REITで十分なのか、それとも現物か？不動産投資の「2つの選択肢」を比較・整理

REITと現物不動産は、いずれも実績のある不動産投資の手法ですが、その仕組みや特徴は大きく異なります。そのため、まずREITから始め、より大きな利益を見込める現物不動産へと移行した、という例も少なくありません。

本コラムでは、REITと現物不動産について「流動性」「税負担」「レバレッジ」「運営自由度」の4つの観点から比較・整理します。投資判断の参考としてご活用ください。

目次

1. 「REITだけで十分か？」と感じたときの次なる選択肢は？
2. REITと現物不動産投資を4つのポイントで比較
   2-1．流動性｜REIT最大の強みは売りたい時に売れること
   2-2．税負担｜資産規模が大きくなるほど差が出る
   2-3．レバレッジ｜現物不動産は「借入で取得できる資産」
   2-4．運営自由度｜現物は市場平均を超える余地がある
3. 「REITか現物か」ではなく、“役割分担”で考える
4. まとめ

1　「REITだけで十分か？」と感じたときの次なる選択肢は？

REIT（不動産投資信託）は、少額から不動産に投資でき、流動性も高い資産です。実際に、分散投資やインカムゲインを目的として保有している投資家も多いでしょう。しかし、資産規模が大きくなるにつれ、「現物不動産も必要ではないか」と考える投資家も少なくありません。REITには、次のような特徴があるためです。

• 現物不動産に比べて、金融市場の影響を受けやすい
• 課税の仕組みが定型的で、税負担を抑える余地が小さい
• 融資を活用できないため、レバレッジを効かせにくい
• 現物不動産ほど相続税評価額の圧縮効果は期待しにくい、など

こうしたなかで選択肢に入ってくるのが、不動産の現物投資です。現物投資には、「価格変動が比較的緩やかである」「節税や相続対策に活用できる」「自ら運営を改善できる」といった、REITとは異なる特徴があるためです。

もっとも、REITと現物不動産は二者択一の関係にあるわけではありません。流動性に優れるREITと、レバレッジや運営の自由度を備えた現物不動産というように、それぞれの役割を分けて考えることで、より効率的に資産形成を進められる点も押さえておきたいところです。

2　REITと現物不動産投資を4つのポイントで比較

REITと現物投資の特徴を、投資スタイルを左右する「流動性」「税負担」「レバレッジ」「運営自由度」の4つの観点から比較・整理します。

2-1　流動性｜REIT最大の強みは売りたい時に売れること

REITの最大の強みは、「流動性」の高さにあります。証券取引所に上場しているため株式と同様に売買でき、必要に応じて短時間で現金化することも可能です。数万円単位から投資できるうえ、保有分の一部のみを売却することもでき、資金調整のしやすさは現物不動産にはない魅力です。

一方、現物不動産は、売却までに相応の時間を要します。買主探しや価格交渉、契約、融資審査などの手続きが必要となり、数か月以上を要することも珍しくありません。

以下は、公益財団法人東日本不動産流通機構の資料「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」から抜粋した、売買成立までに要した平均日数です。

• 中古マンション：82.5日
• 中古戸建住宅：100.9日
• 土地：89.8日

さらに、不動産市況が悪化している局面では、希望する価格で売却できないケースも考えられます。

ただし、流動性が低いことが必ずしも欠点であるとは限りません。現物不動産は価格が日々表示されないため、短期的な値動きに振り回されにくく、長期保有を前提としやすいという利点もあります。

そのため、急な資金需要や相場変動への対応力を重視するならREIT、長期にわたって安定的に保有するなら現物不動産、というように役割を分けて考えることも可能です。

2-2　税負担｜資産規模が大きくなるほど差が出る

REITと現物不動産の違いがとりわけ表れやすいのが、「税負担」の面です。資産規模が大きくなるほど、税引後の手残りを意識せざるを得なくなります。REITの分配金は配当所得として、基本的に約20％が課税されるためです。受け取るたびに税が差し引かれ、投資家自身が課税所得を調整できる余地は大きくありません。

一方、現物不動産では、建物の減価償却費や借入金利、管理費、修繕費などを経費として計上できるため、帳簿上の利益を圧縮できる場合があります。

たとえば、建物の法定耐用年数は以下の表のとおり定められており、物件の構造によって減価償却期間が異なります。とりわけ中古物件を購入する際には、法定耐用年数の残存年数が検討材料となることもあります。

※参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」より抜粋

また、現物投資では、法人化によって所得分散や税負担を設計できる点も魅力の一つです。もちろん、節税のみを目的に現物投資を始めることは適切ではありません。しかし、資産形成が進むほど、「表面利回り」よりも「税引後の手残り」を重視する視点が強まっていくと考えられます。

2-3　レバレッジ｜現物不動産は「借入で取得できる資産」

現物不動産の最大の強みといえるのが、金融機関からの融資を活用できる点です。賃貸物件は家賃収入というキャッシュフローを生み出すため、金融機関からは「返済を支える資産」とみなされます。

投資家の側からみれば、数百万円の自己資金で、数千万円規模の物件を取得できるケースもあります。すなわち、自己資金を上回る規模の投資が可能であり、このレバレッジを活用することで資産形成を加速させられるのです。資産価格や家賃が上昇すれば、その投資効果はさらに高まる可能性もあります。

ただし、レバレッジには次のようなリスクも伴います。

• 金利が上昇する可能性がある
• 空室時でも融資の返済額は変わらない
• 融資の申込みに時間や労力を要する
• ローン返済により、手残りが縮小する
• 資金繰りへの対応が必要になる場合がある
• 売却時に借入金が残る可能性がある
• 借入額の大きさが精神的な負担となり得る、など

空室や家賃の下落が生じても返済を続ける必要があり、金利上昇局面ではキャッシュフローが圧迫される可能性があります。

また、資産形成を加速させる力を持つ一方で、現物不動産は投資であると同時に「経営」でもある点も意識する必要があります。つまり、資金繰りをはじめとする経営上のリスクも同時に負うことになるのです。

2-4　運営自由度｜現物は市場平均を超える余地がある

REITは、物件の取得や運営を専門家に任せられるため、基本的には「保有しているだけ」で運用できる点が魅力です。銘柄選定以外に必要な作業は少なく、手間をかけずに不動産収入を得られる点は、多忙な投資家にとって大きなメリットといえます。

一方、現物不動産には、自ら運営方針を決められる自由度があります。たとえば、次のような手法を講じることで、収益性を高められる可能性があります。

• 設備のグレードアップによる家賃の改善
• 管理会社の変更
• 募集条件の見直し
• 物件の用途変更、など

これは、現物不動産が単に市場を活用するだけでなく、自らの手で価値を高められる投資であることを意味します。

つまり、REITが市場全体に近い値動きになりやすいのに対し、現物投資は運営次第で市場平均を上回る成果も狙えます。とりわけ、エリア分析や賃貸需要の見極め、リノベーション戦略などの知見を備えた投資家ほど、その差は大きくなります。

ただし、その自由度の高さは、相応の手間と責任を伴う点にも留意が必要です。空室対応や修繕の判断、入居者トラブルといった管理業務が発生し、これらを管理会社に委託したとしても、実務上の負担はREITより大きくなります。そのため、どこまで時間と労力を割けるかも重要な検討材料となります。

3　「REITか現物か」ではなく、“役割分担”で考える

REITと現物不動産は、いずれが優れているかを競うものではなく、それぞれ異なる強みを持つ資産です。流動性や少額からの分散、手軽さを重視するのであればREITが有効です。一方で、レバレッジの活用や税負担の設計、運営による収益改善といった面では、現物不動産ならではの強みがあります。

本記事で紹介した特徴を整理すると、以下のとおりです。

だからこそ、「REITだけ」「現物だけ」と捉えるのではなく、目的に応じて役割を分ける視点が重要です。資産形成のステージが上がるほど、こうした「使い分け」の有効性はさらに高まると考えられます。

REITだけでも十分という投資家も多いものの、「REITを中核に据えつつ、一部を現物で補完する」という考え方は、個人投資家にとって現実的な選択肢といえるでしょう。

まとめ

REITと現物不動産は、いずれが優れているというよりも、「何を重視するか」によって向き不向きが分かれます。REITは少額から投資でき、売買もしやすいため、初心者でも始めやすい点が魅力です。一方で、価格は株式市場や金利の影響を受けやすく、相場全体が不安定になれば下落することもあります。

これに対し、現物不動産は、融資を活用した大きな投資や、自ら運営を工夫して収益を高める余地がある点が特徴です。ただし、購入や管理に手間がかかり、容易には売却できません。また、空室や修繕など、オーナー自身が負うべきリスクも伴います。

本コラムでは、4つの観点からREITと現物不動産を比較・分析しました。ご自身の資産規模や目的、リスク許容度に合わせて選択することが大切です。場合によっては、REITと現物不動産を組み合わせ、双方の長所を活かすという考え方も有効といえるでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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