不動産投資ローン・住宅ローンの借り換えのポイントは？返済負担を減らしたい方へ

2016年のマイナス金利政策の実施により、金融機関の融資姿勢が積極的になり、ローンの金利も全体的に低水準となっています。2016年以前に不動産投資ローンを借りた方や、現在の金利の相場を知らずに高い金利でローンを借りてしまったという方、融資当初から年収や勤務先、資産状況などが良くなったという方は、金利を大幅に引き下げることができる可能性がありますので、ぜひ借り換えを検討をしたいところです。

この記事では、ローン借り換えのメリットやデメリット（注意点）、借り換えの流れなどをまとめましたので、ローンの借り換えを検討している方のご参考になればと思います。

1. 不動産投資ローン・住宅ローン借り換えの4つのメリット
   1-1．ローンの金利が下がり返済額を減らすことができる
   1-2．自分の属性を評価してくれる金融機関が見つかる
   1-3．ローン借り換え特典を受けられることがある
   1-4．ローン借り換えをせずに現行の金利を下げることも可能
2. 不動産投資ローン・住宅ローン借り換えの3つのデメリット
   2-1．ローン借り換えの手続きが面倒
   2-2．ローン借り換えにあたり再度諸費用がかかる
   2-3．現在の金融機関との関係性が悪くなるケースもある
3. 不動産投資ローン・住宅ローン借り換えまでの6つの流れ
   3-1．現在のローンの融資条件を確認する
   3-2．ローン借り換え可能な金融機関を探す
   3-3．金融機関からの融資条件提示と審査
   3-4．現在融資を受けている金融機関にローンの借り換えを伝える
   3-5．現在の金融期間にローン一括返済の申込書を提出する
   3-6．融資実行と抵当権抹消書類の受け取り
4. まとめ

不動産投資ローン・住宅ローン借り換えの4つのメリット

ローンの金利が下がり返済額を減らすことができる

通常、ローン借り換えのメリットは、ローン残高や返済期間にもよりますが、借り換え後の金利差が0.5%～1%程度ある場合となります。たとえば、2020年現在の不動産投資ローンで良い条件の金利は1%台（投資用の新築マンション購入時）ですので、不動産投資ローンの融資を受けている方の場合、金利が現在2%～4%台の方は、他金融機関に借り換えを検討することで、 借り換えメリットを享受できる可能性があります。

たとえば、ローン残高（返済元本）が2000万円、残りの返済期間30年、融資金利3%の方が、金利2%のローンに借り換えできたとすると、総返済額は374万円が減額できることになります。たった1%ではありますが、ローン残高が数千万円で返済期間が数十年にわたると、金利の利息分の支払いだけで1000万円を超えることも珍しくありませんので、金利が2%～4%台の方は、一度借り換えを検討されてみることをおすすめします。

自分の属性を評価してくれる金融機関が見つかる

不動産投資を行っている方が、ローンの借り換えを検討する大きなメリットの一つとして、自分の属性を評価してくれる金融機関に巡り合うことができる、という点が挙げられます。不動産投資では、ローンを活用してレバレッジを利かせた投資を展開することが多いので、自分の属性を最も高く評価してくれる金融機関に出会うことができれば、その後の不動産投資を拡大していく上で心強い味方を手に入れられることになります。

ローン借り換え特典を受けられることがある

ローンの借り換えを促進している金融機関は多く、借り換えをすることで特典を受けられるケースもあります。たとえば、イオン銀行や楽天銀行など、グループに小売を持つ銀行では借り換え後、ショッピングの際にポイントで値引きがあるケースがあったり、提携企業による特典（商品・サービス購入時）を用意しているケース、ATM手数料や振込手数料を無料にしているケース、融資事務手数料を引き下げるキャンペーンを行っているケースなどがあります。

特典はあくまでオプションのようなものなので、よく使うサービスがあれば検討をしてみるという程度で良いでしょう。

ローンの借り換えをせずに現行の金利を下げることも可能

現在の金融機関に対して数年以上にわたり返済の延滞がなく、直近で年収の大幅なダウンもない（あるいは年収がアップしている）場合は、その金融機関から優良な返済者として見てもらうことができますので、現在の金融機関も借り換えされないように金利引下げを提示される場合があります。

引き下げ幅は、一番低い金利を提示する金融機関と比べると小さくなるかと思いますが、借り換えの際にかかる諸費用や手続きの手間などを考えると、借り換えをしないほうが賢い選択となるケースも少なくありません。

なお、現在の金融機関から金利引き下げの提案を引き出す上で大事なのは、「このままの融資条件では借り換えられてしまうかもしれない」と危機感をもってもらうこととなります。

そのため、とりあえずローン金利の引き下げを相談してみるというよりは、あくまで借り換えを前提として、金利が大きく引下がる他金融機関のシミュレーションなどを持って「借り換えをしたいと思っている」「この金融機関に借り換えを検討している」という具体的な意向を伝えると良いでしょう。

不動産投資ローン・住宅ローン借り換えの3つのデメリット

ローン借り換えの手続きが面倒

ローン借り換えのデメリットの一つ目は、借り換えの手間がかかるという点です。実際にローンを借り換えるまでに、借り換えの情報収集から金融機関探し、金融機関との打ち合わせ、比較検討、新規融資契約手続き、現行の金融機関との契約解消手続き、登記などの作業が発生します。

ある程度は手続きのための時間が必要となるので、シミュレーション段階であまり金利が大きく引き下がらない場合には、そのまま借り換えて続きを続行するかどうかを一度検討した方が良いでしょう。

ローン借り換えにあたり再度諸費用がかかる

最初に融資契約を行ったときと同様に、借り換えの際にも以下のように事務手数料や保証料、登記費用などがかかることになります。諸費用は総額で30万円～50万円程度かかる可能性がありますので、金利引き下げによる返済額の軽減額と合わせて検討をしましょう。

• ローン取り扱い手数料：定額型（数万円～10万円）、もしくは定率型（借入額に対して数％）
• 保証料：保証会社を利用していない金融機関の場合は0円
• 印紙代：数万円
• 登録免許税：数万円
• 登記報酬料：数万円（司法書士に登記を依頼するケース）
• 団体信用生命保険料：数万円（金融機関が負担するケースもあり）

現在の金融機関との関係性が悪くなるケースもある

融資開始からすぐの借り換えや、何度も同じ金融機関からの借り換えなどをすると、その金融機関からの心証を悪くしてしまうケースがあります。

不動産投資は、物件選びと同じくらい金融機関を味方につけることが重要ですので、今後も長い付き合いをしていきたいと考えている金融機関とのコミュニケーションは慎重に進めたほうが良いでしょう。

不動産投資ローン・住宅ローン借り換えまでの6つの流れ

現在のローンの融資条件を確認する

まずは、現在の融資条件を確認することがスタートとなります。ローン残高、返済期間、融資金利、金利タイプ（変動・固定）、返済総額などを確認しておきましょう。

現在の不動産投資ローンの金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断してくれるサービスなどもありますので、こういった診断もうまく活用して借り換え可能な融資条件を調べてみると良いでしょう。

ローンの借り換えが可能な金融機関を探す

次に、融資金利の引き下げが可能そうな金融機関を探しましょう。検討先としては、メガバンク（もしくはグループ会社）、地方銀行、ネット銀行などが有力な検討先となります。ネットで簡単に下調べをしてから、電話や窓口に相談をすると良いでしょう。

金融機関からの融資条件提示と審査

現在の年収や年齢、勤務先、勤続年数、資産状況などの属性情報と、物件に関する情報などを提出すると、金融機関から具体的な融資条件や審査結果を教えてもらうことが可能です。現在の返済総額と見比べて、借り換えのメリットがどれくらいあるかを確認しましょう。

また、金融機関によっては、一定金額以上を預金する、ローンとは別の取引を開始するなどで、金利を優遇してもらえるケースもありますので、そちらについても確認をしてみると良いでしょう。

現在融資を受けている金融機関に借り換えを伝える

借り換えを検討してる金融機関から審査OKをもらい、借り換え先がある程度決まったら、それを現在の金融機関に伝えましょう。場合によっては、現在の金融機関から金利引下げの提案があるかと思いますので、それを借り換え検討先の条件と見比べて、今の金融機関でローンを借り続けるか、借り換えを続行するかを検討します。

借り換え先の審査が有効な期間は1ヶ月～2ヶ月程度となりますので、あまりに現行の金融機関との交渉が長引きそうな場合には、借り換え先の金融機関に相談をしてみると良いでしょう。

現在の金融期間にローン一括返済の申込書を提出する

借り換えを続行する場合は、借り換えの実行日を新しい金融機関や司法書士などと話し合って決め、現在の金融機関にはローンを完済する申込書を提出します。借り換え先には、本申込を行い、正式な融資契約を締結します。

融資実行と抵当権抹消書類の受け取り

融資実行日には、借り換え先の金融機関から自分の口座への着金を確認し、完済に必要な資金を現在の金融機関へ送金する、という流れになります。

借り換え完了後、物件に設定されていた抵当権の抹消書類を現在の金融機関から受け取り、新しい抵当権を設定すれば借り換えの手続きは完了となります。

まとめ

不動産投資において、ローン返済金額が圧縮できれば、毎月の収支がよくなりキャッシュフローも改善されるため、投資パフォーマンスを大きく改善することが可能です。

また、負債を圧縮できれば個人のバランスシートも良くなりますので、物件を買い増す資金余力もうまれることになります。適切なローン選びは、物件選びと同じくらい重要ですので、一度ご自分の融資条件を確認してみて、借り換えの余地がないかを検討してみると良いでしょう。

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