マンション投資で大失敗する5つの理由とは?具体的な対策も解説

「マンション投資に興味はあるけど、失敗したくない…」そんなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

しかしその反面、不動産投資の知識のないままにマンション投資に手を出し、大失敗してしまうケースも存在します。

この記事では、マンション投資で大失敗してしまわないように、失敗の主な5つの理由と、具体的な対策について解説しています。

目次

  1. マンション投資で大失敗する5つの理由とは
    1-1.投資マンションの空室が長引いて収支が悪化する
    1-2.マンションの周辺環境が変化し、入居率や家賃に悪影響が生じる
    1-3.マンションの修繕が多く発生しキャッシュフローを圧迫する
    1-4.高い返済比率で不動産ローンの融資を受けてしまう
    1-5.マンション購入時の金額が高すぎる
  2. マンション投資で大失敗しないための具体的な対策
    2-1.キャッシュフローに余裕のある投資マンションを選ぶ
    2-2.マンション周辺の人口推移や住環境を確認する
    2-3.マンション購入後の修繕がどれくらい発生しそうかを確認する
    2-4.不動産ローンの金利が高いなら「借り換え」を検討する
    2-5.マンション購入前に収支をシミュレーションする
  3. まとめ

1.マンション投資で大失敗する5つの理由とは

マンション投資で失敗してしまう要因の多くに、購入前のリスク把握が足りていなかった、というケースがあります。マンションを購入するメリットはもちろん、どのような失敗要因があるのかもしっかり把握しておくことが大切です。

主な失敗要因として、下記の5つの理由が挙げられます。
マイナス金利政策で融資金利が歴史的な低水準となり、マンション投資ローンも借りやすくなったことから、これまで投資に興味の無かった層にまで広く認知されるようになりました。

  1. 空室が長引いて収支が悪化する
  2. 周辺環境が変化し、入居率や家賃に悪影響が生じる
  3. 修繕が多く発生しキャッシュフローを圧迫する
  4. 高い返済比率で融資を受けてしまう
  5. 購入時の金額が高すぎる

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1.投資マンションの空室が長引いて収支が悪化する

1室の区分マンション投資は、複数室ある1棟アパート・マンションの投資と異なり、入居者が退去し、次の入居者が決まるまでの間は家賃収入が0円になってしまいます。

一方、家賃収入がない月でも、借入金の返済義務は生じます。もし、入居者が数ヶ月以上にわたって見つからず、想定より空室期間が長引いてしまうようであれば、家賃の見直しやリノベーションなどの対策が必要になり、家賃収入の低下やリフォーム費の増加につながります。

1-2.マンションの周辺環境が変化し、入居率や家賃に悪影響が生じる

マンションの入居需要が特定の周辺環境に依存するものだった場合、環境の変化によって入居率が一気に低下してしまう可能性があります。例えば、近隣の学校が移転や廃校になってしまう、大手企業の支店・工場が移転する、ショッピングモールが閉鎖されるなど、投資物件によってその要因は様々です。

入居中の満足度については内装リフォームなどでもある程度の向上を図ることができますが、周辺環境の変化をコントロールすることはできません。このように入居率を維持しているのが特定の周辺環境によるものだった場合、個人投資家が対策できることは非常に限られてしまいます。

1-3.マンションの修繕が多く発生しキャッシュフローを圧迫する

マンション投資では屋上防水、外壁塗装、給排水管の取り替えなどの大がかりな修繕が発生します。このような修繕の回数が購入時の想定よりも多いと、キャッシュフローを圧迫することに繋がります。

通常、大規模修繕に備え、修繕積立金を毎月定額で管理組合から徴収されます。しかし、一部の中古マンションでは大規模修繕に向けた修繕積立金が徴収されていない物件もあり、その場合は自分自身で修繕費を積み立てておくなどの対策が必要です。

修繕の際には工事の規模によっては20万~50万円ほどの一時金を支払う必要があるでしょう。大規模修繕ではマンション投資で得られる1~2年間分のキャッシュを失うことになるため、事前に修繕費を想定しておかなければ失敗する可能性が高まってしまいます。

1-4.高い返済比率で不動産ローンの融資を受けてしまう

返済比率とは、月の家賃収入に対する返済金の割合のことです。

返済比率=「毎月返済額」÷「満室時の毎月の家賃収入」

この返済比率は毎月のキャッシュフローに直結しており、返済比率が低ければ低いほど投資の安全度は高まります。逆に、高金利で融資を受ける、融資年数が短い、という場合には毎月の返済額が大きくなるために返済比率が高くなってしまい、毎月の手残り金が少なくなってしまいます。

仮に、返済比率が60%を超える状態の場合は投資額に対し手残り金が少ないため、突発的な修繕対応や空室時の持ち出しに耐えにくくなる危険な状態であると言えるでしょう。むやみに融資を受けてしまい、この返済比率を無視してしまうと、現金がショートして投資を損切りせざるを得ない状況にもなりかねません。

1-5.マンション購入時の金額が高すぎる

マンションの購入価格が相場よりも高すぎる、というのもマンション投資で失敗してしまう理由の一つです。

融資を受けて購入した物件の価格が相場より高いほど、毎月の返済金にキャッシュフローは圧迫されます。また、いざ売却しようと考えた際に残債も多く残っていることになります。残債よりも売却時の価格が低いか同程度の場合には「お金を払って資産を手放す」という状況にもなりかねません。

家賃の下落や金利の上昇によりキャッシュフローの悪くなった物件を手放したいと考えても、残債と物件価格の差額を返済できる現金資産がなければ損切りが出来ない、ということも考えられます。

2.マンション投資で大失敗しないための具体的な対策

ここまでマンション投資で大失敗してしまう理由を挙げてきましたが、このような状況に陥らないためにはどのような対策が必要なのでしょうか。以下では、失敗例それぞれの対策を見ていきましょう。

  1. キャッシュフローに余裕のある物件を選ぶ
  2. 地域の人口推移や周辺環境を確認する
  3. どれくらい修繕が発生しそうかを確認する<
  4. 金利が高いなら「借り換え」を検討する
  5. マンション購入前に収支をシミュレーションする

2-1.キャッシュフローに余裕のある投資マンションを選ぶ

マンション投資では購入前に想定していた入居率を下回ってしまうリスクがあります。そのようなリスクを考慮し、想定より1~2ヶ月長く空室期間が続いても年間キャッシュフローがマイナスにならない物件を選ぶなどの対策をとっておきましょう。

不動産販売会社が提出している入居率のデータは、あくまでも想定値です。安定稼働を担保するものではない点に注意しながら、自分自身でも投資後のシミュレーションを行い、慎重に投資物件を選ぶようにしましょう。

2-2.マンション周辺の人口推移や住環境を確認する

人口が減少し続けている郊外の物件や、特定の周辺環境に依存した物件は現在の入居率を保てない可能性があります。該当地域の人口推移を調べ、マンション全体でどのような属性の入居者が多いのかを調べておくと良いでしょう。

日本全体は少子化により人口減少が予想されていますが、『総務省統計局 都市部への人口集中、大都市等の増加について』によると、特に東京都市圏では転入超過(転出者より転入者が多い状況)が続いており、今後も賃貸需要が高いと予想されます。

このような将来的な人口増加による賃貸需要の高い地域に絞り、周辺環境を考慮した物件を選ぶことが大切です。

2-3.マンション購入後の修繕がどれくらい発生しそうかを確認する

マンションを購入する際は、将来的にどれくらいの修繕が発生し、どれくらいの支出になるかを計算した上で利益が出るかどうかを考える必要があります。

新築マンションであればマンション管理会社の修繕計画をあらかじめ確認しておくと良いでしょう。また、もし古い中古マンションで修繕計画などが無かった場合には、過去の修繕履歴や前オーナーが支払った積立金を確認しておきます。あらかじめ発生する修繕費を想定しておくことで、月々のキャッシュフローからどれだけ積み立ておくべきかを予測することができます。

ただし、修繕計画がなく、過去の修繕履歴や前オーナーの積立金も無い、という状況でどれだけの修繕費が発生するかわからない場合には、投資対象から外してしまうのが無難でしょう。

2-4.不動産ローンの金利が高いなら「借り換え」を検討する

変動金利でローンを借りて、金利上昇によってキャッシュフローが苦しくなってしまった際には、ローンの借り換えも検討してみましょう。

この時、おそらく他の金融機関の金利も上がっているので借り換えは容易ではありませんが、「投資物件が安定したキャッシュフローを生み出している」「返済金が順調に減っており、まだ与信がある」という状況であれば、金融機関からの信用も上がり、物件購入時の金利より下げられる可能性があります。

他行への借り換え審査では、物件購入時と同じく投資家の属性と物件の総合評価がなされます。キャッシュフローを意識しておくことで、金利上昇のリスクに備えておきましょう。

2-5.マンション購入前に収支をシミュレーションする

投資マンションとして物件が高すぎないかどうか、購入前に今後の収支をシミュレーションして確認しましょう。マンション販売元の不動産会社が収支シミュレーションを作成してくれるケースもありますが、リスク管理が甘い数値計画になっていることもあります。

シミュレーションを行う際には家賃収入から経費、空室率、ローン返済金などを差し引き、賃貸需要の低下による家賃下落や、修繕積立金なども考慮しておきます。また物件をいつまで所有し続けるのか、いついくらで売却をするのかなど、出口戦略も購入前に検討しておくことが大切です。

収支シミュレーションを作成したうえで購入価格が高いと判断される物件であれば、物件価格の交渉を行うか、次の投資機会を待ち、購入を見送るのも重要な判断です。

まとめ

マンション投資で大失敗する5つの理由と具体的な対策を解説しました。これまでに挙げた失敗理由に共通しているのは、購入前の判断が甘かったということです。マンション投資で購入後に出来る対策は限られており、購入前にどれだけリスクに向き合えるかが重要になります。

一方で、マンション投資は長期的な定期収入を期待できる投資方法でもあります。この記事でご紹介した失敗要因を考慮し、ぜひマンション投資の検討を進めてみて下さい。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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