自宅の資産価値上昇を活かす不動産投資の始め方は？無理のない自己資金計画やリスク対策も

不動産価格の上昇傾向が継続しています。株式会社不動産経済研究所が公表した「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025 年のまとめ」によると、東京23区の新築分譲マンション平均価格は1億3,613万円に達しています。3年連続で1億円を超えており、2024年と比較して21.8％の大幅な高騰を見せました。東京23区において、いわゆる「億ション」はすでに一般的な水準となりつつあります。

このように不動産価格の高騰が続く中、ご所有の自宅など、不動産の資産価値を活用する手段を模索されている方も多いと推察されます。本コラムでは、不動産の資産価値を活かした不動産投資に焦点を当て、無理のない自己資金計画の立て方や、想定されるリスクへの対策について解説します。

目次

1. 不動産価格が上昇を続ける市場背景
   1-1．インフレ
   1-2．建築コストの高騰
   1-3．海外投資家の資金流入
2. 「含み資産」を活用して無理のない自己資金計画を
   2-1．自宅の資産価値上昇が「新たな投資の原資」に
   2-2．「含み資産」を活用する場合の現実的な投資パターン
3. 空室リスクをおさえ、長期的な資産価値を維持する立地選定
   3-1．人口動態データから読み解く「将来の賃貸需要」
   3-2．「23区なら安泰」ではない。資産価値の二極化とエリア選定の重要性
4. エリア選定に強い不動産投資会社
   4-1．シノケンプロデュース
5. まとめ

1　不動産価格が上昇を続ける市場背景

国内の不動産価格は、2013年頃から明確な上昇トレンドに転じています。リーマンショック後の低迷期を経て、金融緩和や低金利政策の継続、都心部における再開発の活発化などが主な要因として挙げられます。さらに2020年以降は、その上昇勾配がより急激なものとなっています。

近年の急激な価格上昇の背景には、主に「インフレ」「建築コストの高騰」「海外投資家からの資金流入」の3つの要因が考えられます。それぞれの詳細について解説します。

1-1　インフレ

インフレーション（インフレ）とは、モノやサービスの価格（物価）が持続的に上昇する経済現象を指します。物価の持続的な上昇は相対的に現金の価値を低下させるため、インフレヘッジとして実物資産である不動産への投資需要が高まり、結果として不動産価格を押し上げる要因となります。

日本国内においてインフレ傾向が顕著になったのは2021年以降のことです。地政学的リスクに起因する資源・エネルギー価格の高騰や、急激な円安の進行などが主な背景として挙げられます。

下表は、総務省が公表している年平均の消費者物価指数（CPI、2020年＝100.0）の推移をまとめたものです。

※引用：総務省「2020年基準消費者物価指数」より抜粋（※（）は前年比、単位は％）

2022年以降、食料品やエネルギー価格の相次ぐ値上げによって消費者物価指数は明確な上昇局面に入り、2023年以降はその波がサービス価格や賃金水準にも波及しています。こうした経済状況を背景に不動産市場への資金流入が加速し、価格上昇を下支えしていると考えられます。

1-2　建築コストの高騰

建築コストの上昇も、不動産価格を押し上げる構造的な要因の一つです。その背景には、原油高や円安に起因する輸入資材の価格上昇（いわゆるウッドショックなど）が存在します。さらに、鉄骨やコンクリートをはじめとする主要な建築資材が全面的に値上がりしていることから、建築コストは高止まり、あるいはさらなる高騰を続けています。

加えて、国内の建設業界における慢性的な人手不足が労務費（人件費）を押し上げる一因となっています。これらの資材費・労務費の上昇が複合的に作用し、新築物件の販売価格を押し上げています。

下表は、一般社団法人建設物価調査会総合研究所が公表している建築費指数（集合住宅、RC造）の推移をまとめたものです。

※引用：一般社団法人建設物価調査会総合研究所「建設物価建築費指数【2026年2月分】」より抜粋（※（）は前年同月比、単位は％）

上表は2015年平均を100とした指数で示されており、建築コストが過去10年間で約1.4倍に膨張していることが確認できます。

建築コストの上昇は新築物件の供給を鈍化させる傾向にあり、結果として中古物件への需要を喚起します。こうした連鎖によって、不動産市場全体の価格水準が底上げされているのが現状です。

1-3　海外投資家の資金流入

日本の不動産市場においては、為替市場における円安進行などを背景に海外投資家からの資金流入が活発化しており、これも価格上昇の一因となっています。ドルやユーロなどの外貨建てで評価した場合、日本の優良な不動産は相対的に割安感があると認識されているためです。

また、日本市場が持つ政治的・社会的な安定性も、海外からの投資意欲を後押しする重要な要素です。確固とした法制度や不動産取引の透明性の高さが国際的にも評価されており、日本の不動産が「安全資産」として位置づけられていることが背景にあります。

2　「含み資産」を活用して無理のない自己資金計画を

前述のように不動産市場全体で資産価値が上昇している環境下は、新たな資金計画を策定する上で有利に働く局面と言えます。ご自宅など、すでに所有されている不動産の「含み資産」が増加している可能性が高いためです。

この含み資産を効果的に活用することで、過度な負担のない現実的な自己資金計画を構築できる可能性があります。その具体的なメカニズムについて解説します。

2-1　自宅の資産価値上昇が「新たな投資の原資」に

「含み資産」とは、取得時の価格（簿価）に対して現在の市場価値が上回っている状態の資産を指します。例えば、過去に5,000万円で購入した自宅が、現在の市場において8,000万円と評価された場合、その差額である3,000万円が「含み益（含み資産）」となります。

不動産は担保としての強力な機能を有する代表的な実物資産です。そのため、保有物件の市場価値が上昇することは、金融機関からの担保評価、すなわち所有者自身の与信力（信用力）の向上に直結します。結果として、新たな不動産の取得や賃貸経営への投資を検討する際、より有利な条件で資金調達を行いやすい環境が整っていると言えます。

2-2　「含み資産」を活用する場合の現実的な投資パターン

ただし、含み資産を活用する投資戦略においては、常に十分な財務的余力を残しておくことが鉄則となります。不動産市況の変動や、将来的な金利上昇リスクに対するバッファーが必要だからです。さらに、賃貸経営における空室リスクや突発的な修繕費用の発生など、将来の不確実性に備える視点も欠かせません。

安全性を最優先とするのであれば、評価された含み資産の20％から30％程度を上限として自己資金に充当することが一つの目安となります。前述の例に従えば、3,000万円の含み益のうち、600万円から900万円程度を拠出する計算です。この資金を頭金として金融機関から適切な融資を引き出し、新規の不動産投資へ振り向けるアプローチが、中長期的な資産形成において現実的かつ堅実な手法と考えられます。

3　空室リスクをおさえ、長期的な資産価値を維持する立地選定

ここまで、不動産価格の上昇局面において自宅の「含み資産」を活用した資金調達の優位性について述べました。しかし、実際に不動産投資を実行に移すにあたっては、どのような市況であっても長期的な事業視点が不可欠です。特に重要となるのが、将来にわたって空室リスクを極小化できる「立地の選定」です。その考え方について詳述します。

3-1　人口動態データから読み解く「将来の賃貸需要」

賃貸経営において空室リスクをコントロールするためには、客観的な人口動態データに基づき、将来の賃貸需要を的確に見極めることが求められます。日本全体としてはマクロ的な人口減少社会に突入していますが、ミクロの視点では依然として人口の流入超過が続いている有望なエリアが存在します。

その代表例が東京23区です。持続的な転入超過により、現在も人口は堅調な増加基調を維持しています。下表は、東京23区における人口および世帯数の推移を示したものです。

※引用：東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口：毎年」より抜粋（各年1月1日時点のもの）

統計データから、2018年から2026年までの期間において、東京23区の人口は約4.3％、世帯数に至っては約10.3％の増加が見込まれていることが確認できます。

さらに注目すべきは、世帯構造の構造的な変化です。1世帯あたりの人員が減少傾向にある中、特に「単独世帯（単身世帯）」の割合が全体の半数を超過している点は、東京23区の賃貸市場を象徴する際立った特徴と言えます。

下表は、東京23区における単独世帯数の推移をまとめたものです。

※引用：e-Stat統計で見る日本「国勢調査」より抜粋

「持続的な人口流入」と「単身世帯の増加」という2つの強いトレンドを併せ持つエリアにおいては、ワンルームや1Kといった単身者向け間取りを中心としたアパート経営が、長期的に安定した賃貸需要を確保しやすい投資戦略となります。

3-2　「23区なら安泰」ではない。資産価値の二極化とエリア選定の重要性

東京23区はマクロ視点では人口流入が継続しているものの、区内全域で将来的な資産価値が等しく保証されているわけではない点に留意が必要です。今後の不動産市場においては、局地的な条件によって「資産価値が維持・上昇するエリア」と「停滞・下落するエリア」への二極化がいっそう進行すると予測されます。

例えば、主要なターミナル駅の周辺や大規模な再開発が進行中のエリアは、卓越した交通利便性と生活利便性を背景に実需が底堅く、将来にわたる資産価値の維持・上昇が期待できます。対照的に、最寄り駅から距離のある立地や生活インフラが乏しいエリアでは、居住者ニーズの多様化や変化の影響をダイレクトに受けやすく、競争力の低下が懸念されます。

このように、ミクロな立地条件や周辺環境の違いによって、対象となる不動産の将来性は大きく評価が分かれます。そこで極めて重要となるのが、投資対象エリアを厳格に選定する「目利き力」です。とりわけ、「利便性」「安全性」「将来性」という3つの多角的な視点から、その土地のポテンシャルを冷静に分析・判断することが求められます。

実際の土地選定においては、これら3つの要素を総合的かつ客観的に評価し、投資判断を下すことが不可欠です。

4　エリア選定に強い不動産投資会社

不動産投資を実行するにあたり、投資家自身でエリア調査や土地の選定を行うことも一つのアプローチですが、独自のデータと専門的なノウハウを有する不動産投資会社をパートナーとして選定することも有効な戦略となります。本項では、厳密なエリア選定基準を有することで知られる「株式会社シノケンプロデュース」の事例を紹介します。

4-1　株式会社シノケンプロデュース

株式会社シノケンプロデュースは、投資用アパートの企画・開発・販売において累計販売棟数8,000棟以上の実績を誇る不動産投資会社です。シノケングループの中核を担う同社は、首都圏を中心に、福岡、大阪、名古屋、仙台といった全国の主要都市圏において幅広く収益物件を供給しています。

同社は、「不動産投資は多額の自己資金や保有土地を持つ一部の富裕層向けである」という従来の業界イメージを払拭し、会社員などが不動産投資に参入するハードルを大きく引き下げたことでも知られています。そのビジネスモデルの優位性を、「厳格な土地選定」「豊富な融資実績」「包括的な管理体制」という3つの視点から解説します。

土地選定に強い

第一の特徴は、物件の長期的な資産価値維持を可能にする卓越した土地選定能力です。将来を見据えた安定的な賃貸需要を確保すべく、居住者の利便性と良好な生活環境を最優先とし、用地取得に際して以下のような厳格な独自基準を設けています。

• 駅徒歩10分圏内
• 大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内

一般市場には出回らない未公開物件（水面下情報）を含め、こうした希少性の高い事業用地を継続的に確保できる背景には、35年以上にわたる開発実績に裏付けられた高度な専門的ナレッジが存在します。路線価や道路付け、法規制の精緻な調査能力に加え、全国の不動産事業者と緊密に連携した独自の強固なネットワーク網が、同社の用地仕入れ力を支える源泉となっています。

豊富な融資実績

不動産投資は事業規模が大きいため、通常は金融機関からの融資（アパートローン等）を活用してレバレッジを効かせることが一般的です。しかしながら、融資審査には厳格な基準が存在し、希望者全員が資金調達を実行できるわけではありません。

金融機関は、申込者個人の属性（年齢、勤続年数、年収、既存の資産・負債状況など）を評価するだけでなく、対象物件の「事業としての収益性や実現可能性（事業計画）」も厳格に審査します。すなわち、物件そのものの担保価値やキャッシュフロー創出能力に加え、物件を企画・供給する不動産会社の企業信用力や過去の実績も、融資判断における重要な評価指標となります。

シノケンプロデュースは、長年にわたる堅実な開発・供給実績を通じて、多数の金融機関と極めて強固な信頼関係（パイプ）を構築しています。これにより、提携ローンなどを通じて投資家個々の属性に合致した有利な融資条件を引き出すことが可能となっており、実際に同社でアパート経営を開始したオーナーの6割以上が300万円未満の自己資金からスタートしている点は、特筆すべき実績と言えます。

手厚い管理体制

投資家にとって運用時の大きな懸念材料となるのが、賃貸管理体制の構築と実務負担です。この課題に対し、シノケンプロデュースでは、入居者募集（リーシング）から建物の保守・メンテナンス、家賃の集金・送金、退去手続きやクレーム対応に至るまで、煩雑な賃貸管理業務のほぼすべてをグループ内で一括代行する体制を整えています。オーナーの物理的・時間的な負担は極小化され、本業を持つ会社員や公務員が顧客の90％以上を占めている事実が、この包括的なサポート体制の有効性を裏付けています。

賃貸管理実務はグループ企業の株式会社シノケンファシリティーズが専任で担い、2025年12月末時点で53,000戸以上という膨大な管理実績を有しています。徹底した管理ノウハウにより、自社企画開発物件において99.0％（2025年年間平均）という極めて高い入居率を維持し続けている点は、安定稼働を証明する強力なエビデンスと言えます。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

同社は、「人生100年時代を支える資産づくり」を主要テーマに掲げ、アパート経営の基礎から最新の市況までを網羅したセミナーが定期的に開催しています。場所を問わず受講可能なオンライン形式も用意されており、不動産投資特有のリスクとその具体的な回避策、自己資金を抑制した投資手法、長期的に満室稼働を実現するための要点などについて利便性高く情報収集を行うことができます。さらには、最新の不動産市況や金融機関の融資動向といった実践的かつ専門的なナレッジを体系的に学ぶ機会として、大いに活用できる内容となっています

まとめ

昨今、不動産価格の高騰に関する報道が連日メディアを賑わせており、ご自身が所有する不動産の市場価値に関心を寄せる方も少なくないと考えられます。本コラムでは、そうした環境下において「含み資産」を有効に活用し、優位性を持った資金調達から不動産投資へとつなげる戦略について解説しました。

不動産市場が上昇トレンドにある時期は、既存の資産価値をレバレッジとして活用しやすく、中長期的な資産形成に向けて踏み出す好機と言えます。本稿の後半で紹介した、高品質な投資提案と堅牢なサポート体制を有する「シノケンプロデュース」の活用を含め、検討を進めてみてください。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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