不動産投資で家賃アップが狙える物件は？33件の成功事例を不動産会社にインタビュー

2024年に入って、東京都内における家賃の値上げ傾向が続いています。不動産投資にとっては追い風要因と言え、インフレや円安などの対策手段として、ますます不動産投資の注目度は高まると考えられます。

一方、全ての物件において賃料が上昇しているわけではなく、賃料アップが起きている物件とそうでない物件があります。物件選びの際は、家賃アップを狙いやすいかどうかという視点から比較されていくことが、今後の不動産投資のポイントとなってくるでしょう。

今回は、不動産投資で家賃アップが狙える物件の特徴や成功事例についてご紹介します。また、豊富な家賃アップの実績を持つ、マンションの販売・管理を手掛ける東京の不動産投資会社のエイマックスにインタビューを行い、家賃アップが見込める物件を見極める方法について伺いました。

目次

1. 不動産投資の家賃アップが狙える物件とは
   1-1．現在の家賃が相場よりも安い
   1-2．入居率が高く賃貸ニーズが豊富
   1-3．入居期間の長い人が退去したばかりのタイミング
   1-4．賃貸契約の更新のタイミング
2. 都心マンションの物件価格と賃料の比較
3. 都心マンション家賃アップの成功事例
   3-1．販売物件75件中33件で家賃アップ・上げ幅平均4,295円
   3-2．五反田駅・徒歩1分の中古1Kマンション
   3-3．蔵前駅・徒歩3分の中古1DKマンション
   3-4．御成門駅・徒歩5分の中古1Kマンション
   3-5．亀戸駅・徒歩10分の中古1Kマンション
   3-6．赤羽駅・徒歩6分の中古1LDKマンション
4. 不動産投資で家賃アップを狙うポイントや物件選びのコツをインタビュー
   4-1．エイマックスでは家賃アップの事例が多くありますが、なぜ可能なのでしょうか？
   4-2．物件を購入する前に家賃アップが見込める物件を見極める方法はありますか？
   4-3．家賃アップをしても入居率を低下させない対策はありますか？
   4-4．家賃があがりやすいエリアの傾向はありますか？
5. まとめ

1．不動産投資の家賃アップが狙える物件とは

不動産投資で家賃アップを狙える物件は、下記のような特徴があります。それぞれ詳しくみて行きましょう。

• 現在の家賃が相場よりも安い
• 入居率が高く賃貸ニーズが豊富
• 入居期間の長い人が退去したばかりのタイミング
• 賃貸契約の更新のタイミング

1-1．現在の家賃が相場よりも安い

不動産の家賃は経済の影響を受けており、物価が上昇するインフレ期には家賃も上昇し、物価が下がるデフレ期には家賃が下落します。

しかし、家賃は賃貸契約によって契約期間と賃料が定められているため、他の消費財と比べてインフレ・デフレの影響が遅れて反映されるという傾向があります。徐々に家賃相場が上昇していても、長く入居者が住んでいたり、相場の変化に気づかずそのままの家賃で募集をかけていると、家賃設定が家賃相場と乖離していることがあるのです。

家賃相場を調べるには、ポータルサイトなどで募集家賃を調べたり、賃貸仲介会社から現在の市況感をヒアリングするなどの方法があります。家賃相場を調べて、現在の家賃が相場よりも安い場合には家賃アップを狙える可能性が高いと言えます。

1-2．入居率が高く賃貸ニーズが豊富

入居率が高いということも家賃アップを狙える物件の特徴です。相場よりも安い家賃設定になっている物件はすぐに入居が決まるため、結果として入居率も高い物件になります。反対に入居率が低い物件では、相場よりも高い家賃設定になっていたり、エリア自体の賃貸ニーズが減少している可能性があります。

1-3．入居期間の長い人が退去したばかりのタイミング

長く居住されていた入居者の方が退去したばかりのタイミングは、家賃アップを狙いやすくなります。長く入居されていた方は、以前の相場感で設定された安い家賃で入居されていることがあるからです。

長く入居されていた方が退去したタイミングは、募集時に相場に適した家賃設定を行えるため、家賃が上昇傾向にある状況では家賃アップが見込めます。一方で、必ずしも長期入居があったからといって賃料アップが見込めるとは限らないため、家賃相場との比較検証は必要になります。

1-4．賃貸契約の更新のタイミング

普通借家契約の賃貸契約である場合、商習慣上2年に定められているケースが大半です。2年が経過して賃貸契約の更新時期は入居者の方も転居を検討されることも多く、家賃アップの交渉を行いやすいタイミングとなっています。

ただし、貸主（オーナー）の一存だけで新賃料を定めることはできず、借主（入居者）を含む両者の合意がなければ家賃の値上げは成立しません。増額の理由や新賃料の妥当性が入居者の方にも分かるように資料を準備したり、更新時期の直前ではなく数か月前から連絡を入れておくなど、工夫が必要です。

2．都心マンションの物件価格と賃料の比較

都心マンションの物件価格と賃料の推移を比較してみましょう。

分譲マンション1㎡あたり賃料 年間平均推移（東京都・首都圏　2023年）

※東京カンテイ「分譲マンション賃料（年間版 2024年1月17日）」を参照

総合不動産コンサルティングの「東京カンテイ」によると、東京都の分譲マンションの1㎡あたりの賃料は2014年平均の3,061円から2023年には平均4,033円に上昇しています。特に2017年から2023年までの上昇率は高く、27.4%の上昇率となっています。

中古マンション70㎡換算価格 年間平均推移（東京都・首都圏　2023年）

※東京カンテイ「中古マンション価格（年間版）2024年1月24日」を参照

一方で都心マンションの物件価格推移を見てみましょう。2014年から2016年にかけて、東京都の中古マンション70㎡換算価格は24.9%上昇しています。加えて、2020年から2022年にかけても21.9%の上昇です。2014年からの上昇についてはマイナス金利政策による低金利の環境が大きく関係しています。また、2020年からの価格上昇は、コロナショックや円安によるインフレの影響が背景にあると言えるでしょう。

これら物件価格と賃料の2つのグラフを比較してみると、物件価格と賃料の上昇は時期が一致するのではなく、賃料があとから追随するような形で徐々に反映されていく傾向が見られます。

前述したように、このような傾向は賃貸契約によって契約期間と賃料が定められていることが主な原因と考えられます。家賃アップを行うためには入居者の同意、もしくは退去による再募集が必要であり、賃料の上昇は物件価格と同時にはなりにくいという性質があります。

なお、物件価格が2度にわたって20%以上の上昇をしていることから、賃料の上昇についてもこれを追随する形で今後も上昇していく可能性は高いと考えられます。このような環境は、家賃アップを狙った積極的な投資戦略を取りやすいため、不動産投資においては追い風要因となるでしょう。

ただし、コロナショックの時のように都心の人口流出が起きたり、将来のインフレ抑制のために金利が上昇してしまい、日本経済全体がデフレ傾向になるといった可能性も0ではありません。また、現在の物件価格が将来の家賃上昇を織り込んだ価格になっている可能性もあるため、必ずしも賃料が上昇する保証はないという点に留意しておきましょう。

3．都心マンション家賃アップの成功事例

実際の都心マンション家賃アップの成功事例について見ていきましょう。投資用中古マンションの販売・管理をワンストップで手掛ける不動産投資会社の「エイマックス」に、家賃アップに成功した管理物件の事例、実績、成功の背景を伺いました。

エイマックス

エイマックスは、資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円　年間387部屋）

エイマックスでは適正な家賃設定・賃貸管理により管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という実績があり、賃料を上げても入居がつきそうな物件については賃料アップを行っています。そうした営業活動の結果、不動産投資オーナーのリピート率82%、紹介率37%（いずれも2022年1月集計）という非常に高い満足度・実績を有しています。

3-1．販売物件75件中33件で家賃アップ・上げ幅平均4,295円

• 集計期間：2023年12月1日～2024年3月31日
• 対象の販売物件(駐車場・販売一棟除く)：75件

賃料アップ：33件

• 上げ幅平均：4,295円
• 最大上げ幅：40,000円
• 最小上げ幅：400円

賃料ダウン：3件

• 下げ幅平均：-1,833円
• 最大下げ幅：-2,000円
• 最小下げ幅：-1,500円

2023年12月1日～2024年3月31日の期間で販売された75件のマンションのうち、33件で家賃アップに成功しています。賃料ダウンの物件は3件にとどまり、都心部の家賃上昇のトレンドが如実に現れていると言えるでしょう。以下、家賃アップに成功した物件の具体例をご紹介します。

3-2．五反田駅・徒歩1分の中古1Kマンション

※実際の新規募集での家賃アップ＋評価利回り改定によるバリューアップ事例

五反田駅・徒歩1分の中古1Kマンションの家賃アップ事例です。購入時の家賃から5,000円アップ、3.61%から3.82%への利回りアップに成功しています。

また、賃料の増加は毎月のキャッシュフローを良化させることに加えて、物件価格の上昇にもつながります。投資用物件は利回りで物件価格を算出する「収益還元法」で売価を査定されるため、物件価格（推定）も240万円アップとなっています。五反田駅は繁華街というイメージもありますが、山手線沿線のためアクセスが良く、駅徒歩1分という好立地の条件も相まって10万円台という大幅な家賃アップにつながっています。

3-3．蔵前駅・徒歩3分の中古1DKマンション

蔵前駅・徒歩3分の中古1DKマンションの家賃アップ事例です。5,000円の家賃アップ・物件価格（推定）は240万円アップとなっています。利回りは4.10%と、都心部のマンションの中では高い利回り水準となっています。蔵前駅は浅草線・大江戸線の路線が通っており、通勤・通学などもしやすい立地です。また、2023年における台東区蔵前1丁目～4丁目の粗暴（暴行など）の事件はわずか6件*となっており、治安が良いのが特徴となっています。

*警視庁：区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数

3-4．御成門駅・徒歩5分の中古1Kマンション

御成門駅・徒歩5分の中古1DKマンションの家賃アップ事例です。御成門駅は東京タワーもほど近い港区に位置し、1Kの間取りでありながら購入時の物件価格3,400万円、家賃11.3万円と高い水準になっていました。一見して既に高値に位置しているようにも見えますが、人気エリアであるほど家賃アップは狙いやすく、6,000円の家賃アップ・物件価格（推定）310万円アップとなっています。

特に注目したいポイントは、家賃アップのタイミングが閑散期であったことです。通常、空室物件が余りやすい閑散期は家賃アップに適さないタイミングと言えますが、強い賃貸需要を背景に、家賃をアップした状態で賃貸付けに成功しています。

3-5．亀戸駅・徒歩10分の中古1Kマンション

亀戸駅・徒歩10分の中古1Kマンションの家賃アップ事例です。亀戸駅は江東区の北部に位置し、新宿まで約25分、渋谷まで約35分と、前述した物件と比較して郊外よりのエリアとなっています。また、駅徒歩10分と駅からやや離れた物件であり、販売時には空室となっていた物件です。

しかし、運用開始後は2,500円の家賃アップ、物件価格（推定）は130万円アップとなっています。条件的に難しいように見える物件であっても物件ごとの賃貸需要をしっかりと見極めることで、家賃アップが見込めるという好事例と言えるでしょう。

3-6．赤羽駅・徒歩6分の中古1LDKマンション

赤羽駅、徒歩6分の中古1LDKマンションの成功事例です。こちらの物件では、物件の購入後に家賃交渉を行ったところ、14万円から18万円へ4万円の増額に成功しています。1LDKマンションは元の家賃設定・物件価格が高く、ワンルームマンションと比較して大幅な家賃アップ交渉が行いやすいという特徴があります。

【関連記事】実は狙い目？1LDKマンションの不動産投資戦略やリスク、成功事例も【不動産会社への取材あり】

4．不動産投資で家賃アップを狙うポイントや物件選びのコツをインタビュー

不動産投資で家賃アップを狙うポイントや物件選びのコツについて、不動産投資会社「エイマックス」の宮地　英氏にインタビューを行いました。

株式会社エイマックス　宮地　英（みやち すぐる）氏

國學院大学法学部を卒業後、新卒で大手銀行系不動産会社の営業職に従事（住宅、土地、オフィスビル、店舗・収益不動産の仲介）。その後メガベンチャー不動産投資会社に入社、社内トップの実績を残す。名古屋支社の立ち上げにも参画し、月間100名以上のコンサルティングに携わる。投資用マンション販売実績日本一である天田浩平の想いに共感し、創業メンバーとして入社。現在はコンサルティング部部長として活動中。

エイマックスでは家賃アップの事例が多くありますが、なぜ可能なのでしょうか？

「仕入れの段階で周辺物件を含めた賃料相場を調査し、適正な家賃であるかどうかを判断しています。その段階で、相場と比較して現在の家賃が安い物件であれば、家賃アップも見込めます。適正家賃は、空室になった場合でも募集から1ヶ月以内に決まる家賃設定であるかどうかが目安です。

また、1LDKマンション赤羽駅・徒歩6分の物件では購入時14万円でしたが、購入後は18万円まであがっています。

エイマックスで賃料査定を行う際は、周辺相場の賃料だけでなく賃貸履歴まで確認し、すぐ入居がつく賃料かどうかの判断を行っています。このような調査によって仕入れた物件であるため、結果として賃料アップの実績も増えています。」

物件を購入する前に家賃アップが見込める物件を見極める方法はありますか？

「不動産業者だけでなく、一般の投資家の方でも家賃相場を調べて、現在の物件の家賃と比較することで、家賃アップが見込める物件を見極めることができます。家賃相場を調査する方法としては、購入を検討している物件の近くの賃貸仲介会社に聞いてみるなどの方法があります。相場感を知るには、この方法が一番良い方法だと思います。

手軽におおよその相場を知る際には、ポータルサイトで賃貸事例を検索してみるのも良いでしょう。ただし、ポータルサイトで情報収集する際は見極めも必要です。2024年からは過去の事例が参考にならないほど家賃が上昇しているため、過去の情報が参考にならない可能性があることに注意が必要です。」

家賃アップをしても入居率を低下させない対策はありますか？

「まずは相場をしっかりと確認して、相場よりも家賃を上げ過ぎないことが対策になります。ただし、募集時期が悪かったりすると、相場に適した家賃でもなかなか入居が付かないケースもあります。

募集時期が悪く相場の家賃設定でもなかなか入居が付かない時には、エイマックスでは複数の賃貸仲介会社に対して積極的に部屋を紹介してもらえるように営業活動を行います。この時のAD（仲介業者に対して支払う広告費）についても、エイマックスで負担しています。まずはこのような入居付けに強い管理会社への依頼が、入居率を低下させない対策となるでしょう。

また、部屋の内装も重要です。入居を検討している方も内装についてはしっかりと見ているため、内装の質が悪いと相場の家賃では入居が付かないことがあります。ここでの内装とは、部屋を豪華にするということではなく、壁紙や水回りなどをしっかりと清潔にしておくということです。逆に内装の質が良い物件であれば、築年数が経過している物件でも入居付けは行いやすくなります。」

家賃があがりやすいエリアの傾向はありますか？

「都心・ターミナル駅の近くであるほど、家賃があがりやすい傾向があります。その他、エリアの生活利便性も重要なポイントとなってきます。

例えば、赤羽駅・徒歩6分の中古1LDKマンションの事例では、購入時の家賃14万から18万の家賃アップに成功しています。また、赤羽駅はショッピングモールや商店街、大規模なスーパーマーケットなどがあり、利便性の高いエリアです。

また、赤羽駅は、新宿駅まで湘南新宿ラインで15分、東京駅へは上野東京ラインで17分と都心までのアクセスも良い立地となっています。都心へのアクセス・生活利便性の2つを満たしたエリアであるほど、家賃があがりやすい傾向があると思います。」

まとめ

不動産投資において、賃料収入は不動産投資ローンの返済を行い、毎月のキャッシュフローを良化させるための重要指標です。家賃アップを行うことで不動産運用のリスクが低下するだけでなく、物件価格のアップも見込めるというメリットがあります。

しかし、家賃アップを行うと入居者の方の負担が増えるため、空室に繋がるリスクもあります。相場を見ながら慎重に家賃設定を行い、入居率と家賃収入のバランスを取りながら実行する必要があります。

今回は豊富な家賃アップの実績を持つ不動産投資会社のエイマックスに、家賃アップの具体例や家賃アップのポイント、物件選びのコツについて伺いました。仕入れの段階で周辺物件を含めた賃料相場を調査し、また入居付けのタイミングも壁紙や水回りなどをしっかりと清潔にしておくなど、入居者の方の目線に立った対策を一つずつ実行されているのが印象的です。

家賃アップを狙いやすいエリアの特徴としては「都心へのアクセス・生活利便性の2つを満たしたエリア」であるかどうかがポイントとなります。物件選びの際は、家賃動向にも注視しながら不動産投資の戦略を立てていくと良いでしょう。

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