
それぞれの所得は税計算をする際に合算されますが、合算方法にもルールがあります。不動産所得や雑所得、給与所得は、総合課税の所得として合計して累進税率によって税額計算される一方、総合課税とは異なる税率によって税額計算される分離課税の所得があります。
例えば、不動産投資で発生する所得のうち収益物件を売却した場合に発生する利益は、「譲渡所得」として分離課税計算されます。譲渡所得に課される税金は、5年の保有期間を超えるかどうかで2段階の税率となり、総合課税とは異なる税計算が必要です。
また、これらの会計処理を行った結果、所有物件の入居率が高いにも関わらず、不動産投資の年間収益が20万円を下回る方や赤字になっている方は、不動産投資ローンの金利が高い可能性があります。もし金利が高い場合は、借り換えによりアパートローンの金利を下げることで月々の返済金をおさえて、収支を改善することができます。
たとえば、借り換えシミュレーションができる「インベース」というサービスでは、オンライン上で不動産投資ローンの借り換えシミュレーションから借り換え手続きの代行まで一貫して行うことが可能です。下記のシミュレーションを見てみましょう。
残高2,000万円、金利3%、残年数25年、年齢40才の方の場合、ローンの借り換えを行うことで、毎月の返済額は最大3万円、返済総額で最大310万円（返済期間延長の場合）の削減メリットがあります。
低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の返済額を減らすことができ、その分キャッシュフローも良くなり運用も改善していきます。借入時の融資条件が悪い場合には、利用を検討してみると良いでしょう。
2-1．不動産投資の経費とは？
経費は金額が大きければ大きいほど所得を小さくできますが、経費はその定義の曖昧さからどこまでを経費にできるかを悩む方が少なくありません。一般的に経費は、収益をあげるためにかかる費用を指します。不動産投資の場合であれば、主に物件の管理費や固定資産税・登録免許税・不動産取得税・印紙税、減価償却費、火災保険や地震保険などの損害保険料、建物の取得に必要な借入の利息（土地購入のための借入の利息は経費対象外）、修繕費などの費用が経費として考えられます。
必要経費には、「収益を上げるために直接要した費用」と、「その年に業務に関連して生じた費用」とに分かれます。不動産所得の場合であれば、「収益を上げるために直接要した費用」は、管理費や租税公課、減価償却費、損害保険料、借入金利息（土地購入のための利息を除く）、修繕費などであり、新聞図書費や交通費、通信費、接待交際費、会議費といった費用は、「その年に業務に関連して生じた費用」として、業務に必要であることが明確な部分を必要経費にすることができます。
不動産投資のために購入した書籍やセミナー費用、交通費、接待交際費、会議費といった費用も経費とできますが、こうした費用は不動産投資のために必要だったことが明確に説明できるようにしておきましょう。また、不動産仲介手数料については、売却時は経費となりますが、購入時は取得費として建物価格に加算され減価償却の対象となりますので注意が必要です。
不動産賃貸業が事業的規模である場合、事業専従者給与の計上や青色申告特別控除額が最大65万円になるなどの優遇を受けることができます。
3．おすすめの確定申告の方法は？
確定申告では、青色申告で55万円の特別控除を受けたいのであれば複式簿記での記帳が必要であったり、貸借対照表と損益計算書を作成して、税金の計算をした上で、確定申告書に添付する必要があります。また、65万円の青色特別控除の適用を受ける場合、電子帳簿の保存あるいは、e-Taxによる申告が必要になります。
税務署に行かずに確定申告ができるe-Taxで確定申告が簡単になったというニュースが報じられたこともありましたが、入力に不備がないように準備が必要であったりと依然として膨大な事務処理が必要なことに変わりはありません。
以下では、下記のお悩みをお持ちの不動産投資家の方に向いている確定申告サービスや会計ソフトなどをご紹介していますのでぜひ参考にしてみてください。
- 確定申告をしたことがなく手続きの流れが分からない
- どの支出が経費になるのか分からない
- 帳簿の書き方が分からない
- 簿記の知識がなく正しく会計処理ができるか不安
- 勘定科目や仕分け修正にかかる時間を削減したい
- 入出金を管理する時間を削減したい
- 記帳漏れがないか不安
- 確定申告業務を代行してほしい
- 節税に関するアドバイスがもらいたい
4．ご自身で確定申告をしたい方におすすめのクラウド確定申告
確定申告の流れとしては、日常的な家賃収入や必要経費の支出などを帳簿に記録し、それに基づいて一年間の不動産所得を計算します。そして、確定申告書において、不動産所得を含めた各種所得をすべて合わせて、各種控除を差し引くなどして、税金の計算をおこないます。
確定申告に慣れていない方にとって非常に手間のかかる作業となってきますが、不動産投資家が自分で確定申告の書類を作成する方法として最近注目されているのは、クラウド確定申告ソフトというオンライン上で確定申告作業を管理できるサービスを利用する方法です。クラウド確定申告ソフトでは、不動産所得の帳簿作成から、他の所得との合算、税金の計算をおこなう確定申告書の作成までをおこなうことができます。
以下では、クラウド確定申告ソフトを利用するメリットについて詳しく見ていきましょう。
- 入出金データを自動で取得して帳簿作成してくれる
- 税制が変わるたびに税制についての情報をキャッチアップする必要がない
- データをクラウドに自動でバックアップ
- 無料のサポートが利用できる
- クラウド会計ソフトに強い税理士の紹介をしてくれる
それぞれのポイントについて簡単に説明していきます。
4-1．入出金データを自動で取得して帳簿作成してくれる
銀行やクレジットカードと連携することで、自動で明細から帳簿を作成してくれます。また、経理・簿記の知識がなくても勘定科目を自動で提案してくれるので簡単に決算書を作成することができます。クラウド会計ソフトを使うことで、経理に使う時間を削減できるため、本来時間をかけるべき不動産投資に時間をかけることができることは一番のメリットでしょう。
4-2．税制が変わるたびに税制についての情報をキャッチアップする必要がない
クラウド確定ソフトは常に最新の税制にアップデートされているため、従来の会計ソフトのように追加料金やアップデートの必要がありません。簡易課税・本則課税や、消費税の増税にも対応することが明言されているので、税制の変更があっても安心して利用することができる点は大きなメリットだと言えます。
4-3．データをクラウドに自動でバックアップ
個人で事業を行っている方は、収入金額や必要経費を記載した帳簿を7年間、業務に関して作成したその他の帳簿を5年間保存しておく必要がありますが、クラウド確定申告ソフトでは、データを保管しているので自分でバックアップを取る必要がありません。
4-4．無料のサポートが利用できる
クラウド確定申告ソフトではメールサポートを無料で利用することができ、無料期間中であっても丁寧にサポートしてくれる体制が整っています。また、有料プランを契約するとチャットや電話でのサポートを受けることもできるので、クラウド確定申告ソフトの使い方が不安な人でも安心して利用することができます。
4-5．クラウド確定申告ソフトに強い税理士の紹介をしてくれる
クラウド会計サービスでは、それぞれのサービスに特化した税理士や公認会計士を紹介してくれるサービスを提供しています。クラウド会計ソフトを使ってみたけど記帳にかかる時間をもっと削減したいという方や専門家からの意見をしっかり確認したいという方まで、サポートしてくれる安心のサービスです。
5．不動産投資の確定申告に対応できるおすすめのクラウド確定申告ソフト
クラウド確定申告ソフトをうまく活用することで、経理にかかる時間を効率化し不動産投資運用の時間にあてることができます。また、令和4年1月1日の電子帳簿保存法改正以降、帳簿や領収書などのデータ保存要件が緩和され、電子帳簿を利用しやすくなります。（※参照：国税庁「電子帳簿保存法が改正されました」）
クラウド確定申告ソフトを選ぶ際には、改正電子帳簿保存法に対応しているかどうかも判断要素の一つとするとよいでしょう。ここでは、HEDGE GUIDE編集部がおすすめする不動産投資家の方向けのクラウド確定申告ソフトをご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
5-1．freee
freeeは株式会社freeeが提供するクラウド会計ソフトです。freeeでは、簿記の知識がなくても取引明細から自動で読み取り帳簿・仕訳をしてくれるので、本業の傍らで不動産投資をしている方であっても、経理や財務の処理に追われることなく本当にやりたいことに集中することができます。青色申告に対応していることはもちろん、スマートフォンを使っていつでもどこでも簡単に経理ができる手軽さも魅力のサービスです。また、税理士や会計士と協力して日々の経理だけでなく、決算・申告を効率化するといった本格的な利用も可能です。無料から始めることができ、低価格で利用を開始できるため、確定申告が必要ない不動産投資家の方であっても不動産投資の収支を見るためだけに活用することもできる大変おすすめなサービスです。
5-2．やよいの青色申告
やよいの青色申告は、弥生株式会社が提供する初心者でもかんたんに使えるインストール不要のクラウド青色申告ソフトです。やよいの青色申告では、銀行明細やクレジットカードなどの取引データ、スマホアプリで撮影したレシートや領収書のスキャンデータを自動で仕分けしてくれるので、初めて青色申告をする方や簿記のことはよく分からないという方にもおすすめの確定申告ソフトです。画面の案内にしたがって入力していくだけで確定申告に必要な手順が分かるだけでなく、控除額まで自動で計算をした書類を作成してくれるので確定申告の書類作成ももかんたんに行えます。また、やよいの青色申告では業界最大規模のカスタマーセンターがサポートしてくれるので、分からないことがあった場合でも専門スタッフがサポートしてくれる安心感も特徴のひとつです。クラウドソフトは不安という方でも安心できる万全なセキュリティ対策をとっているので、煩雑な会計業務を簡略化して不動産投資に集中したいという方に大変おすすめのサービスです。
5-3．MFクラウド確定申告
MFクラウド確定申告は株式会社マネーフォワードが提供する会計ソフトです。MFクラウド確定申告では、明細データを自動で取得し仕訳も自動でしてくれるので、これまで時間がかかっていた会計業務を短縮することができます。使い方ガイドや無料のサポートが充実しているので初心者はもちろん、他社会計ソフトを使用しているデータをインポートしてスムーズに移行もできるため、初心者も経験者も安心して使うことができるサービスです。税務や確定申告でお悩みの方にはMFクラウドに詳しい税理士を紹介サービスも提供していたり、スマホアプリで時間・場所を問わず利用することもできるなど、機能が充実していることが特徴です。帳簿作成にかかっていた時間を削減して本業や不動産投資に集中したいという方や、タイムリーに会計情報・財務状況を把握したいという方には大変おすすめなサービスです。
6．確定申告を丸投げしたい方は税理士に頼むのもおすすめ
クラウド会計ソフトは確定申告の書類を簡単・自動に作成することが可能ですが、どうしても最低限の情報入力が必要になってくることになります。そうした記帳業務をすべて代行してもらいたいという不動産投資家の方におすすめなのが、税理士紹介サイトを利用して税理士に確定申告の代行をお願いする方法です。
税理士へ委託できる確定申告業務は、単なる書類の作成代行ではなく、納税者に代わって税務署に主張を伝えるという税務代理業務であるため、税務署から問い合わせなどがあった場合、税理士に対応してもらうことが可能です。また、税務調査があったとき、確定申告を依頼していれば、調査対応をお願いしやすいというメリットがあります。
以下では、確定申告を税理士に依頼する時のメリットについて見ていきましょう。
- 正確な会計帳簿及び確定申告書を作成できる
- 経理業務を一任できるので不動産投資に集中できる
- 節税に関するアドバイスがもらえる
- 経営に関するアドバイスがもらえる
それぞれのポイントについて説明していきます。
6-1．正確な会計帳簿及び確定申告書を作成できる
税理士は会計帳簿の作成の専門家ですので、確定申告書の作成にあたって法律の規定に沿った正確な会計書類や税務書類を作成してくれます。
税法の解釈は複雑で判断に迷うことがあります。個人の間違った解釈で経費計上などをおこなうと、税務署から否認され、加算税 や延滞税 などの追徴課税をされるおそれもあります。税理士に依頼することで、申告漏れやこうした税務リスクの心配をする必要がないことが、税理士に確定申告代行を依頼する大きなメリットです。
6-2．経理業務を一任できるので不動産投資に集中できる
クラウド確定申告ソフトを利用しても、どうしても領収書の保存や最低限の入力といった経理業務は必要になってきます。ですが、税理士に確定申告の代行を依頼する場合、現金出納帳の照合さえしておけば領収書の整理から帳簿付け、申告までしてもらうことも可能ですので、本来集中すべき不動産投資に注力することができます。
6-3．節税に関するアドバイスがもらえる
税理士に支払う報酬は事業の一環として事業の経費にすることが可能ですが、税理士に確定申告代行を依頼することによってこうした初歩的な節税に関するアドバイスがもらえるだけでなく、所得税や消費税に関するさまざまな特例についてアドバイスをもらうことができることも税理士に確定申告を代行してもらうメリットの一つと言えます。
6-4．事業経営に関するアドバイスがもらえる
最近では、税理士事務所による経営コンサルティングサービスが普及してきました。税理士事務所と付き合うことで、ビジネスを継続していく上で欠かすことができない、現金を最大限残すためにはどうすれば良いのか？どのような節税スキームを活用するべきか？融資評価を高めるための会計上のポイントは？といった不動産投資事業を拡大させていく上で、アドバイスをもらうことができます。
7．不動産投資の確定申告を代行してくれる税理士の探し方
以下では不動産投資ビジネスを始めたばかりの方から節税の対策を考えている方まで、幅広く不動産投資家の方をサポートしてくれる税理士紹介サイトをご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
7-1．税理士ドットコム
税理士ドットコムは、上場企業の弁護士ドットコム株式会社が運営する無料の税理士紹介サービスです。ユーザーの顧問報酬を引き下げた実績も豊富で、既に税理士に確定申告代行を依頼していて見直しを考えているという不動産投資家の方におすすめのサービスです。登録税理士は全国6,100名、受付は24時間・最短即日返信、納得できるまで何人でも紹介無料という点も非常に利用しやすいサービスです。
税理士ドットコムでは、経験豊富なコーディネーターが、相談者のニーズに合った税理士を、1営業日程度でピックアップして紹介してくれます。コーディネーターは、相見積もりを取り料金交渉のサポートまでおこないます。また、紹介料は完全無料である上、回数制限や人数制限もなく、何回でも紹介してくれます。
なお、サイト上から、登録している税理士を自分で検索して探すことも可能です。依頼したいニーズに適した税理士を、効率よく、適正な価格で選びたい方に適したサービスとなっています。
佐藤 永一郎
HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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