不動産投資の利回りは何%？主要エリアの相場と利回り決定要因を解説

不動産投資で物件を選ぶ際、最初に目に留まるのが「利回り」ではないでしょうか。利回りとは投資金額に対する収益の比率を表したものですが、その種類は複数あります。不動産投資では利回りの高い物件を優先的に選ぶ方もいますが、空室率や各種費用を考慮した物件の収益性をより的確に表せる利回りで比較することが大切です。

今回は、不動産投資における利回りの算出方法や3大都市圏における利回りの相場をご紹介します。不動産投資の利回りについて詳しく知りたい方、物件選びで悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

目次

1. 不動産投資における利回りとは
   1-1．表面利回り
   1-2．実質（NOI）利回り
2. 主要エリアの不動産利回り相場
   2-1．首都圏不動産の特徴と利回り
   2-2．名古屋圏不動産の特徴と利回り
   2-3．近畿圏不動産の特徴と利回り
   2-4．3大都市圏における不動産需要と利回りの現状
3. 実質利回りを左右する要素とは
   3-1．1年間の満室家賃収入額
   3-2．空室率
   3-3．1年間の維持管理経費
   3-4．不動産の購入価格
4. まとめ

1　不動産投資における利回りとは

不動産投資における利回りとは、投資金額に対する収益の比率を表した指標です。具体的には、物件購入価格に対する家賃収入の比率となります。

利回りには様々な計算方法がありますが、よく使われるのが「表面利回り」と「実質利回り（NOI利回り）」です。それぞれ見ていきましょう。

1-1　表面利回り

表面利回りは「不動産の購入価格」に対する「年間の家賃収入」の割合で、次の式から算出されます。

表面利回り＝1年間の家賃収入額÷不動産の購入価格×100
（注）1年間の家賃収入額は、満室状態を想定した家賃収入額です。

表面利回りは不動産の収益性を簡単に算出できるため、不動産広告や業者説明などによく利用されています。

しかし、賃貸経営で利回りを求める際は、満室状態を前提にするのではなく空室が発生することを考慮する必要があります。また、管理費や修繕費など賃貸経営の維持管理に要する経費や物件の購入に要する諸経費も加えて算出することが求められます。

表面利回りでは不動産収益の目安を大雑把に知ることはできますが、その収益性を正確に把握することは難しいと言えます。

1-2　実質（NOI）利回り

不動産の収益性を正確に算出する場合は、不動産購入にかかった費用をプラスし、年間の家賃収入から空室率や維持管理費を差し引いた実質利回り（NOI利回り・純利回り）がよく使用されています。なおNOIは「Net Operating Income（ネット・オペレーティング・インカム）」の略で、営業純利益を指します。

実質利回り＝{1年間の満室家賃収入額×（１－空室率）－1年間の維持管理経費）}÷（不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費）×100

実質利回りでは、満室家賃収入額に空室となる比率を加味するとともに、管理費や修繕費など維持管理に要する経費を差し引いた後の実質的な利益を求めます。さらに、分母となる投資金額では、不動産の購入価格だけでなく、その購入にかかる諸経費も加えます。

空室率は、特定時点での空室率（空室戸数÷全体戸数）、あるいは、年間の空室率{（空室戸数×空室日数）÷（全体戸数×365日）}から算出します。

1年間の維持管理費は、「管理会社に支払う管理費」「建物・部屋・設備の修繕費用」「固定資産税」「火災保険料」「マンション共用部の光熱水費」「入居者募集・契約・退居費用」などの合計額となります。

不動産の購入にかかる諸経費は、「不動産業者の仲介手数料」「登記費用」「不動産取得税」などを合算したものとなります。

このようにして求めた利回りを実質利回りと呼び、表面利回りに比べて投資金額に対する収益の比率をより正確に把握することができる指標とされています。

2　主要エリアの不動産利回り相場

東京23区を中心とする首都圏、名古屋市を中心とする名古屋圏、大阪市を中心とする近畿圏の3大都市圏について、利回りの相場を見ていきましょう。

2-1　首都圏不動産の特徴と利回り

日本は人口減少に転じてから久しいですが、首都圏は日本の政治・経済・文化の中心として人口流入が続いており、特に東京・神奈川・埼玉・千葉の各都県は人口が増加しています。

首都圏は官公庁や大企業が集中しているため、人と物の往来が活発で、また、東京ディズニーランド・横浜など規模が大きい観光スポットや、鎌倉など歴史的価値のある名所も揃っていることから、日本経済の中心地としてだけでなく、居住地や観光地としての人気も高いのが特長です。

東京都内および首都圏主要都市における賃貸住宅1棟の期待利回りは、次のようになっています。

1　データ出所：日本不動産研究所　第39回不動産投資家調査（2018年10月1日現在）
2　「期待利回り」とは、不動産賃貸経営のために投資した費用に対して、1年間でどの位の収益が見込まれるかという期待収益の割合を表します。この数値は、投資家の期待値を集計したもので、実際の取引数値ではありません。
3　ワンルームは、「最寄り駅から徒歩10分以内」「築年数5年未満」「平均専用面積25～30㎡」「総戸数50戸程度」を想定しています。ファミリー向けは、「最寄り駅から徒歩10分以内」「築年数5年未満」「平均専用面積50～80㎡」「総戸数50戸程度」を想定しています。

首都圏主要都市における賃貸住宅1棟の期待利回り

データ出所・住宅の条件は、同上

2-2　名古屋圏不動産の特徴と利回り

東京と京都・大阪の中間に位置し、昔から交通の要衝だった名古屋市は、現在人口200万人を超え、航空宇宙・輸送用機器・ファインセラミックスなど、日本の未来を切り開く産業都市として発展しています。

また、地場産業の経済力も底堅く、投資対象エリアとして大きな期待を寄せられています。さらに、東山動植物園や名古屋港水族館、熱田神宮など観光スポットも多く、近年は観光客数も増加傾向にあります。

名古屋市における賃貸住宅1棟の期待利回りは、次のようになっています。

（注）データ出所・住宅の条件は、同上

2-3　近畿圏不動産の特徴と利回り

大阪府を中心とする近畿エリアは、人口や経済規模で首都圏に次ぐ国内2位の規模を誇る地域です。特に大阪市は、海外からの企業や資金を呼び込むための経済特区を新設するなど、今後も様々な産業が発展していくと見られています。

また、2025年開催予定の万博での来場者数は約2,800万人、経済波及効果は約2兆円と言われており、関連施設やインフラの整備が進められることになっています。

近畿エリアは、京都の寺社仏閣や国宝姫路城、ユニバーサル・スタジオ・ジャパン（USJ）などをはじめとする豊富な観光資源を持つことから、近年は訪日外国人観光客向けに宿泊施設の建設が多く見られ、それに伴いホテル用地や商業地を中心に地価も上昇しています。

近畿圏主要都市における賃貸住宅1棟の期待利回りは、次のようになっています。

データ出所・住宅の条件は、同上

2-4　3大都市圏における不動産需要と利回りの現状

国土交通省が発表した2019年の公示地価によると、東京、大阪、名古屋の大都市圏で一等地の取得競争が激化し、用地確保が難しくなっている実態が明らかとなりました。そのため、大都市圏中心部での土地取得をあきらめ、地方や郊外に目が向け始められたことから、3大都市圏を除く地方圏の住宅地公示価格が27年ぶりに上昇へと転じています。

原因としては、近年訪日外国人観光客の急増により、大都市部で宿泊施設や店舗の需要が高まり、地価が上昇していることなどが挙げられます。さらに、首都圏中心部では、1年後の東京オリンピックに備えたインフラ整備、宿泊施設・レジャー施設・店舗などの建設が、土地の需要増を後押ししている状況にあります。

このため、3大都市圏の中心部では、住宅地の地価が上昇しており、不動産取得のための経費が膨れてしまうことから、利回りの相場は低くなる傾向にあります。

上で紹介した不動産投資家の期待利回りをみても、首都・名古屋・近畿各エリアにおける主要都市ではいずれも5%台と、決して高いとは言えない数値となっています。特に、東京都内ではワンルーム、ファミリー向けともに4%台と低くなっています。

3　実質利回りを左右する要素とは

物件の立地環境・間取り・築年数などの条件は不動産ごとに異なりますが、その中で利回りに大きな影響を与える項目について整理してみましょう。前述したように実質利回りは次の式で算出されます。

〇実質利回り＝{1年間の満室家賃収入額×（1－空室率）－1年間の維持管理経費）}÷（不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費）×100

計算式の項目である「1年間の満室家賃収入額」「空室率」「1年間の維持管理経費」「不動産の購入価格」「不動産の購入にかかる諸経費」が、実質利回りを左右することになります。

3-1　1年間の満室家賃収入額

1年間の満室家賃収入額は、利回りに大きな影響を与えます。満室家賃額は、満室状態での家賃収入額を指します。不動産賃貸物件は、立地環境、間取り、築年数などによって家賃が異なってきます。特に交通の便が良く生活環境に恵まれた立地であったり、広い間取りだったり、築年数が新しかったりするほど高い家賃収入を得ることができます。

条件の似ている他の物件と家賃を比較し、適正な価格で貸せているかどうかを見直すことで、利回りを適切に維持することが可能になります。

3-2　空室率

賃貸経営成功のカギを握っているとも言えるのが空室率のコントロールです。部屋が空室の場合、家賃収入がゼロでも維持管理経費は発生します。空室状態が長期化すれば、賃貸経営は成り立ちません。

家賃の場合と同じく、交通の便が良く生活環境に恵まれた立地であったり、広い間取りだったり、築年数が新しかったりするほど空室率は下がる傾向があります。空室率を下げることは、実質利回りの向上に繋がります。

3-3　1年間の維持管理経費

1年間の維持管理費は、「管理会社に支払う管理費」「建物・部屋・設備の修繕費用」「固定資産税」「火災保険料」「マンション共用部の光熱水費」「入居者募集・契約・退居費用」などの合計です。

維持管理費の中でも修繕費については、築年数が新しいほどかかる金額が少なくなり、その分実質利回りが低下する可能性は低くなります。また、長期入居者が多いほど入居者の募集・契約・退居に要する金額が少なくなるため、その分実質利回りは向上します。

3-4　不動産の購入価格

不動産の購入価格は、他の利回りを左右する要素とは金額の大きさが違います。マンションの1棟買いなどでは億を超える価格になります。物件の条件が良くなるにつれ購入価格も上がっていくため、利回りは低くなります。

物件の条件が良くなれば家賃は高くなり、また空室率も改善することで安定した実質利回りを期待できますが、投資に対するリスクが低くなるぶん、利回りも低くなるのです。

一方、「最寄り駅・ターミナル駅から遠い」「周辺環境が良くない」「日当たりが良くない」などの条件が悪い物件は安価で購入できるため、利回りは高くなります。また、「部屋が狭い」「間取り・築年数が古い」など、時代を感じさせる物件も人気がないぶん安く買えるため、その分利回りが上がります。

このように立地・間取り・築年数など物件のスペックが入居者のニーズにマッチしていなければ、空室率が上昇することが見込まれます。また、築年が古いほど修繕費や火災保険料が上がる傾向もあります。

そのため物件選定の段階で利回りのみに注目し、例えば地方で築年数の古い安価な物件を購入すると、入居者がなかなか集まらず、家賃を引き下げざるを得ない可能性も高くなります。

高利回りの安価な物件を見つけても、物件の立地・間取り・築年数などのスペックが良くない場合は想定される空室リスクや修繕リスク、類似物件の賃料相場などを事前によく検討しましょう。実質利回りの算出では、空室率を相場より悪く設定するなど、厳しめの条件を想定することも重要です。

4　まとめ

大都市圏中心部は地価が高いため、物件の利回りをみると決して高い数値ではありませんが、不動産の価値に大きく影響する「立地環境」が優れているため、高い家賃や低い空室率を長期的に維持できる能力が高く、過大なローンを抱えていなければ、低い利回りでも賃貸経営を上手に回していくことができます。

一方、最近注目されている地方や郊外の安価な物件を選定する場合には、表面上の利回りに惑わされず、賃貸経営開始後の入居率や維持費用について厳しい目で検討し、実質的な利回り（＝実質利回り）を算出することが重要です。

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