フィリピンで不動産投資を始めるメリットとデメリットは？手順も解説

日本国内以外で有望な投資先を探している人も増えている現在、フィリピンに注目している方もいるのではないでしょうか。

フィリピンの不動産投資には、安価な金額から投資をスタートできるというポイントや、賃貸需要の強いエリアに投資できるなどのメリットがあります。一方、リスクの排除に手間がかかる点などがデメリットです。

この記事では、フィリピン不動産投資のメリット・デメリットともに、どういった手順で投資を進めるとよいのかなどについて解説します。

目次

1. フィリピン不動産投資のメリット
   1-1．フィリピンは人口増加の傾向にある
   1-2．年齢中央値が低く、人口密度が高い
2. フィリピン不動産投資のデメリット
   2-1．信用できる物件や売主を探す必要がある
   2-2．賃料保証の物件は保証料率の検証が必要
   2-3．外国人に対する制度が変更される可能性がある
   2-4．建設予定の物件が完成しない「竣工リスク」がある
3. フィリピン不動産投資の手順
   3-1．フィリピンで不動産投資をする目的の設定
   3-2．投資エリアの見極め
   3-3．不動産売買契約の締結
   3-4．フィリピンへ購入資金の送金
   3-5．必要に応じて家具の選定を行う
   3-6．不動産管理を委託する管理会社の選定
4. まとめ

1．フィリピン不動産投資のメリット

フィリピン不動産に投資するメリットは、高い人口増加率を背景とした将来性豊かなマーケットに、安価で投資できることです。フィリピン不動産投資のメリットについて、具体的に解説していきます。

1-1．フィリピンは人口増加の傾向にある

国際連合の統計によると、フィリピンにおける2019年の平均人口増加率は1.7%となっています。

人口増加率の高いエリアに立地している不動産は、人口の増加によって住宅需要も増すため、物件価格が値上がりする可能性があります。

周辺他国に目を向けると、タイは0.4%・マレーシアは1.4%ですので、フィリピンの人口増加率は周辺他国よりも高いことがわかります。

1-2．年齢中央値が低く、人口密度が高い

不動産投資を検討するときに見るべきデータとしては、平均年齢も重要です。平均年齢が低いエリアの方が、生産年齢人口（労働力となるような年齢の人口）が多くなるためです。

フィリピンの年齢中央値（最高年齢と最低年齢とのちょうど真ん中の数値）は2018年時点で23.7歳です。タイは38.1歳でマレーシアでは28.7歳、日本は47.7歳となっています。周辺諸国と比較して、フィリピンは若い人が多いことが分かります。（*参照：index mundi）

人口増加率や平均年齢とともに人口密度もまた重要な指標です。例えば集合住宅であるコンドミニアムに投資するならば、人口密度が高いエリアで投資する方が、入居の確率が上がります。つまり、人口密度が高いエリアは賃貸需要が強いエリアとも言えます。

2019年のフィリピンにおける1㎢あたり人口密度は362.6人です。他国と比較すると、タイは136.3人でマレーシアは97.2人となっています。日本は348人なので、フィリピンの人口密度は日本を上回っていることがわかります。（*参照：国連データ・ポータル）

2．フィリピン不動産投資のデメリット

ここまでフィリピン不動産投資のメリットについて解説してきました。一方、デメリットについてどのような点に注意すべきなのか、確認していきましょう。

2-1．信用できる物件や売主を探す必要がある

フィリピン不動産投資の失敗として、物件が完成したものの出来上がりが悪く賃貸に出せなかったケースや、購入時に定められていた賃料保証賃料が支払われなかったなどのケースがあります。

これらの失敗例を考慮すると、フィリピンで不動産投資をするならば物件と売主を慎重に見極めることが重要です。しかし、日本からインターネットなどを使って海外の企業について調べようとすると、得られる情報の量に限界があり、判断が難しい場合もあるでしょう。

調べてもわからないことは営業マンなどに問い合わせて確認することになりますが、営業マンの回答の内容についてもしっかり確認をする必要があります。このように、国内の不動産投資と比較して一つ一つを慎重に検討しなければならず、総じて手間がかかるのは1つのデメリットです。

2-2．賃料保証付きの物件は保証料率の検証が必要

前述したように、東南アジアの不動産投資では、購入時に定められていた保証賃料が支払われなかったというのは多くある失敗例です。賃料保証が支払われない背景として、高すぎる保証料率の設定をしているケースがあります。そのため、賃料保証を設定している物件については保証料率の妥当性を検証することが重要です。

売主にシミュレーションの開示を求めたうえで、設定賃料が周辺相場と乖離していないか確認するようにしましょう。また、どのような人を入居者のターゲットとして考えているのか、そういった人が物件周辺にどの程度いるのか、売主のシミュレーションの妥当性も確認が必要です。

2-3．外国人に対する制度が変更される可能性がある

新興国で投資する場合に考慮しておくリスクとして、急な外国人に対する制度の変更があります。当初は外国人による不動産の所有ができても、突然制度が変更されて規制が入るというのは、過去に他国でも見られた例です。

規制の変更によって投資運用が難航する場合に備え、フィリピンのみに集中して投資するのは避けましょう。日本国内や、周辺他国などにも分散投資しておくのが良いでしょう。

2-4．竣工リスクをなくすのが難しい

竣工リスクとは、物件が完成せずに放置されてしまうリスクのことです。海外でプレビルド（＝完成前）の物件に投資する場合は、この竣工リスクがつきまといます。プレビルドの物件に投資するのならば、前述したように、物件と売主を慎重に見極めることが大切です。

また、中古物件に投資すれば竣工リスクを排除することができるでしょう。しかし、フィリピンで不動産投資する場合に、日本から投資できる物件はプレビルドの物件が多く、不動産価格が上昇しているフィリピンでは中古物件が割高になってしまうケースがあります。

日本の不動産と同じく、立地条件が良く賃貸需要の見込める中古物件は人気が高くなります。日本から条件の良い物件を遠隔で見つけるのは、やや難易度が高いと言えます。

3．フィリピン不動産投資の手順

フィリピンの不動産投資にはデメリットも複数ある一方で、将来性豊かな市場に投資できるというポイントは大きなメリットです。ここからは、フィリピンで不動産投資する手順について解説します。

3-1．フィリピンで不動産投資をする目的の設定

フィリピンの不動産投資を始めるのではあれば、物件選びの前にまずは投資目的を明確にしましょう。不動産投資の目的には複数の種類が考えられます。

例えば、継続的な家賃収入・物件の値上がり益・税金対策・将来的な移住などです。どのような点を重視していくのか、あらかじめ優先順位を明確にしてから物件選びに着手しましょう。

3-2．投資エリアの見極め

投資目的を設定したら、投資目的に合致するのはどのエリアに立地している物件なのか、投資エリアの見極めに入ります。例えば長期的な家賃収入を目的とするならば、人口増加が特に著しいエリアの物件を探すことが大切です。

あるいは物件の値上がり益を重視するならば、不動産価格上昇基調にあるエリアを見極めて投資するとよいでしょう。人口増加や経済発展の度合いを鑑みると、フィリピンでは今後も不動産価格が上昇する可能性があると言えます。

投資エリアや物件に関する情報は、不動産のエージェントに教えてもらうという方法もあります。たとえば、フィリピンの現地法人と提携しているビヨンドボーダーズという会社からは、日本には中々出回ってこないようなフィリピンの物件を紹介してもらうことが可能で、不動産の仲介、管理、客付け、売却に至るまでをトータルでサポートしてもらうこともできるメリットがあります。

3-3．不動産売買契約の締結

エリアと物件の選定が完了したら、売買契約の締結に移ります。重要なポイントは契約書の内容をしっかり把握しておくことです。

海外不動産の売買契約書は、そのほとんどが英語か現地の言語で書かれています。熟読するのは手間がかかりますが、最低限キャンセル規定などについて内容を把握しておくことは必須です。不動産営業マンからの説明だけで満足するのではなく、必ず自分で契約内容を確認し、不明点があれば質問をするようにしましょう。

3-4．フィリピンへ購入資金の送金

売買契約の締結が完了したら、購入資金を送金します。プレビルドの物件に投資する場合は、複数回に分けて資金を送金することもあります。日本からの海外送金は、銀行による書類の確認など手間がかかることが多いので、余裕を持ったスケジュールで対応するようにしましょう。

また、送金する金額は、為替の変動と着金までの必要日数を考慮して少し多めに設定しておくことが重要です。送金額の3%〜5%程度上乗せして送金するとよいでしょう。

3-5．必要に応じて家具の選定

日本では家具はオーナーが自ら選ぶこともありますが、海外では売主のオプションで家具をつけられる物件も多くあります。オプションを行使しない場合やオプションが用意されていない場合などは、自分で家具を選ぶ必要があります。

自分で選ぶ場合は、物件の周辺に家具を扱っているお店があるか、配送サービスはどのような内容なのかなどについてあらかじめ確認しておきましょう。

3-6．不動産管理を委託する管理会社の選定

一連の購入手続きが完了したら、賃貸運用が始まります。賃貸運用をする上で、賃貸管理会社の選定は重要です。また、海外不動産投資で壁になり得るのは、言語の問題です。できる限り賃貸管理の行程に日本人のエージェントが関与できるような物件を選ぶとよいでしょう。

まとめ

フィリピンの不動産投資でメリットとなるのは、人口増加や経済発展を背景とした将来性です。一方、未整備な部分も多いフィリピンの不動産市場では、信頼できる物件や売主を見極める必要があり、より慎重に検討しなくてはならない点がデメリットとなります。

投資の手順としては、契約内容の入念な確認や賃貸管理体制の構築などが、フィリピン不動産投資では重要なポイントです。

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