最近話題の賃貸併用住宅とは？メリット・デメリットを解説

最近、雑誌などの不動産投資特集やマイホーム特集のなかで「賃貸併用住宅」というものが取り上げられて話題になることが多くなっています。この記事では、この賃貸併用住宅とは何か、賃貸併用住宅にすることのメリット・デメリットなどをまとめていきたいと思います。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは、オーナーの住宅内に賃貸できるスペースを設けた建物を指します。具体的なイメージとしては、賃貸ニーズのありそうなエリアに多少広めの戸建てを建てて、その中の数室を賃貸にするというものや、子どもが成人して自立したため広くなったスペースを賃貸として貸し出す、というようなものとなります。

よくあるのは、1階部分を賃貸スペースとして、2回部分を住宅スペースにするなどして、賃貸スペースと住宅スペースを明確に切り分ける方法です。賃貸併用住宅は、現代版の二世帯住宅とイメージしておくと分かりやすいかもしれません。

賃貸併用住宅のメリット

さて、ここからは賃貸併用住宅のメリットについて考えていきましょう。賃貸併用住宅は、賃貸スペースを持つことで以下のようなメリットがあります。

• 賃貸収入でローン返済を賄うことができる
• 住宅ローンを利用できる場合がある
• ライフスタイルに合わせて住宅を変えられる

賃貸併用住宅の一番のメリットは、家賃収入が得られるという点です。その家賃でローンを賄うことがことができるため、自宅に住みながらローンを支払わないで済ませることができる、ということでマイホームを建てたい方に人気があります。

また、自宅部分が50%を超える場合は、住宅ローンが利用可能となりますので、不動産投資ローン（アパート投資ローン）よりも安い金利でローン融資を引くことができるという点も大きなメリットです。

その後も、ライフスタイルが変わった場合は、住宅スペースを賃貸に出すということや改築をして全て住宅スペースにするということもできるので、ライフスタイルに合わせて柔軟に変えることができるという家となります。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅は、自宅として快適な家に住みながらローン支払いもしなくていい、ということで非常にメリットが大きいように見えますが、以下のようなデメリットもあります。

• 建築価格がマイホームよりも高くなる
• 騒音やトラブルが発生することがある
• 2棟目の融資が難しい
• 売却が難しい

まず、賃貸スペースを設ける必要があるため、普通にマイホームを建てるよりも土地や建築の価格が高くなります。自宅部分を100㎡、賃貸部分を20平米×４戸などの建物にする場合は、通常のマイホームよりも価格が2000万円～3000万円程度は高くなると考えられます。

また、賃貸の入居者が近隣の迷惑を考えずに騒ぐ、ゴミ捨てなどの生活ルールを守らないなどのトラブルを抱えてしまうというデメリットも考えられます。

他にも、賃貸併用住宅は投資用物件と比べると収益性が低いことが多いので、満室時でも大きな利益は出ない物件となります。そのため、賃貸併用住宅の担保価値は低くなりがちで２棟目を買い進めていこうとしても、大きな融資額を引くことは難しくなります。本格的に不動産投資を拡大させていきたい方にとっては、取るべき選択肢ではないと言えるでしょう。

また、賃貸併用住宅は普通のマイホームよりも建物が大きく、投資用物件としては収益性が低いということで、マイホームとしても投資用物件としても中途半端のため、そのままでは売却が難しい物件となります。

まとめ：賃貸併用住宅はあくまで自宅として考えよう

賃貸併用住宅は、賃貸でローンを賄うことができる一方で、融資評価が低い、売却が難しいなど、純粋な投資物件としては難点を抱える物件となります。賃貸併用住宅を考える上では、「住むこともできる投資物件」ではなく、「賃貸もできる自宅」ととらえることが適切です。純粋な投資観点ではなく、あくまで自宅の経済性を上げるという観点で検討をしたほうが良いでしょう。

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