購入後に価格が上がっても、すぐに不動産を売却しないほうが得な理由とは？

不動産を売却する際には仲介手数料や諸費用を支払わなければいけません。また、利益が発生した場合は所得税と住民税も支払わなければいけません。特に税金に関しては、不動産の所有年数が5年以内だと税率が高いため、5年を超えてから売却した方が得だと言えます。

今回は、不動産を売却する際の保有年数が5年以内と5年を超えた場合で手元に残る利益がどれくらい違うのかを、税率と築年数別の物件価格の視点から考えてみたいと思います。

目次

1. 不動産を売却する際にかかる費用
2. 所有期間による譲渡所得税率の違い
   2-1．所有期間が5年以内だと税率が高い
   2-2．短期譲渡所得と長期譲渡所得の税額の違い
3. 築年数による価格と所有年数の関係
4. まとめ

1．不動産を売却する際にかかる費用

不動産を売却する際は、売却して得た利益がそのまま手元に残るわけではありません。売却の際に、仲介手数料や印紙税、登記費用（抵当権抹消費用および司法書士報酬）といった費用がかかります。また、売却をして利益がある場合は税金を支払わなければいけません。

このように売却は無料でできるわけではありませんので、せっかく利益があっても支払いをしたら何も残らなかったということがないように、諸費用や税金も含めて試算をした上で売却することが大切です。

2．所有期間による税率の違い

不動産を売却した際に発生した利益にかかる税金の税率は、売却までの所有期間5年以内と5年を経過した場合とでは異なります。では、税率はどれくらい違うのかを見てみましょう。

2-1．所有期間が5年以内だと税率が高い

所有期間が5年以内なのか5年を超えているのかは、売却した年の1月1日の時点での保有期間で判断します。その時点で5年以内の場合は短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得の税率が適用されます。以下の表は国税庁で公表している譲渡所得税の税率を記したものです。

＊国税庁ホームページより引用

この表から5年以内で売却をした場合の税率の方が、5年を超えて売却した時の税率より倍近く高いということがわかります。

2-2．短期譲渡所得と長期譲渡所得の税額の違い

では、具体的に不動産を売却した事例をもとに、短期譲渡所得と長期上記所得の税額がいくらくらい違うのかを見てみましょう。以下の試算は2,000万円で購入したマイホームを2,500万円で売却すると仮定して、3年間と7年間保有して売却した場合では税額がいくらくらい違うかを試算してみました。

物件を売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得に該当し、税率は39.63%となります。5年超の場合は長期譲渡所得に該当し、税率は20.315%と約半分になります。これをもとに、所有期間3年と7年でそれぞれ計算を行ってみましょう。

【所有期間が3年の場合】

・譲渡所得
売却額2,500万円-取得費（購入価格2,000万円＋費用60万円-減価償却費50万580円※）-譲渡費用（売却費用90万円）=299万9,420円

・税額
299万9,420円×39.63%=118万8,600円（100円未満切り捨て）
※減価償却費=（建物価格1,200万円＋建物分費用36万円）×90％×償却率0.015×経過年数3

【所有期間が7年の場合】

・譲渡所得
売却額2,500万円-取得費（購入価格2,000万円＋費用60万円-減価償却費116万8,020円※）-譲渡費用（売却費用90万円）=233万1,980円

・税額
233万1,980円×20.315%=47万3,700円（100円未満切り捨て）
※減価償却費=（建物価格1,200万円＋建物分費用36万円）×90％×償却率0.015×経過年数7

この試算から、所有期間3年の場合と7年の場合の税額の差は「118万8,600円－47万3,700円＝71万4,900円（100円未満切り捨て）」となり、7年所有して売却した方が70万円ほど税額は低くなることがわかります。

このことから、所有期間は5年を超えて売却した方が5年以内で売却するよりも税額が少なくなり、手元に残る利益もその差額分多くなることがわかります。

3．築年数による価格と所有年数の関係

では物件価格の面から見た場合、購入してから売却するまでの所有年数の長さによって、ローンを完済した後に手元に残る金額の違いは発生するのでしょうか。以下のグラフは東日本不動産流通機構が2017年の首都圏の中古マンションについて調査したものです。築年数別の不動産価格の推移がわかります。

＊東日本不動産流通機構調査「築年数から見た不動産流通市場」から引用

不動産を売却する際はローンを完済しなければいけませんので、物件価格の下落と残債の減少の差によって手元に残る金額が変わってきます。

上記のグラフを見ると、築年数によって物件価格が大きく下落している期間とあまり下落しない期間があります。あまり下落しない時期であれば、ローンの残債の減少に比べて、物件価格の下落幅が比較的小さいので、手元に残る資金が他の時期より多くなる可能性があります。

グラフの成約物件価格を見てみましょう。築0年～築5年で5,000万円位の価格だったものが、築6年～築10年の時点で4,500万円くらいまで下落していることがわかります。このように見ていった場合、築20年までは5年ごとに約500万円位ずつほぼ均等に下落していることがわかります。

築16年～築20年から築21年～築25年にかけては3,500万円位だった価格が2,000万円くらいまで一気に下落することがわかります。それ以降での物件価格はほぼ横ばいか上昇傾向になります。

このように価格が上がらず下落していくと仮定すると、築0年～築10年位の不動産を購入した場合、その後10年間くらいは下落率があまり変わりません。しかし、築11年～築15年くらいの不動産を購入した場合は、5年以上所有して売却した際に不動産価格の下落率が大きくなり、そのぶん利益が少なくなる可能性が高くなることがわかります。

また、築20年位の不動産を購入した場合、5年以上所有するとグラフ上では上昇傾向の範囲に入ります。実際の不動産取引においては築年数が経過するほど価格は下落する傾向にありますが、一方でこのグラフからは値下がり幅がそれほど大きくないということが推定されるため、長期間所有した方が利益は大きくなる可能性が考えられます。

不動産は個別の取引になりますので、このように築年数の経過と共に下落するだけでなく、値上がりして利益が大きく出る不動産もあります。そのため、必ずしもこの傾向が全ての不動産にあてはまるわけではありませんが、平均的にこのような傾向があるということを知っておきましょう。

まとめ

不動産の価格はその時代の社会情勢や景気によって上下しますが、ほぼ同じ売却益が得られると判断した場合は、譲渡所得の税率の違いから、5年を超える期間所有してから売却した方が得だということがわかりました。

しかし、所有する期間が長くなると価格自体が下落するリスクもあります。5年以内で売却をするのか、あるいは5年以上所有して売却をするのかは、不動産価格が今後どうなるのかという見通しも考慮しながら判断するようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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