海外コンドミニアム投資のポイントは?国内不動産投資との違いや比較も

日本の人口減少が問題視されている中、海外でのコンドミニアム投資を検討する人も多いのではないでしょうか。

しかし、海外のコンドミニアム投資で失敗しないためには、利回りや物件の状態などのほか、リスクの要因となる政権の安定性や通貨などについても比較が必要です。同じ集合住宅といえども、日本でのマンション投資とは大きく異なります。

この記事では、海外不動産投資を検討している方向けに、海外のコンドミニアム投資で成功するための比較ポイントについて解説します。

目次

  1. 国内不動産投資における主な物件の比較ポイント
  2. 海外コンドミニアム投資における主な比較ポイント
    2-1.海外不動産の為替リスク
    2-2.海外の銀行口座開設の難易度
    2-3.賃料の海外送金について
    2-4.海外不動産の災害リスク
    2-5.海外へ投資する地政学リスク
    2-6.海外不動産投資の賃貸管理の難易度
  3. まとめ

1.国内不動産投資における主な物件の比較ポイント

日本で不動産投資をするにあたって比較の対象となるのは、主に以下の4つのポイントです。

  • 利回り
  • 駅からの距離
  • 間取り
  • 築年数

利回り

利回りを比較することは海外のコンドミニアム投資でも同じです。地価が高く賃貸需要の多い都市部のエリアでは利回りが低くなり、地価が低い郊外エリアでは利回りが高くなります。

将来の資産価値と収益性から、総合的に投資判断をすることが重要になります。

駅からの距離

日本では通勤・通学にあたって鉄道を利用することが一般的であるため、駅から近い物件が好まれます。このため、例えば東京都内の駅近物件などは、投資用物件として日本でとても価値が高くなる傾向があります。

間取り

日本では少子化が進んでおり、子持ちの世帯が減っています。部屋数の多い間取りは需要が減少する傾向にあるため、投資用不動産として1LDKやワンルームなどの間取りを検討する方も増えています。

築年数

そのほか、価格や立地などが似たような条件の物件を比較するのであれば、築年数が新しい方の物件の価値が高くなっています。日本では物件ごとに法定耐用年数が定められており、新築の住宅の評価が高くなるためです。これは、持ち家でも借家でも同じです。

2.海外コンドミニアム投資における主な比較ポイント

次に、海外のコンドミニアム投資において比較を要するポイントについて解説します。

2-1.海外不動産の為替リスク

海外のコンドミニアム投資においては、投資先の国の通貨で家賃が入ってきます。投資先の国を比較するにあたっては、為替リスクが大きな比較ポイントです。

アメリカの景気が懸念されると日本円が値上がりするように、日本円は世界的に見て強い通貨です。しかし、例えば新興国では経済が未成熟なところも多く、状況によっては通貨の価値が大幅に下がってしまうこともあります。

海外での投資をするにあたっては、国ごとに為替がどのように変動してきたのかなどを比較し、為替リスクに備えることが大切です。

2-2.海外の銀行口座開設の難易度

その国で外国人が銀行口座を開設するにあたり、クリアする必要がある条件について比較しましょう。

家賃の受け取りにあたり、海外から日本の銀行口座まで直接送金してもらえるケースはあまり多くありません。このため、大半の場合は投資対象の国で銀行口座を開設する必要があります。

しかし、現地に住んでいない外国人は銀行口座を開設できないことも多いです。まず、国外居住の外国人は口座を開設できるのか、口座を開設するにあたってはどのような書類・手続きなどが必要なのかについて、具体的に確認しておきましょう。

例えばアメリカでコンドミニアム投資をするならば、三菱UFJ銀行の子会社であるユニオンバンクでの口座開設が検討できます。日本にいながら書類対応のみでアメリカの銀行口座を開設することができます。

必要な書類などは三菱UFJ銀行「海外口座ご紹介サービス《カリフォルニアアカウント・プログラム》」から確認可能です。

2-3.賃料の海外送金について

前項でお伝えしたように、海外のコンドミニアム投資においては、家賃は現地の銀行口座に現地の通貨で振り込まれることが多くなっています。収益を日本で利用するためには、その国の銀行口座から日本の銀行口座にお金を送金する必要があります。

しかし、例えば東南アジアでは通貨の海外送金について規制を設けている国があります。送金自体できない場合や、送金できても年間の回数や送金額について規制されている場合もあります。

収益を日本で使う予定がある場合は、投資対象の国から日本にお金を送金することができるのか、できる場合は限度額などについて比較し、確認しておきましょう。

2-4.海外不動産の災害リスク

大雨やハリケーンなど災害リスクの有無について比較しましょう。

日本では近年台風や地震などによる被害が多く出ているため、これらのリスクが少ない海外で投資したいと考えている人もいるでしょう。しかし、海外でも台風・竜巻・大雨といった災害に見舞われる可能性はあります。

例えば、アメリカ・テキサス州の南部ではハリケーンの被害にあうことがあります。そのほか、雹や竜巻による被害が発生することもあります。

日本では地震の被害が大きく注目されています。しかし、アメリカなど大陸の国では地域によって日本と異なる様々な災害リスクがあるので注意が必要です。

2-5.海外へ投資する地政学リスクについて

政権交代に伴う制度の変化によるリスクを地政学リスクと呼びます。特に新興国では、政権が変わると外国人投資家に対する規制も大きく変わってしまうことがあるので、規制と政権の安定性について比較することが必要です。

例えばマレーシアでは、2014年に、外国人投資家による最低投資額がRM50万(約1,350万円)からRM100万(約2,700万円)に引き上げられました。これは、主として中国からの投資マネーを期待したコンドミニアムの供給過剰を抑制するために策定されたものです。

しかし、2018年にマレーシア初の政権交代が実現してマハティール氏が首相となり、今年には最低投資額が再びRM60万(約1,620万円)に引き下げられます。(*マレーシアの外貨規制については、独立行政法人日本貿易振興機構(ジェトロ)「外資に関する規制」を参照)

マレーシアの例は外国人投資家にとってメリットのある変化です。しかし、例えばミャンマーでは頻繁に制度が変わっており、日本人にはなかなか手を出しづらい投資環境となっています。

海外不動産投資では、このような地政学リスクについても把握しておくことが重要になります。

2-6.海外不動産の賃貸管理の難易度

海外不動産投資では、賃貸管理に日本人スタッフが関与するかどうかを確認しましょう。日本では日本国内での対応となり、言語や時差の問題もありません。しかし、国が違えば言語が違ううえ、国によっては時差もあります。

対応言語が英語であれば大きくは問題ないかもしれません。しかし、投資国によって日本人に馴染みの薄い言語も多く、電話やメールでの対応に苦労することも考えられます。また、時差が大きいと日本から管理業者へ連絡する時の負担も大きくなる可能性があります。

言語と時差の大きさは、そのまま賃貸管理の難易度が高くなることにつながります。できる限り負担を小さくするためには、賃貸管理に日本人スタッフが関与する物件を優先しましょう。

まとめ

海外のコンドミニアム投資で成功するためには、可能な限りリスクを軽減していくことが重要です。このため、リスクに目を向けていくと、自ずと比較が必要なポイントも明確になってきます。ご紹介した中でも特に重要なポイントは以下の2つです。

  • 口座開設の難易度
  • 賃貸管理の難易度

物件を購入できたとしても、賃料を受け取れなければ投資にならないため、口座開設の難易度は重要なポイントとなります。売主は口座開設のサポートをしてくれるのか、現地に足を運ぶ必要があるのかなどについて確認しましょう。

また、確実に賃料収入を得るためには、入居者探しから入居後の賃貸管理まで一連の流れを適切に行う必要があります。売主は賃貸管理まで請け負うことができるのか、できないとすれば業者を紹介してくれるのか、賃貸管理に日本人は関与するのかなどについて確認が必要です。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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