板橋区のマンション売却・査定はいくらになる?間取り、築年数から売却相場を検証

東京都板橋区は、東京23区の北西部に位置する特別区です。区内には大小300の公園があり、都心への交通アクセスが良いことから、「東京都の人口(推計)」によると2022年11月1日時点の人口は582,606人となっており、東京23区では7番目の多さになっています。

高島平などファミリー向けの住宅エリアが広がっていることでも注目される板橋区では、どのような中古マンションの傾向があるのでしょうか。今回のコラムでは「三井のリハウス」が公開している間取りや築年数、価格の傾向、購入検討者の数などデータをもとに検証していきます。

三井のリハウス

三井のリハウスの不動産査定・売却三井のリハウスは、三井グループの不動産会社「三井不動産リアルティ」が行っている不動産コンサルティング事業の名称です。全国に店舗を展開しており、大手不動産会社ならではのネットワークを強みに不動産仲介事業に特化したサービスを提供しています。豊富な取引実績は数字にも表れており、1986年度~2021年度の36年連続で全国仲介取扱件数No.1(※新聞報道などをもとに同社調べ)となっています。

主な事業は、個人向けの不動産における、売却、購入、賃貸に関するさまざまなサービスの提供です。不動産売却に関しては、不動産売買のプロによる査定を依頼することができます。売却するかどうかの判断は査定後に決められるため、「まずは価格を知りたい」「売却するか活用するか悩んでいる」という方でも利用しやすい不動産査定サービスとなっています。

目次

  1. 板橋区で販売されている中古マンションの平均価格
  2. 板橋区で販売されている中古マンションの間取りにおける特徴
  3. 板橋区で販売されている中古マンションの築年数における特徴
  4. 板橋区のマンションの購入を検討している人数
  5. まとめ

1 板橋区で販売されている中古マンションの平均価格

まずは、中古マンションにおける東京23区別の平均価格を確認しましょう。三井のリハウスでは、自社で取り扱っている物件の売出情報について、東京23区別に売り出し中物件数と平均価格などのデータを提供しています。下記の表は、そのデータをもとに、2022年12月15日時点の平均価格上位5番目までと板橋区をランキングにしたものです。

東京23区における中古マンションの平均価格

順位 平均価格
1位 港区 1億5,157万円
2位 千代田区 1億3,300万円
3位 渋谷区 1億1,007万円
4位 中央区 9,621万円
5位 品川区 8,915万円
22位 板橋区 3,773万円

板橋区で販売されている中古マンションの平均価格は3,773万円で、東京23区内では22番目となっています。平均価格が3,000万円台なのは、板橋区と足立区の2つです。

また、中古マンションの平均価格がどのように動いているのかも検証しましょう。下記の表は、2022年11月15日からの価格の変動について、東京23区内で大きい順から5番目までと板橋区をまとめています。

2022年11月15日~12月15日の間でマンション価格の変動が大きいエリア

順位 価格変動幅
1位 新宿区 901万円
2位 千代田区 208万円
3位 中央区 188万円
4位 渋谷区 162万円
5位 墨田区 157万円
11位 板橋区 3万円

板橋区で販売されている中古マンションの平均価格は、3,770万円だった2022年11月15日時点から3万円の上昇となっています。これは東京23区内で11番目の上昇額となっています。

一方、販売中の物件数について分析するために、東京23区で販売されているマンションの数を区別にランキングにしたのが下記の表です。上位5番目までの区と板橋区における売り出し中の物件数が確認できます。

東京23区で販売されているマンションの数

順位 物件数
1位 港区 449件
2位 世田谷区 336件
3位 新宿区 333件
4位 渋谷区 318件
5位 江東区 264件
11位 板橋区 170件

板橋区で販売されている中古マンションの数は170件で、東京23区では11番目の多さとなっています。

ただし、175件だった2022年11月15日時点に比べて5件減少しています。東京23区内で物件数が減ったのは、半数以上の12区あり、そのうち板橋区の5件は、7番目の減少幅となっています。

また物件数が減って、平均価格が上昇していることから、平均価格よりも低い価格の物件が減っていることも推測できます。

2 板橋区で販売されている中古マンションの間取りにおける特徴

販売されている中古マンションの間取りについての傾向も確認しましょう。板橋区で販売されている170件を、間取り別に物件数をカウントしたのが下記の表です。

間取り別の売出物件数

間取り 物件数 割合
ワンルーム 5件 2.9%
1LDK 33件 19.4%
2LDK 55件 32.4%
3LDK 71件 41.8%
4LDK 6件 3.5%

板橋区で販売されている中古マンションで、最も多い間取りは71件の3LDKです。全体の41.8%を占めており、ファミリー向けの物件が多いことが推測できます。4LDKも6件(3.5%)となっており、世帯人員が多めのファミリーに対応する物件も一定数販売されています。

さらに細かく分析できるように、価格帯と間取りの組み合わせについて上位5番目までをまとめたのが下記の表です。

マンションの価格帯と間取りの組み合わせ

順位 間取り×価格帯 物件数
1位 1LDK×2,000万円超〜3,000万円 17件
1位 2LDK×2,000万円超〜3,000万円 17件
3位 3LDK×4,500万円超〜5,000万円 15件
4位 3LDK×3,500万円超〜4,000万円 11件
4位 3LDK×5,000万円超〜6,000万円 11件

板橋区で販売されているマンションの平均価格は3,773万円ですが、最も多い間取りと価格帯の組み合わせは、平均価格の価格帯よりも低い「1LDK×2,000万円超〜3,000万円」と「2LDK×2,000万円超〜3,000万円」の17件となっています。割合が物件数の10%以上となるのはこの2つの組み合わせだけで、幅広い組み合わせの物件が販売されていることがわかります。

なお、価格帯の低いマンションについては、2,000万円以下の価格帯ではワンルームマンションが2件、1LDKが6件、2LDKが4件、3LDKが2件となっており、合計で14件となります。低い価格帯でも幅広い間取りの物件が販売されていることがわかります。3,000万円以下に範囲を広げてみると、販売されている中古マンションは合計で45件あり、全体の4分の1以上となる26.5%を占めています。

3 板橋区で販売されている中古マンションの築年数における特徴

次は、築年数の特徴について分析していきましょう。下記の表は、板橋区で販売されている中古マンション170件を築年数別に分けて、件数とその割合を表したものです。

築年数別の中古マンション販売物件数

築年数 物件数 割合
築15年〜 154件 90.6%
築10年〜築14年 9件 5.3%
築8年〜築9年 0件 0%
築6年〜築7年 1件 0.6%
築4年〜築5年 3件 1.8%
築2年〜築3年 3件 1.8%
築1年〜築2年未満 0件 0%
新築または築1年未満 0件 0%

板橋区で販売されている中古マンションは、築15年以上の物件が90.6%を占めています。9割を超えているのは、東京23区内では高い方に位置します。一方、築10年未満の物件が7件(4.1%)で、それほど多くありません。

また、築年数と価格帯の組み合わせについて確認しましょう。下記の表は、販売されている物件数の上位5番目までをまとめたもので、築年数の傾向がより詳しくわかります。

中古マンションの築年数と販売価格

順位 築年数×価格帯 物件数
1位 築15年〜×2,000万円超〜3,000万円 38件
2位 築15年〜×3,500万円超〜4,000万円 24件
3位 築15年〜×3,000万円超〜3,500万円 21件
4位 築15年〜×4,500万円超〜5,000万円 20件
5位 築15年〜×4,000万円超〜4,500万円 17件

板橋区で販売されている中古マンションにおける築年数と価格帯の組み合わせで、最も多いのは平均価格よりも低い価格帯の「築15年〜×2,000万円超〜3,000万円」の38件(22.4%)です。また2番目に位置しているのが平均価格と同じ価格帯となる「築15年〜×3,500万円超〜4,000万円」の24件です。割合は全体の14.1%となっています。

「2,000万円超〜5,000万円」の物件が上位5番目までを占めており、平均価格に近い物件が幅広く販売されていることがわかります。

4 板橋区のマンションの購入を検討している人数

マンション売却をスムーズに進めるには、適切な価格設定が欠かせません。その際、需要がどれくらいあるかわかると、価格設定などに役立てることができます。

三井のリハウスでは、各区においてマンションの購入を検討されている方の人数を希望価格別に表示しています。下記の表は、その数字をもとに、東京23区の購入検討者数の上位5番目までと板橋区を表したものです。

エリア別のマンション購入検討者数

順位 購入検討者数
1位 世田谷区 3,836人
2位 港区 3,794人
3位 渋谷区 3,304人
4位 江東区 2,935人
5位 杉並区 2,701人
15位 板橋区 1,437人

板橋区のマンション購入を検討されている方の数は1,437人で、1,438人だった2022年11月15日時点からは1人の減少となっています。中古マンションの販売数は東京23区内で11番目の多さですが、購入検討者は15番目に位置しています。

また、購入検討者の数をより詳しく分析するために、下記の表では希望価格帯ごとに分けています。

価格帯別のマンション購入検討者数

順位 価格帯 購入検討者数 割合
1位 4,000万円超〜5,000万円 346人 23.5%
2位 5,000万円超〜6,000万円 241人 16.4%
3位 3,000万円超〜4,000万円 224人 15.6%
4位 2,000万円超〜3,000万円 219人 15.2%
5位 〜2,000万円 160人 11.1%

最も多い価格帯は、平均価格帯よりも高い「4,000万円超〜5,000万円」の346人で、全体の23.5%を占めています。また2番目に多いのも平均価格帯よりも高い価格帯の「5,000万円超〜6,000万円」となっています。

一方、3番目以降では平均価格と同価格帯やそれよりも低い3,000万円以下の価格帯が続いており、今後の平均価格の動きには注視が必要と考えられます。なお、1億円超〜の物件を検討されている方は22人(1.5%)となっています。

まとめ

三井のリハウスの2022年12月15日時点のデータから、東京都板橋区で販売されている中古マンションに関する傾向を解説しました。まとめると下記のようになります。

  • 販売されている中古マンションの平均価格は東京23区内で22位
  • 平均価格は2022年11月15日の時点から3万円の上昇
  • 販売されている中古マンションの件数は東京23区内で11位(170件)
  • 販売されているマンションのうち最も多い間取りは3LDK(41.8%)
  • 最も多く販売されている間取りと価格帯の組み合わせは2LDKと1LDKの「2,000万円超〜3,000万円」
  • 最も多く販売されている築年数の区分は「築15年〜」(90.6%)
  • 最も多く販売されている築年数と価格帯の組み合わせは築15年以上の「2,000万円超〜3,000万円」
  • 板橋区内のマンション購入を検討している人の多さは東京23区内で15位(1,437人)
  • 購入検討者のうち、1億円以上の物件を求めているのは22人(1.5%)

東京都板橋区の中古マンション市場は、2022年11月15日時点に比べて平均価格が3万円の上昇となっています。平均価格よりも低い価格帯の物件の販売数が多くなっていますが、平均価格以上の物件を求めている購入検討者が上位に位置している状況です。

購入検討者のニーズとマンション売却の供給とにずれが見られることから、低価格帯のマンション売却では苦戦してしまうことも予想されます。マンションの売却を検討されている方は実績のある不動産会社を選ぶことが望ましいでしょう。

なお、三井のリハウスにおける東京都板橋区の取引実績(2012年12月〜2022年11月)は、マンションが2,357件、一戸建て・土地が1,222件で合計が3,579件となっています。より詳細な情報や売却戦略については、三井のリハウスの無料査定を受けることで、査定価格や査定の根拠を知ることができます。売却に迷っている方でも利用することができるため、「まずは価格を知りたい」という方でも、実際に査定を受けることも検討されてみると良いでしょう。

※東京の不動産市場は流動性が高く、売出情報のデータも日々変動があります。本記事でご紹介した内容については、三井のリハウスが提供している、2022年12月15日時点のデータであることをご理解の上、参考にしてください。

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倉岡 明広

倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。