不動産の売却は、誰に相談すべき？売却手順を分かりやすく解説！

不動産を売却する時は、「誰に相談すればいいか」「どんな手順で売却を進めていくのか」と気になる方も多いのではないでしょうか？「思っていたよりも安く売買が成立した」「思っていたよりも時間がかかった」などと後悔しないためにも、手順をよく知ってから売却を進めた方が良いと言えます。

そこで今回は、不動産の売却をする時の売却手順を整理した上で、誰にどう相談すべきかという点についても詳しく解説していきたいと思います。

目次

1. 不動産売却は誰に相談すべき？
   1-1．売却全般に関しては不動産会社
   1-2．売却後の税金などについては税理士
2. 不動産売却の手順
   2-1．不動産の相場を調べる
   2-2．不動産会社に査定を依頼する
   2-3．不動産会社を選んで媒介契約を締結する
   2-4．不動産の売却価格を決めて売却活動を進める
   2-5．不動産売買契約を締結する
   2-1．決済・引き渡し
3. まとめ

1　不動産売却は誰に相談すべき？

初めての不動産売却では、分からないことだらけで誰に相談すべきか分からない方も多いと思います。不動産売却と一口に言っても、売却までの手続きに関することや売却後のお金に関することなど知っておくべきことは様々です。そのため、何の相談をするかによって相談相手が異なるので、まずは相談内容を確認しておく必要があります。

基本的に不動産売却全般に関することは不動産会社に相談すれば良いのですが、売却後の税金といった専門的なことは不動産会社では対応しきれないため、税理士に相談するのが一般的です。それぞれの相談すべき相手について詳しく見ていきましょう。

1-1　売却全般に関しては不動産会社

「不動産がいくらで売却できるか知りたい」「不動産の売却にどのくらいの期間がかかるか知りたい」などの不動産の売却全般に関する相談は不動産会社が担当します。不動産会社と一口に言っても、不動産に関する業務の全てを手掛けているところのほか、賃貸管理などの部分的な不動産業務を専門的に手掛けているところなど様々です。

事前に調べずに不動産会社に相談すると、賃貸管理を専門としている不動産会社の場合は売却の相談には答えられないので二度手間になってしまうこともありえます。

不動産会社は基本的に無料で相談に乗ってくれることがほとんどですが、売却の相談から売り出しまでをスムーズにするためにも、事前に売却を手掛けている不動産会社かを調べる、相談内容をまとめるといった準備をしておきましょう。

1-2　売却後の税金などについては税理士

不動産を売却する際は、地価などの上昇によって購入時よりも不動産が高く売れることで利益が出ることもあります。このような利益に対してどうすればいいかといった一般的な相談は不動産会社でも問題ありませんが、その後の手続きなどの詳細については税理士が担当します。

売却によって利益が出た場合には、年度末に確定申告をする必要がありますが、どのような手続きが必要なのか、用紙の記入方法が分からない方も多いでしょう。そのような相談は税理士が担当します。

税理士は不動産会社とは異なり、「タイムチャージ」といってかかった時間に対する課金方式を採用しているケースも多いため、税務相談やちょっとの作業依頼も有料となることが少なくありません。自分で税金まわりを対応して費用を抑えるか、プロに任せて手間を省くかをよく考えてから依頼するか決めましょう。

2　不動産売却の流れ・手順

不動産売却は一般的に下記のような流れとなるため、契約成立までには時間がかかります。

1. 不動産の相場を調べる
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 不動産会社を選んで媒介契約を締結する
4. 売却価格を決めて売却活動を進める
5. 売買契約を締結する
6. 決済・引き渡し

このように、いくつかの手順を踏んで初めて売却が完了するため、早くても2ヶ月、遅いと半年以上かかることもあります。そのため、少しでも速やかに売却を完了したい場合には、どのような手続きがあるかを事前に確認しておくことが重要です。それぞれの手順について詳しく見ていきましょう。

2-1　不動産の相場を調べる

手順の1つ目は不動産の相場を調べることです。例えば、所有している不動産を売却して次の不動産に買い替える場合などには、不動産の売却だけでなく並行して購入も検討する必要があります。その際に、いくらで売却できるか分かっていなければ、購入の自己資金や融資をどうするかといった次の話を進めにくくなります。

また、不動産会社の出してくれた査定が正しいかどうかの判断材料がないまま依頼しても、後で「もっと高く売却できたかもしれない」とトラブルになる可能性もあります。それらのトラブルを防ぐためにも、不動産の相場を調べておくことは重要です。

相場を調べる方法には、例えばSUUMOやLIFULL HOME’Sといった不動産ポータルサイトで似たような条件の物件がいくらで売りに出されるか自分で調べるというものがあります。検索する手間はかかりますが、おおよその相場を知っておくことが不動産売却の第一歩と言えるでしょう。

2-2　不動産会社に査定を依頼する

手順の2つ目は不動産会社に査定を依頼することです。おおよその不動産の相場を調べた後は、不動産売却の専門家である不動産会社に査定を依頼して、いくらで売れるか確認してもらいます。

不動産会社に査定を依頼する際には、できる限り複数の不動産会社に査定を依頼した方が良いと言えます。その理由は、不動産会社によって査定結果が異なるためです。しかし、複数の不動産会社に査定を依頼するとなると、手間がかかると思った方もいるでしょう。そこで登場するのが不動産一括査定です。

不動産一括査定サービスを活用すれば、サイト上で物件の情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社から査定を効率良く受けられるため、依頼する手間を大きく省けるでしょう。

2-3　不動産会社を選んで媒介契約を締結する

手順の3つ目は不動産会社を選んで媒介契約を締結することです。一括査定での査定結果を見て、査定額の高さや不動産会社の規模、実績などを踏まえてどの不動産会社と媒介契約を締結するかを選びます。

規模の大きい不動産会社は、ノウハウがしっかりしている、営業力が高いなどのメリットがありますが、規模が大きい不動産会社が良いとは言い切れません。例えば、1人の担当者が抱えている案件数が多いと、あまり丁寧なサポートが受けられない可能性があります。

規模が小さくても地域密着である不動産会社のフットワークの方が軽い可能性もあるため、規模だけにこだわらずに総合的に選ぶようにしましょう。

2-4　不動産の売却価格を決めて売却活動を進める

手順の4つ目は売却価格を決めて売却活動を進めることです。査定結果はあくまでもその不動産の評価額であるため、実際にその価格に基づいて売却活動を進めなければならないというわけではありません。そのため、査定結果に基づいて不動産会社と話し合いながら、最終的な売却価格を決めていきます。

売却価格を決める際には、購入希望者が値下げ交渉をする可能性が高いため、余裕をもった価格に設定しておくことをおすすめします。また、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に締結する媒介契約では、「専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約」の3種類から選びます。

1社のみに依頼する場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約、複数の不動産会社に依頼する場合は一般媒介契約など、契約方法により向き不向きが異なるため、事前に契約方法を確認しておくことが重要です。

不動産会社との媒介契約締結後、不動産会社は売却活動に移ります。ネット広告などを駆使して募集を行ってくれますが、問い合わせ状況や引き合い状況などが良くない場合には、相談のうえ売却価格を引き下げるといった工夫が必要になるでしょう。

2-5　不動産売買契約を締結する

手順の5つ目は売買契約を締結することです。内覧などを通して購入希望者が現れると、まずは買付申込書を不動産会社から受け取ることになります。買付申込書には、買付金額や契約条件の希望などが細かく記載されています。

買付申込書を受け取ったからと言って売買契約が成立したというわけではありません。手付金がいくらなのか確認してから、不動産会社を介して引き渡し場所や希望日などを決めていく必要があります。

売買契約を交わさないことには正式に売買契約が成立したことにはならないため、条件が整った段階でなるべく早く売買契約を結んだ方が良いと言えます。また、売買契約を交わす際は、後でトラブルを防ぐために売買契約書の内容を確認しておくことが重要です。通常は契約日当日に渡されますが、日付や金額などに間違いがないかを事前に確認しておきましょう。

2-6　決済・引き渡し

手順の6つ目は決済・引き渡しです。売買契約が成立してすぐ決済・引き渡しをするのではなく、買主の住宅ローンの結果を待つのに2～3週間程度かかります。住宅ローンの審査に落ちた場合は、次の購入希望者を探すことになるなど手間がかかるため、仮審査に通ったか確認しておくことも重要です。

また、引き渡し日の前に家の中の物を完全に次の引越し先に移しておく必要があります。新年度への準備で引越し業者が多忙になる3月などに売却を合わせてしまうと、引越しの手配が困難になる可能性があるため、売却時期を逆算しておくことも重要です。

決済・引き渡し完了後は確定申告が必要になります。売却してから時間が経過していると、確定申告を忘れがちなので注意が必要です。確定申告は、不動産の売却で利益が出ていない場合には必ずしも必要ありませんが、自宅を売却した場合は損益通算によって節税につながる可能性もあるため、損失が出た場合もなるべく確定申告の準備をしておきましょう。

3　まとめ

不動産を売却する際には、いくつかの手順を踏みながら売却を進めていきますが、最短でも2ヶ月、長くて半年以上かかるため、逆算して計画を立てていく必要があります。しかし、手順の中には、自分ではどうしようもできない部分もあるため、自分でできる部分をいかに速やかに進めていくかが重要です。

例えば、「不動産の相場を調べる」では定期的に周辺の相場を調べておけば、改めて相場を調べる必要がないので手間を省けます。また、「不動産会社に査定を依頼する」では査定やその後の契約に必要な物件の権利書や登記済証、付帯設備表などを事前に準備していれば、探す手間や手配する手間を省けます。

瑕疵（物件の欠陥）などで売却後トラブルに発展する場合もあるため、不具合があれば事前に伝えるなど、円満に売買契約が成立できる状況を整えておくようにしましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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