不動産会社へ家の売却を相談する前に知っておきたい3つの注意点とは？

家の売却を考えている人の中には、質の低い不動産会社に当たらないか、売却にあたってどんな費用をいくらくらい払わなくてはいけないのかなど、不安に感じる人もいるのではないでしょうか。

不動産会社は家の売主にとって重要なパートナーですが、スムーズに売却を完了させるためには、売主側にもいくつかの注意点があります。主に不動産会社との契約や必要な費用などについて解説します。

目次

1. 不動産売却における媒介契約の種類
   1-1．専属専任媒介契約
   1-2．専任媒介契約
   1-3．一般媒介契約
2. 不動産売却に必要となる費用
   2-1．仲介手数料
   2-2．譲渡所得税
3. 家の売却を依頼する不動産会社の選び方
   3-1．複数の不動産会社に不動産査定を依頼する
   3-2．売却完了までにかかる期間
   3-3．不動産買取という方法もある
4. まとめ

1．不動産売却における媒介契約の種類

不動産会社へ家の売却を依頼する時には、売主と不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約には不動産会社が請け負う業務内容とともに仲介手数料について規定されていますが、媒介契約には3つの種類があることを把握することが必要です。

1-1．専属専任媒介契約

専属専任媒介契約を結ぶと、売主は他の不動産会社と媒介契約を締結できなくなります。また、売主が自ら買手を見つけてきた場合であっても、契約を結んだ不動産会社を介してしか取引はできず仲介手数料の支払いが必要です。

なお、家の売主と媒介契約を締結した不動産会社は、宅建業法に則ってレインズという不動産会社の物件情報プラットフォームに物件の情報を掲載する義務を負います。専属専任媒介契約の場合は、不動産会社は契約締結から5営業日以内に情報を掲載しなくてはいけません。

また、不動産会社は1週間に1回以上、売主へ売却活動の状況報告をする義務を負います。売主にとっての制約が多い一方で、不動産会社も多くの義務を負うのが専属専任媒介契約です。

1-2．専任媒介契約

専任媒介契約は、この後に解説する一般媒介契約と専属専任媒介契約との中間にあたるような契約です。専任媒介契約の場合も、売主は他の不動産会社と媒介契約の締結ができません。しかし、売主が自ら買主を見つけた場合は、不動産会社の仲介を受けなくても取引可能となります。

なお、不動産会社がレインズへ物件情報を登録するまでの期限は契約締結後7営業日以内です。また、不動産会社は2週間に1回以上のペースで売主へ売却活動の状況報告をする義務を負います。

専任媒介契約は、できる限り不動産会社のサービスを期待しつつも、自分でも買手を見つけられる当てがある場合などに有効な契約です。

1-3．一般媒介契約

一般媒介契約は売主と不動産会社の双方にとって制約が少ない契約です。売主は他の不動産会社と媒介契約を締結可能で、自ら買主を見つけた場合は不動産会社の仲介を受けなくても売買できます。

ただし、不動産会社はレインズへの情報登録の義務を負わないほか、売主に対する売却活動状況報告の義務を負いません。

一般媒介契約は、他に実績のある不動産会社が見つかったり良い条件を提示されたりした場合に有効な契約となっています。ただし、不動産会社の立場に立つと、専属専任媒介契約や専任媒介契約と違って競合の不動産会社が同時に売却活動を行うということになります。

仲介手数料は成約報酬であるため、他社で売却が決まってしまうと不動産会社は広告費や人件費だけがかかり、利益を得ることができません。つまり、不動産会社の収益に大きくつながってくるため、一般媒介契約を締結しても、不動産会社があまり熱心に営業をしないことも考えられます。

2．不動産売却に必要となる費用

家の売却で支払う必要のある諸費用について把握しておくことも重要です。主に3種類の費用について解説します。

2-1．仲介手数料

不動産会社と媒介契約を締結して仲介を受けた場合は、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。なお、専任媒介契約または一般媒介契約を締結し、売主が自ら買手を見つけて仲介を受けなかった場合は、仲介手数料の支払は不要です。

家を含む不動産の売却に関する仲介手数料は宅建業法で段階的な上限が定められています。仲介手数料の上限は以下の通りです。

• 成約価格が200万円以下の場合：成約価格×5.5％
• 成約価格が200万円超400万円以下の場合：成約価格×4.4％＋2.2万円
• 成約価格が400万円超の場合：成約価格×3.3％＋6.6万円

※参照：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

なお、宅建業法で定められているのは仲介手数料の上限であり、すべての不動産会社が仲介手数料を上限いっぱいに設定しているわけではありません。不動産会社の中には仲介手数料を半額または無料としているところもあります。

仲介手数料の支払いが発生するのは売買契約が成立した後であり、売買契約締結時に半額を支払い、家の引渡しが完了した時に残りの半額を支払うなどのケースが多くなっています。支払のタイミングは媒介契約に規定されているため、契約締結前に確認が必要です。

2-2．譲渡所得税

家の売却が成功すると、発生した売却益に対して、家を所有していた期間に応じた譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税の課税対象額は、単純に売却価格から購入額を差し引いた金額ではなく、売却価格から簿価を差し引いた金額です。

課税対象額の計算には減価償却という税金の仕組みが関係しており、家の所有期間が長いほど、譲渡所得税は大きくなる傾向があります。また、家を購入した翌1月1日以降5年が経過していない時点で売却する場合は、5年経過後よりも税率が高くなります。正確な税額を算出するためには、税理士への相談も検討しておきましょう。

【関連記事】不動産売却の確定申告、税理士に依頼する費用は？メリット・デメリットも

3．家の売却を依頼する不動産会社の選び方

家を売却する上では、不動産会社の協力は非常に重要なポイントとなってきます。大まかには下記の3点に注意して不動産会社を比較すると良いでしょう

• 不動産査定の価格
• 不動産売却に必要な期間（売却スピード）
• 買取の有無

3-1．複数の不動産会社に不動産査定を依頼する

家を売却する上で1番最初のステップとなるのは、不動産会社による売却価格の査定です。売却価格の査定とは不動産会社が不動産の適正価格を算出することを指しています。

売り出し価格の設定は売主が自由に決められるものの、周辺相場と乖離した金額で売り出しても売れる可能性は低いものです。家をより確実に売却するためにも、査定は重要なステップであると言えます。

一方で、不動産会社から査定を受ける上では、売主も周辺相場について把握しておくことが必要です。相場を把握しないままに査定を受けると、不動産会社から提示された金額が本当に適正なのか判断がつかないためです。

周辺相場をあらかじめ把握したうえで、相場よりも高い査定価格を提示された場合には、査定の根拠を不動産会社へ確認することが必要になります。

周辺相場を確認するには、複数社へ同時に査定を依頼することも重要なポイントです。複数社の査定結果を比較することで、不動産会社の販売力や対応力、担当者の提案能力なども同時に比較することが可能となり、1社からの案内や査定結果に疑問が生じた際はそのまま他社へ相談することも可能になります。

以下、複数の不動産会社へ同時に査定依頼ができる主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪質な不動産会社の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

3-2．売却完了までにかかる期間

家は資産の中でも高価格な部類に入るものであり、売り出しても簡単に売れるとは限りません。

物件タイプやエリアにもよりますが、売り出してから売却完了までにかかる期間は、大まかに6ヶ月前後が目安となります。

例えば、相続税支払いのために家を売り出す場合などは、相続税の納税期限に間に合うか確認が必要です。早く売れるようにするためには、価格を下げることが必要な場合もあります。家を売り出す背景については不動産会社へ隠さず説明するとともに、期限に応じた売出価格を決めることが重要です。

3-3．不動産買取という方法もある

すぐに現金が必要という場合は、第三者の売主を探さずに、不動産会社に家を買い取ってもらう方法もあります。これは不動産買取という方法で、上述した不動産査定サイトを活用することでも買取対応している不動産会社を探すことが可能です。

不動産買取による売却の期間は不動産会社によって様々ですが、早い場合は1週間程度で売却完了することもあります。

ただし、不動産買取による買取額は、仲介による売却よりも2割～3割低くなる傾向があるため要注意です。

なお、始めは不動産仲介による売却を行った後に、買い手が付かなかった物件についてあらかじめ定めた価格で買取を行う、買取保証という売却方法もあります。出来るだけ高く売却をしたいものの、売却期限が定まっている時などには便利な売却方法です。

まとめ

不動産会社へ家の売却を依頼する上では、媒介契約の種類、支払が必要な諸費用、売却完了までに必要な期間などについて把握することが必要です。なお、諸費用については売却を依頼した時に概算の見積もりをもらうことで把握できます。

そのほか、売却完了の期限までに時間がない場合は不動産買取という方法もあります。これらの注意点をあらかじめ押さえておきながら、複数の不動産会社へ相談し、それぞれの対応内容を比較されてみると良いでしょう。

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