不動産投資ローンの頭金あり・なしはどっちがお得?メリット・デメリットを比較

不動産投資は金融機関のローンを利用することで、自己資金を抑えて利益を上げられる資産運用方法です。しかし、「ローン=借金」というイメージから、不動産投資ローンの利用にはどこまでメリットがあるのか、リスクを高めるのではないかなど不安を感じる人も多いのではないでしょうか。

不動産投資ローンの利用には、頭金を入れて借入額を抑制する方法と、物件購入額の全額をローンで賄うフルローンという方法とがあります。自分にはどちらが合っているのか知りたいという人もいるでしょう。

この記事では、不動産投資ローンの利用にあたって頭金の有無がもたらすメリット・デメリットについて比較します。

目次

  1. 不動産投資で頭金を入れるメリット
    1-1.毎月の返済額が減って利益を上げやすい
    1-2.自己破産などのリスクを減らせる
    1-3.金融機関の審査を通過しやすくなる
  2. 不動産投資で頭金を入れるデメリット
    2-1.頭金を貯金する期間が必要
    2-2.物件購入後のリスクに対応しにくくなる
  3. 不動産投資でフルローンを利用するメリット
    3-1.自己資金効率が上がる
    3-2.早期に不動産投資を始めることで多くの利益を得られる
  4. 不動産投資でフルローンを利用するデメリット
    4-1.ローン審査を通過できる人は限られる
    4-2.金利上昇によるリスクが高まる
  5. まとめ

1.不動産投資で頭金を入れるメリット

不動産投資で頭金を入れると、月々の返済金が少なくなり毎月の収支が改善します。その他、金融機関の審査を通過しやすくなるなどのメリットがあります。

1-1.毎月の返済額が減って利益を上げやすい

不動産投資の頭金を入れるとローンによる借入額が減るため、毎月の返済元本および支払金利の金額が少なくなります。

不動産投資の収支においてローン返済と金利支払いは大きな割合を占めているため、返済額と支払金利の金額を圧縮することで毎月の収益が大きくなる点は、頭金を入れるメリットです。

毎月の返済額が小さくなると、空室発生時の返済にも余裕を持てます。不動産投資における収入は、入居者から入ってくる家賃収入がほぼ全てです。空室発生時は家賃収入が途切れるため、サラリーマンの給与など別の収入からの返済が必要になります。

給与収入からの返済などを考慮すると、頭金を入れて返済額を圧縮するメリットは大きいものです。

1-2.自己破産などのリスクを減らせる

不動産投資ローンというと、借入額が数百万円から1,000万円以上になることもめずらしくありません。多額のローンを利用することで、自己破産などのリスクを不安に感じる人も多いのではないでしょうか。

しかし、頭金を入れて借入額を減らせば、返済負担が減ることから自己破産などのリスクも軽減できます。重要なポイントは、給与収入などからローンを返済することになっても問題ない程度まで借入額を圧縮することです。

1-3.金融機関の審査を通過しやすくなる

不動産投資ローンを利用するためには、金融機関のローン審査を通過する必要があります。そして、ローン審査は希望する借入額が大きいほど厳しくなりがちです。

頭金なしで不動産投資ローンを利用するためには、大企業に長期間勤続していて高収入を維持しているなど、複数の条件を満たす必要があります。勤続年数や収入などのポイントを「属性」と呼びますが、属性は簡単に改善できるものではありません。

それほど属性が高くないとしても、頭金を入れて借入額を抑制すれば不動産投資ローンの審査を通過できる確率は上がります。

2.不動産投資で頭金を入れるデメリット

頭金を入れて不動産投資を行う場合、不動産投資をスタートするまでに時間を要する点や、賃貸運用開始後の対策資金が減る点などには要注意です。

2-1.頭金を貯金する期間が必要

不動産投資で頭金を入れるデメリットとして最も考慮すべきポイントは、頭金を貯金するための期間が必要になる点です。不動産投資の頭金は物件価格の10%~30%を想定することが多くなります。

仮に2,000万円の物件を購入する場合は200万円~600万円の頭金が必要です。なお、金融機関の審査結果によっては、さらに多額の頭金投入を求められることもあります。

国税庁が発表した2020年における企業規模別の平均給与統計によると、資本金1億円未満の会社に勤める人の平均給与は最大で約464万円です。(※参照:国税庁「平均給与」)

200万円以上などの金額を貯金するまでには相応の期間が必要であり、貯金する期間が長いほど不動産投資をスタートする時期が遅くなります。投資運用をスタートする時期が遅れると、得られる収益の総額が減ってしまう点に要注意です。

不動産投資ローンの利用にあたって頭金を入れる時は、頭金の貯金についても計画を立てることなどが必要になります。

【関連記事】不動産投資の初期費用(自己資金)はどうやって貯金する?オーナーが実践する4つの事例

2-2.物件購入後のリスクに対応しにくくなる

投資用物件を購入する時点で頭金を投入すると、賃貸運用を開始した後にトラブルが起きた場合の手元資金が少なくなる点に要注意です。

不動産投資のトラブルには、主に設備や建物の修繕に加えて家賃の滞納など、手元に資金がないと対応が難しくなってしまうものが多くあります。

対策資金が減るとトラブルの対応策が限られてしまうため、頭金を貯金できたとしても、物件購入時に全額を投下してしまうのはリスクを伴います。ある程度手元資金が残るようにバランスを取ることが必要です。

【関連記事】不動産投資のリスクヘッジとは?初心者が知っておきたい7つのリスク

3.不動産投資でフルローンを利用するメリット

不動産投資で頭金を入れずにフルローンを利用すると、不動産投資本来の強みを活かした資産運用が可能になります。それぞれメリットをみて行きましょう。

3-1.自己資金効率が上がる

不動産投資でフルローンを利用すると、物件購入時の必要資金が諸経費等の金額にとどまるため、少ない資金で利益を上げられます。

投下した自己資金の金額に対する利益の割合を「自己資金効率」と言います。金融機関の融資を活用することで、非常に低い金利で自己資金効率を上げられることが不動産投資の強みです。フルローンを利用すると、不動産投資の強みを活かした資産運用が可能になると言えます。

3-2.早期に不動産投資を始めることで多くの利益を得られる

不動産投資でフルローンを利用すると、必要な貯金額を諸経費等の金額に抑えられるため、早期に不動産投資を始められます。投資運用の期間が長くなるほど得られる収益の総額が増えるため、フルローンを活用し早期に不動産投資を始めることは投資効率を向上させることに繋がります。

不動産投資は他の資産運用と比較して運用期間が長いため、運用期間のさらなる長期化につながるという点においても、フルローンの利用は不動産投資の強みを活かす方法であると言えます。

4.不動産投資でフルローンを利用するデメリット

不動産投資で頭金を入れずにフルローンを活用した場合、前述した投資効率の向上が見込める半面、リスクが高くなってしまう点に注意を要します。また、フルローンを得るためには本人の属性評価が高く、選ぶ物件の担保評価も高める必要があるため、選択肢が限られてしまう点もデメリットです。

4-1.ローン審査を通過できる人は限られる

不動産投資でフルローンを利用するにあたって注意すべきポイントの1つは、借入額が大きくなることでローン審査を通過できる人が限られるという点です。

既に解説した通り、借入額が大きくなるほど金融機関の審査が厳しくなるため、フルローンを利用するためには一定の属性が求められます。仮にフルローンを利用できたとしても、高金利の条件を提示されることも少なくありません。

金利が高くなると毎月の収益を圧迫して手元に収益が残りにくくなってしまいます。結果的に自己資金効率の低下につながってしまい、フルローンを利用できるメリットを小さくしてしまうため要注意です。

【関連記事】不動産投資、年収が低くても始めるための戦略やコツは?必要な自己資金も

4-2.金利上昇によるリスクが高まる

変動金利のローンを利用する場合は、フルローンの利用は金利上昇のリスクを高めるため、慎重に検討する必要があります。変動金利のローンを利用すると、返済期間中に金利が上がって支払金利が増加します。

フルローンを利用すると支払金利が多くなるため、金利上昇に伴って赤字収支に転換してしまうことも多いものです。

金融機関の審査を通過できるからと言ってフルローンを利用するのではなく、あらかじめ収支をシミュレーションした上で、金利が上がっても余裕があるか判断することが重要になります。

まとめ

不動産投資ローンの利用にあたって頭金を入れることは、賃貸運用開始後の収支向上や収支破綻のリスク軽減など、収支に直結するメリットがあります。その一方で、頭金を貯金する期間が必要な点や、賃貸運用開始後の準備資金などには要注意です。

反対に頭金を入れずにフルローンを利用することは、不動産投資による資金効率を向上させる効果があるものの、返済負担に関するリスクを高めます。

頭金の有無はどちらにも一長一短があるため、万人に共通した正解はありません。事前に収支をシミュレーションした上で判断することが重要です。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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