実は狙い目？1LDKマンションの不動産投資戦略やリスク、成功事例も【不動産会社への取材あり】

不動産投資の投資先として、1LDKマンションの人気が高まっています。1LDKマンションは、ワンルームタイプのマンションと比較して室内が広く、テレワークの普及やDINKSなどの新しい家族形態に適した間取りとして、入居ニーズが増えている物件タイプです。

しかし、ワンルームマンションと比べて物件価格も高くなり、注意したいリスクもあります。1LDKマンション投資を検討する際は、このようなデメリットについても確認しておくことが大切です。

そこで今回は、1LDKマンションの不動産投資戦略やリスクについて詳しく解説します。また、1LDKマンションの販売、管理を手掛ける東京の不動産投資会社のエイマックスにインタビューを行い、1LDKマンション投資の物件の選び方や成功事例リスクや注意点についても伺いました。

目次

1. 1LDKマンション投資の特徴とワンルーム投資との違い・比較
2. 1LDKマンションの出口戦略は？
   2-1．1LDKマンションの出口戦略4つ
   2-2．1LDKマンションの査定方法と売却価格
3. 1LDK投資で注意すべきリスクは？
   3-1．物件価格が高い
   3-2．空室時のローンの返済負担が大きい
   3-3．原状回復費用が高くなる
4. 1LDK投資の成功事例
   4-1．赤羽駅・徒歩6分の中古1LDKマンション
   4-2．若松河田駅・徒歩6分の中古1LDKマンション
   4-3．浅草橋駅・徒歩5分の中古1LDKマンション
5. 1LDKマンションの選び方やポイントを中古マンション投資会社にインタビュー
   5-1．1LDKマンション投資の物件選びではどのような点に注意すべきですか？
   5-2．1LDKマンションとワンルームマンションで投資戦略は異なりますか？
   5-3．1LDKマンションの物件価格や利回りはどの程度になりますか？
   5-4．1LDKマンションの不動産投資ローンの注意点があれば教えてください
   5-5．1LDKマンション投資を始められた方が購入前に不安に感じられていたことやよく出る質問はありますか？
   5-6．1LDKマンションを売却する際に注意点はありますか？
6. まとめ

1．1LDKマンション投資の特徴とワンルーム投資との違い・比較

1LDKマンション投資は、ワンルームマンションよりも間取りが広く、賃料が相対的に高いため、一区画の収益性が高いという特徴があります。ワンルームマンションよりもやや利回りが高い物件も多いというメリットもあります。

また、ワンルームマンションと比較して入居者の層の幅も広がり、単身者の方に加えて夫婦二人暮らしや小さい子どものいる家庭もターゲットとなります。近年は人々のライフスタイルが大きく変わり、長期に渡り独身もしくはパートナーや夫婦二人暮らしを望む人が増えたことや、テレワークの普及による書斎の必要性が出てきたことで、入居者からの人気も高まっている間取りとなっています。

その他、1LDKマンションはワンルームマンションよりも物件数が少ないという特徴があります。物件数が少ないという点は、入居希望者のニーズに対して供給が少ないことで、高い入居率を見込めるというメリットがあります。一方で物件数が少ないため、ワンルームマンションと比較して物件選びの際の比較対象が少ないという点には注意が必要です。

2．1LDKマンションの出口戦略は？

2-1．1LDKマンションの出口戦略4つ

1LDKマンションの出口戦略には大きく分けて下記の4つがあります。

1. 返済後も運用を継続する
2. 入居中の物件をオーナーチェンジで投資家に売却する
3. 退去済みの物件を居住用として売却する
4. 自己利用する

「① 返済後も運用を継続する」「②入居中の物件をオーナーチェンジで投資家に売却する」についてはワンルームマンションと同様の出口戦略となります。一方で、「③退去済みの物件を居住用として売却する」「④自己利用する」については、1LDKマンションに多い出口戦略となっています。

1LDKマンションは30〜50㎡の広さがあり、仮住まいだけでなく、長く入居される方も多い間取りとなります。このような特徴から、居住用として売却したり、投資家自ら自己利用したりなどの出口も選択肢となってきます。

不動産投資は短くとも5～10年などの長期に渡って運用されることが多い投資方法です。将来の市況の変化に対応するために、出口戦略の選択肢が多いということは大きなメリットの一つと言えます。

2-2．1LDKマンションの査定方法と売却価格

1 LDKマンションの売却価格を査定する方法として、主に下記の2種類があります。

• 収益還元法：年間の家賃収入÷想定利回り×100
• 取引事例比較法：不動産取引の事例に基づいて物件価格を算出する方法

収益還元法は、家賃収入を想定利回りで割り戻して物件価格を算出する方法です。収益性が高い物件であるほど物件価格が高くなることから投資家の考え方を大きく反映できる査定方法として用いられています。

一方、取引事例比較法は過去の不動産取引の事例に基づいて物件価格を算出します。収益性の無い居住用マンションに用いられ、築年数や間取りなどを参考に、条件の近い取引事例から価格を算出していく方法となっています。

投資用として運用されていた1 LDKマンションであっても、入居者が退去した後は投資用・居住用のどちらでも売却することが可能です。つまり、売却時に「居住目的の方が高く売却できる」という想定ができるのであれば、退去を待って売り出すといった売却戦略も可能になるのです。

3．1LDK投資で注意すべきリスクは？

• 物件価格が高い
• 空室時のローンの返済額が大きい
• 原状回復費用が高くなる

3-1．物件価格が高い

1LDKマンションはワンルームと比較して物件価格が高いため、投資規模もその分大きくなり、投資のリスクが高まります。

東京都内のマンション価格の目安

• 1LDKマンション：3,500〜5,000万円
• ワンルームマンション：1,500～2,500万円

東京都内のワンルームマンションであれば1,500～2,500万円が目安であるのに対し1LDKマンションは物件価格3,500〜5,000万円と、比較しておおよそ倍の価格になります。

加えて、物件価格が高いことで不動産投資ローンの融資審査に通りづらいなどのリスクや、空室時のローン返済額が大きいということも注意しておきたいポイントです。

仮に家賃20万円の1LDKで毎月のローン返済が18万円の物件である場合、空室時には18万円の返済負担があります。空室が長期に渡った場合でも、返済が滞らないように資金計画を練る必要があるのです。

3-2．空室時のローンの返済負担が大きい

1戸あたりの物件価格が高額になることで空室時のローンの返済負担が大きいという点も1LDKマンション投資のリスクとなります。

例えば、投資規模5,000万円の運用をワンルームマンション2戸、1LDKマンション1戸で行った場合の空室リスクの比較をしてみましょう。

ワンルームマンションは2戸を運用しているため、いずれかが空室になっていても一方が入居中であれば手出しの負担分は半分になり、家賃収入の増減にはグラデーションがあります。

一方で1LDKマンションは1戸のみの運用であるため、入居者が退去するとローンの返済負担を手出しで全額負担する必要があります。このように、1LDKマンションは空室時の返済負担のリスクが大きくなるのです。

1LDKマンション投資を検討する際は空室リスクをしっかりと検証することが重要になります。空室が起きてもすぐに入居付けができるか、空室期間の資金計画に問題がないかなど、ひとつずつ確認していきましょう。

3-3．原状回復費用が高くなる

部屋が広いために退去時の修繕箇所が多くなり、原状回復費も高くなりやすいという点に注意が必要です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると原状回復はオーナーが負担する分と貸借人が行うものに分けて考えています。貸借人が行うのは故意や不注意で破損したものですが、それ以外の通常摩耗および経年劣化による原状回復工事はオーナーが負担することになります。

例えば、原状回復で代表的なクロスの張り替え費用の場合、壁紙のグレードにもよりますが、1,000円〜1,500円／㎡が目安となり、部屋の広さに応じて張替え費用も高くなっていきます。部屋の構造によって壁や天井の面積が異なるため、1LDKマンションでは原状回復費も高額化しやすくなるのです。

4．1LDK投資の成功事例

実際の1LDK投資の成功事例について見ていきましょう。投資用中古マンションの販売・管理をワンストップで手掛ける不動産投資会社の「エイマックス」で、実際に販売・管理されている1LDKマンションの成功事例、実績、成功の背景を伺いました。

エイマックス

エイマックスは、資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円　年間387部屋）

エイマックスでは適正な家賃設定・賃貸管理により管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という実績があり、賃料を上げても入居がつきそうな物件については賃料アップを行っています。そうした営業活動の結果、不動産投資オーナーのリピート率82%、紹介率37%（いずれも2022年1月集計）という非常に高い満足度・実績を有しています。

4-1．赤羽駅・徒歩6分の中古1LDKマンション

※実際の新規募集での家賃アップ＋評価利回り改定によるバリューアップ事例

赤羽駅、徒歩6分の中古1LDKマンションの成功事例です。こちらの物件では、物件の購入後に家賃交渉を行ったところ、14万円から18万円へ4万円の増額に成功しています。

賃料の増加は毎月のキャッシュフローを良化させることに加えて、物件価格の上昇にもつながります。投資用物件は利回りで物件価格を算出する「収益還元法」で売価を査定されるため、こちらの物件も収益性の改善により、物件価格3,700万円から推定4,900万円へ1,200万円上昇しています。

4-2．若松河田駅・徒歩6分の中古1LDKマンション

若松河田駅・徒歩6分の中古1LDKマンションの事例では、購入時の家賃14.2万から運用後15万の8,000円の家賃上昇になっています。利回りを見ると、3.73%から3.98%への上昇になっており、一見してさほど収益が改善していないように見えます。

しかし、物件価格を見てみると購入時3,820万から4,260万へ440万円の増額につながっています。収益還元法で利回りが算出される投資物件において、利回りが少し上昇するだけでも物件価格に大きなインパクトを与えるのです。

また、1LDKマンションの特徴として元々の家賃が高く設定されているため、5,000円～1万円ほどの家賃交渉が行いやすいという傾向があります。今回の事例のように、8,000円の家賃増額であっても、物件価格に直すことで大きなリターンを見込めていることが分かります。

4-3．浅草橋駅・徒歩5分の中古1LDKマンション

浅草橋駅・徒歩5分の中古1LDKマンションの成功事例では、購入時の家賃16.5万から18万のアップに成功しています。先の2例と同様に、物件価格も4,700万円から5,330万円の630万円の値上がりにつながっています。

浅草橋駅は台東区のエリアですが台東区の駅で最も南に位置し、近隣の浅草駅や秋葉原駅には徒歩で行くことができます。新宿駅や品川駅など都心の主要駅へ乗り換えなしで行けるアクセスの良さもあり、入居付けも行いやすい物件と言えます。

5．1LDKマンションの選び方やポイントを中古マンション投資会社にインタビュー

1LDKマンションの選び方やポイントについて、不動産投資会社「エイマックス」の宮地　英氏にインタビューを行いました。

株式会社エイマックス　宮地　英（みやち すぐる）氏

國學院大学法学部を卒業後、新卒で大手銀行系不動産会社の営業職に従事（住宅、土地、オフィスビル、店舗・収益不動産の仲介）。その後メガベンチャー不動産投資会社に入社、社内トップの実績を残す。名古屋支社の立ち上げにも参画し、月間100名以上のコンサルティングに携わる。

投資用マンション販売実績日本一である天田浩平の想いに共感し、創業メンバーとして入社。現在はコンサルティング部部長として活動中。

1LDKマンション投資の物件選びではどのような点に注意すべきですか？

「基本的にはワンルームと同じになりますが、一番重要なポイントは『家賃』です。例えば、新築時に近い家賃設定になっている中古1LDKマンションであれば、後に家賃下落のリスクが高まります。しっかり賃料査定を行ったうえで、物件選びをすることが大切です。

また、エイマックスでは基本的に60㎡以下の物件を取り扱うことが多いです。これはメインの入居ターゲット層を単身者や二人暮らしの方に据えているためです。60㎡を超えてくるとターゲットがファミリー層になってくるため、後の入居率を考慮して60㎡以下を主に扱うようになっています。

エリアとしては、ワンルームマンションと同じく入居需要の見込みやすい東京23区の中心地、駅徒歩10分以内の物件となります。余談ですが、ターミナルに近いと家賃補助が出ることもあるので、入居を狙いやすいという傾向もあると思います。」

1LDKマンションとワンルームマンションで投資戦略は異なりますか？

「ワンルームマンションもそうですが、1LDKマンションはさらに売却しやすいという特徴があります。投資目的だけでなく、実需（実際に住む）目的で購入される方も対象となるので、母数が増えます。

実需目的で購入される方も対象になるので、利回りを重視した販売価格よりもさらに高値売却に繋がることもあります。例えば、収益還元法（投資利回りを割り戻す不動産査定方法）で5,000万円と査定された物件でも、売却事例があれば6,000万円で販売できることがあるのです。

このような傾向があることから、1LDKマンション投資を検討するのであれば、ある程度は売却を視野に入れた戦略になることが多いでしょう。売却以外の戦略としては、入居されている方が退去した後に自分で住みたいといった、自己利用を出口にされている方もいます。

その他、家賃を上がりやすいというのも1LDKマンションの特徴です。部屋が広い1LDKマンションは元々の家賃が高いので、例えば、ワンルームマンションの5,000円アップと、1LDKマンションの1万円アップであれば、入居者の方の印象も大きく違うため、1LDKマンションの方が上がりやすいと言えます。」

1LDKマンションの物件価格や利回りはどの程度になりますか？

「東京都内の1LDKマンションであれば、物件価格3,500〜5,000万円くらいがボリュームゾーンとなります。一部、港区などであれば6,000万円の物件もありますが、エイマックスでは取り扱いがありません。

1LDKマンションの利回りは3.8～4.0%くらいが目安です。ワンルームよりも0.1～0.2%利回りが高くなります。」

1LDKマンションの不動産投資ローンの注意点があれば教えてください

「不動産投資ローンの注意点としては、1LDKマンションは1室あたりの家賃が高いため、月々のローンの返済負担も大きくなり、空室時の負担がリスクになるという点です。

例えば、毎月のローンの返済が20万円であれば、空室時にはこれを手出しで返済する必要が出てきます。一方、同じ返済額であってもワンルームを2戸運用している方が空室リスクは分散されます。1室が空室になっていても、もう1つが入居中であれば返済は10万円で済み、一方のキャッシュフローがプラスであれば補填することもできます。

1LDKマンション投資を検討する際は、空室時の返済リスクについてしっかりと確認し、経営を継続できるかどうかを検証していくことが大切です。

ローンの組み方の注意点としては、融資の事務手数料を一律に設定している金融機関でローンを組む方が、ローン契約時の手数料がお得になります。1LDKマンションは物件価格が高いので、事務手数料を割合計算している金融機関だと高くなってしまうためです。

金利が低くても、事務手数料などの諸費用が高いケースもあるため、不動産投資ローンを組む際は諸費用も含めた融資条件を比較されることが大切です。金利と事務手数料のバランスを見て、ローン契約をする金融機関を選択されるのが良いでしょう。」

1LDKマンション投資を始められた方が購入前に不安に感じられていたことやよく出る質問はありますか？

「やはり1LDKマンションは物件価格も高くなるので、空室リスクについてのご質問をよくいただくことがあります。先ほど申し上げたように、空室時にはワンルームマンションよりも大きいローンの返済が発生するため、この点を重視されている方が多い傾向にありあます。

ただ、エイマックスでは実際に管理している1LDKマンションの入居事例をご紹介させていただくと不安を解消していただくことが多いです。テレワークが普及したことで書斎の必要性が増え、ワンルームマンションよりも入居が早く決まることも少なくありません。最近の事例では、退去から10日、もしくは2週間ほどで次の入居が決まるというケースもあります。」

1LDKマンションを売却する際に注意点はありますか？

「入居者がいる状態でオーナーチェンジ売却をするのであれば、通常の投資物件の売却の流れになります。一方で、実需目的で売却する際には入居者の方が退去するまで売却できないという注意点があります。

例えば、入居者の方が個人ではなく法人である場合もあります。法人であったり、転貸をしている不動産会社の場合には、入居もさらに長期化しやすくなります。いずれ実需売却を視野に入れるのであれば、入居される方の属性にも注目されておくと良いでしょう。」

まとめ

1LDKマンション投資は、ワンルームタイプのマンションと比較して室内が広く、テレワークの普及やDINKSなどの新しい家族形態にも適した間取りとして、入居ニーズが増えている物件タイプです。出口戦略の選択肢も多く、入居希望者のニーズに対して供給が少ないことで、高い入居率を見込めるというメリットがあります

今回は、エイマックス社の宮地氏にお話を伺い、1LDKマンション投資の物件選びや投資戦略についてインタビューを行いました。1LDKマンションでは、実需目的で購入される方も対象になるので、基本的には売却を視野に入れた戦略をとることが重要としています。

1LDKマンションはワンルームマンションと比べて物件価格も高くなり、空室時のローンの返済負担が大きいというリスクや、室内が広いことで原状回復費用が高くなるというデメリットもあります。1LDKマンション投資を検討する際は、物件の実際の入居率や空室期間にも着目し、物件選びを行うことが大切です。

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