【不動産売却】一般媒介契約と専任媒介契約、初心者にはどちらがおすすめ?

不動産売却が始めての方にとって、媒介契約という言葉自体を聞いたことがないという方も多いかと思います。不動産売却の際に仲介会社と結ぶ契約には、主に専任媒介契約と一般媒介契約という2つの契約形態がありますが、一般媒介契約と専任媒介契約にそれぞれどのようなメリット・デメリットがあるか、以下で詳しく見ていきたいと思います。

  1. 専任媒介契約とは
  2. 一般媒介契約とは
  3. 専任媒介契約と一般媒介契約の比較
  4. 初心者におすすめの契約はどれ?

専任媒介契約とは

専任媒介契約というのは、不動産売却を一社に限って任せる方法を指します。知り合いや近隣の方など、直接自分で売買相手を見つけてくることができる契約を「専任媒介契約」と言い、すべての売却活動を仲介会社に一任することを「専属専任媒介契約」と言います。

「専属専任媒介契約」の場合は、直接自分で売買相手を見つけてくることができない代わりに、専任媒介契約では2週間に1回の営業活動の報告義務が、専属専任媒介契約では週1回の営業活動の報告義務となります。

ただ、営業活動上の制限に対する売り主のメリットが少ないため、通所は専任媒介契約が選ばれることが多くなっています。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、売却の営業活動を1社だけではなく、複数社に依頼することができる契約となります。専任媒介契約と比べると、レインズ(不動産流通標準情報システム)への登録義務がなかったり、営業活動の報告義務もなかったりするため、専任媒介契約と比べると不動産会社の積極的な営業活動を期待することが難しいというデメリットがあります。

ただ、専任媒介契約と比べると、営業活動に関してブラックボックスになる部分が少なく、売却価格のレンジをある程度決めている方や、値下げをして素早く売り切りたい方にとっては、メリットのある契約形態です。

一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の比較

以上の説明を踏まえて、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のそれぞれの契約の特徴を比較すると、下記のようになります。

比較項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
依頼できる会社数 複数社に依頼可能 1社のみ 1社のみ
買い手を自分で見つけてくることができるか 可能 可能 不可能
契約が有効な期間 無制限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
レインズへの登録義務 任意 あり あり
報告義務 なし 2週間に1回以上、文書で報告 1週間に1回以上、文書で報告

初心者におすすめの契約はどれ?

不動産売却の初心者にとっておすすめの契約形態は専任媒介契約となります。その理由は、専任媒介契約であれば、営業マンが積極的に売却の営業活動を展開してくれるためです。一般媒介契約では、ある程度の相場観や売却経験がないと、不動産会社に営業活動を促すことが難しく、初心者には少々難易度が高い契約形態と言えます。

ただ、専任媒介契約で一点気をつけたい点は、仲介会社が無理な値引きを提案してくる可能性があるという点です。専任媒介契約では、仲介会社が買い手を見つけてくることができるため、自分たちで買い手を見つけてきて、売主と買い手の両方から売買手数料をもらおうとする「両手仲介」へのインセンティブが強く働くことになります。

両手仲介は、通常の仲介手数料よりも金額が倍となりますので、数十%の値引きをしても仲介会社は利益が多くなるという仕組みとなります。そのため、売り主が自分で買い手をみつけてきたり、他の仲介会社が買い手として名乗り出てきたりする前に、できるだけ素早く自社で見つけてきた買い手と売却を成立させるために無茶な売却価格の提案をしてくる会社もありますので、注意が必要です。

まとめ:媒介契約を正しく理解して不動産売却をスムーズに進めよう

不動産売却で失敗しないためには、契約の特徴を正しく理解して、目的に沿った活用をしていくことが大切です。また、専任媒介契約を利用する場合は、仲介会社の心理をしっかりと理解して、無茶な値引きに安易に応じてしまわないことが大切です。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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