ロフト付きアパート経営のメリット・デメリットは？注意点やアパート建築会社も

住戸の空間を効率的に活用できるロフト付きアパートは、出来るだけ土地を有効活用したいオーナーと、家賃を抑えつつスペースを確保したい入居者の双方にメリットがある間取りと言えます。

しかし、ロフト付きアパートは通常のアパートよりも建築費がかかります。エリアによっては入居者からのニーズが見込めないケースもあるため、メリット・デメリットの両方を比較しながら慎重に検討することが大切です。

そこで今回のコラムでは、ロフト付きアパートを経営するメリットとデメリット、注意点について解説し、ロフト付きアパートを提供するアパート建築会社も紹介いたします。

目次

1. ロフト付きの部屋の定義・規定
2. ロフト付きアパートを経営するメリット
   2-1．固定資産税を低く抑えられる
   2-2．ワンルームに比べより多く賃料収入が得られる
   2-3．家賃とスペースのバランスを取りたい入居者のニーズを満たせる
3. ロフト付きアパート経営のデメリット
   3-1．ワンルームより建築費用がかかる
   3-2．原状回復費用が高くなりやすい
   3-3．ロフト付きの部屋を敬遠する入居者も
4. ロフト付きアパートを経営する際の注意点
   4-1．入居者ターゲットを絞り込む
   4-2．ロフト付きのアパート建築に実績のある会社を選ぶ
5. ロフト付きアパートを提供するアパート建築会社
   5-1．シノケンプロデュース
   5-2．アイケンジャパン
6. まとめ

1　ロフト付きの部屋の定義・規定

ロフト付きの部屋とは、床と天井の間に別の床を設けて、部屋の一部を2層構造にした部屋のことです。ロフトとは、もともと馬小屋や納屋の屋根裏にあるスペースのことを指しており、日本国内では1980年代後半に狭い空間をより有効的に使えることからロフト付きのアパートが増えていきました。

国土交通省の通達（「昭32住指発461号」「昭55住指発24号」「平成12住指発682号」など）では、ロフトは「小屋根物置等」とし、詳細な規定を設けています。代表的なものが下記になります。

• 床面積は小屋根物置等のある階の床面積の1/2未満にする
• 天井の高さは1.4メートル以下にする
• 直下の天井の高さは2.1メートル以上にする
• 専用のはしごまたは固定階段を設置する
• 下階または上階から出入りできる（ベランダやバルコニーからは出入りできない）
• 余剰空間を活用する

ロフトとは、天井裏や小屋根などの余剰空間に設置する物置などのスペースを想定しているので、このように細かな規定が設けられています。これらの規定に加えて、階段を不可にしていたり、コンセントは1つまでとしているなど、各自治体でさらに規定を設けているケースもあります。

2　ロフト付きアパートを経営するメリット

ロフト付きアパートを経営する場合、通常のアパートとは異なるメリットがあります。代表的なメリットを紹介していきます。

2-1　固定資産税を低く抑えられる

前述したようにロフトには厳密な制限がありますが、これらを満たしている場合、ロフトは階層の一つではなく小屋根物置と見なされ、部屋全体の床面積に含まれないことになっています。

床面積に含まれないことにより、ロフトのスペース分の固定資産税は加算されません。下記は、固定資産税を計算する際の計算式です。

• 固定資産税＝課税評価額×税率
• 課税評価額（家屋）＝単位あたり再建築費評点×経年減点補正率×床面積×評価1点あたりの価額

※参考：国税庁「地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和5年分用】」

このように、床面積の大きさによって固定資産税の納税額は異なります。一方、ロフトの床面積は部屋全体の床面積として計算されないため、その分の固定資産税はかからないということなのです。

2-2　ワンルームに比べより多く賃料収入が得られる

同じワンルームの部屋でも、ロフトの有無によって家賃は異なります。例えば、ワンルームアパートの家賃相場が6万円のエリア（東京都内・2023年9月時点）では、5畳のロフトがついていることで5,000円〜8,000円程度高い家賃設定で募集されている事例があります。

また、30畳分の敷地面積がある土地の場合、10畳と5畳の1LDKの部屋は単純計算で2住戸しか設けられませんが、10畳の部屋に5畳のロフトがついている部屋の場合は3住戸を設けることができます。

部屋にロフトを設けた場合、土地を最大限活用しながら1戸当たりのスペースを確保することが可能です。同じ敷地面積から、より多くの賃料収入を得られる可能性があるという点もメリットとなります。

2-3　家賃とスペースのバランスを取りたい入居者のニーズを満たせる

部屋にロフトがついている場合、入居者にはいくつかメリットがあります。下記の点が代表的なものです。

• 寝室や収納スペースなどさまざまな用途で使える
• 天井が高く解放感がある
• デッドスペースを減らせる、など

ロフトは寝室にしたり、収納スペースにしたり、といったように色々な目的で使うことができます。10畳のワンルームにベッドを置くと1/4程度を占めてしまいますが、ロフトがあると部屋を広々と使えることもメリットです。

ロフト付きの部屋にはこのようなメリットがあるため、家賃を抑えながら、スペースを有効的に使いたいといった入居者のニーズに応えることができます。

3　ロフト付きアパート経営のデメリット

一方、ロフト付きアパートを経営する場合のデメリットも解説していきます。

3-1　ワンルームより建築費用がかかる

ロフトを設ける場合は、建築費用が割高になることが考えられます。それはロフトを設けることで、下記のような設備・仕様が必要になるからです。

• 窓や通気口を設ける
• ハシゴを設ける
• 照明やコンセントを設ける、など

ワンルームに比べると、ロフトを設けるだけでこれだけの費用が余計にかかります。また各部屋の天井が高くなるため、壁紙などの建築資材もより多く必要になってしまいます。

建築費用が高くなると、表面利回りが低くなります。家賃を高めに設定することで建築費用の回収も可能ですが、借入額が大きくなることで投資リスクは高まると言えるでしょう。この点をどう判断するかは、周辺エリアの入居需要を調査したうえで、最終的にはアパートオーナーの経営方針によります。

3-2　原状回復費用が高くなりやすい

ロフトを設けるには天井が高くする必要があるため、建築する際の費用が余計にかかってしまいます。また、これは原状回復やリフォームなどの際も同様です。

原状回復の際に壁紙を張り替えるといった場合も、ワンルームに比べると費用が高くなってしまう傾向があります。

またハウスクリーニングなどで室内を掃除する際も、基本料金にロフト分の特別料金として1,000円〜3,000円程度の追加料金が目安となります。この点もデメリットと考えられます。

3-3　ロフト付きの部屋を敬遠する入居者も

ロフトが付いた部屋にはメリットがある一方、入居者にとってデメリットもあります。代表的なのが以下です。

• ハシゴの上り下りが面倒
• エアコンの電気料金が高くなる
• 通気性が悪い
• 高いところの掃除がしにくい
• 夏はロフト部分が暑い、など

こうしたデメリットによって暮らしにくさを感じる方からは、ロフト付きの部屋は敬遠されることも考えられます。そのため、立地や周辺の環境などの条件が揃っていないと、入居者が確保しにくい可能性もあります。

4　ロフト付きアパートを経営する際の注意点

ロフト付きアパートの経営についてメリットとデメリットを把握したところで、経営する際の注意点について解説していきます。

4-1　入居者ターゲットを絞り込む

ロフト付きの部屋は、単身者向けが主流です。そのため、アパート自体のターゲット層に合っているかどうか、検討しましょう。

例えば、単身者向けアパートとして適している立地条件として下記が挙げられます。

• 最寄り駅から近い
• 生活利便施設が周辺に充実している
• 大学や専門学校などが周辺にある
• ブランディングされている地域にある、など

このような立地条件であれば、ロフト付きの部屋に対して利便性を感じている単身者の入居者を確保しやすくなると考えられます。

4-2　ロフト付きのアパート建築に実績のある会社を選ぶ

ロフト付きのアパートは主に単身者が入居ターゲットとなるため、概ね20代～30代などの若い世代の方から選ばれやすい間取りとなります。デザインに工夫を凝らしたり、ロフトからの眺めを考えて設計したり、といったことの重要がより高い物件と言えるでしょう。

中には、ワンルームや1K以外にも、ロフトをパーテーションのように使ったりといったように独自のアイデアでロフト付きアパートを供給しているアパート建築会社もあります。ロフト付きアパートの建築に実績のあるアパート建築会社を選ぶことで、他物件との差別化につなげられる可能性があります。

5　ロフト付きアパートを提供するアパート建築会社

ロフト付きは通常のアパートと比べて、アレンジはしにくいものですが、多彩なアイデアでロフト付きアパートを供給しているアパート建築会社があります。ここでは、ロフト付きアパートの建築実績が豊富な2社を紹介していきます。

5-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、アパート供給棟数が自社施工で7,000棟を超えるアパート建築会社です。土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供しており、一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、2015年から2022年まで9年連続No.1に輝いています。

グループ会社のシノケンファシリティーズの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2024年5月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

デザイナーが1棟ずつオリジナルのプランニング・設計を提供

シノケンプロデュースが目指すのは「高稼働を維持できるアパート」を提供することです。そのためのポイントは3つあります。

1つ目は、通勤や通学がしやすいように大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内、賃貸需要の高い最寄り駅から徒歩10分以内の立地にこだわって土地の取得を行っていることです。また、土地が持つポテンシャルを最大限生かしつつ、専属デザイナーが土地の形状や条件、建築のトレンドなどを加味して、スタイリッシュかつ機能的なデザインを追求していきます。

3つ目は、アパートに設置する住宅設備へのこだわりです。独立洗面化粧台、サーモスタット付水栓、システムキッチン、カラーモニター付きインターフォンなどを標準にしているほか、オートロックや防犯カメラなどの防犯設備も多彩に用意しています。

ロフトが付いたアパートブランドでグッドデザイン賞を受賞

シノケンプロデュースのデザイナーズアパート

シノケンプロデュースでは、ロフトが付いたアパートの供給も行っており、中でも「ニュースタンダード」は2016年度のグッドデザイン賞を受賞したアパートブランドです。目線の高さにロフトを配置することで、一体感のある空間となるように工夫されているのが特徴です。

また、「アヴァンド」というブランドは東京23区に限定したコンパクトタイプのアパートとなっています。天井高1.2メートルのロフトがついており、限られた敷地面積でも空間を有効的に活用することができます。ロフト付きの部屋は換気の悪さがデメリットになることもありますが、天井にはシーリングファンライトを設置し、換気性能を向上させています。

このほか、ダブルロフト付きスキップフロアの「ライズ」といったアパートブランドも展開しています。これまでの概念とは違うロフト付きアパートとなっており、競合の際にも強みとなっています。

5-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを展開しているアパート建築会社です。「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げ、2021年12月には全国で供給しているアパートの総数が1,000棟を突破しています。

2021年12月末時点で7,232戸の賃貸管理を行っており、2021年1月から12月までの平均入居率は99.7％となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのが特徴です。

土地の広さや形状に合わせて最適なプランを提案

土地選定に関する独自の基準を設けており、クリアした土地以外は販売しない方針をとっています。これは土地選定を「アパート経営の要」としているからで、「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を基準に、「入居者が入り続けるエリア」のみを厳選しています。具体的には、最寄り駅から徒歩15分以内が基準の一つとなっています。

また土地を効率よく活用するために、土地の広さや形状に合わせてプランニングをしています。そのため三角形や狭小地、旗竿地などの変形地でも、最適なプランを提案してくれます。

他物件との差別化がしやすいロフト付きアパートブランドを提供

アイケンジャパンのアパート

アイケンジャパンでは、シンプルかつ高級感のあるデザインを得意としており、アーバンライフを楽しむ入居者に喜ばれる高いデザイン性を持っています。設備や防犯性にこだわっているのも特徴で、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビなど、ワンランク上の住み心地と満足感を追求したアパートとは思えないような設備を標準にしています。

ロフト付きのアパートブランドも多彩に展開しており、広々としたLDKにロフトを設けているのが「GRANDTIC L-STYLE」です。また、3階層の「RIZEST」はキッチン、ダイニングスペース、ロフトを階段によって区切っている都会的な住空間になっています。コンパクトながらも生活動線を考えた造りになっており、他物件との差別化がしやすくなっています。

まとめ

ロフト付きアパートは、固定資産税が低く抑えられる、同じ広さの部屋よりも家賃が高く設定できるなどのメリットがあります。その一方で、建築費や原状回復費用が高くなる傾向があり、さらにハウスクリーニングも高くなる可能性があります。

ロフト付きのアパート経営では、エリアごとの入居者ターゲット層のニーズを把握することが重要になります。ロフト付きアパートに興味がある場合は、まずはエリアの家賃相場や競合物件の調査など情報収集を行うと良いでしょう。その他、実績豊富な不動産会社へ相談し、適宜アドバイスをもらうことも効果的です。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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