熊本で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？エリアの特徴や物件タイプも

熊本は九州において都会性を持った都市として知られており、一方で自然にも恵まれた環境にあるエリアです。企業のベットタウンとしての特性や工業地帯、大学など様々な用途から賃貸需要を見込むことができます。

しかし、熊本県での不動産投資では、県庁所在地である熊本市への人口集中が続いている点には注意が必要です。県内の全体人口も減少傾向にあることから、エリアに合わせた物件選びが重要と言えるでしょう。

そこで今回のコラムでは、熊本で不動産投資を始めるメリットとデメリットについて解説していきます。具体的に検討しやすいように、エリアごとの特徴や、さまざまなデータから運用しやすい物件タイプについても紹介していきます。

目次

1. 熊本のエリア別の特徴とは
   1-1．県北エリア
   1-2．県央エリア
   1-3．県南エリア
2. 熊本で不動産投資を始めるメリット
   2-1．ターゲットを絞り込みやすい
   2-2．エリアを絞り込みやすい
3. 熊本で不動産投資を始めるデメリット
   3-1．賃貸物件の供給過多が懸念される
   3-2．借家の1住宅当たりの延べ面積が広い
4. 熊本で不動産投資を始めるのに適切な物件タイプとは
5. まとめ

1　熊本のエリア別の特徴とは

熊本県のホームページ「令和5年（2023年）熊本県の人口と世帯数」によると、熊本県の2023年5月1日時点の人口は1,708,959人、世帯数は733,895世帯となっています。

面積は7,409.18㎢となっており、全国では15番目に位置しています。また九州地方に限定すると、総面積では鹿児島県、宮崎県に次いで3番目、可住地面積も鹿児島県、福岡県に次いで3番目となっています。県内には45市町村があり、「県北」「県央」「県南」の3つのエリアに分けられることが通常です。それぞれの特徴について見ていきましょう。

1-1　県北エリア

有明海に面する県北エリアは、自然の壮大さを感じられるスポットが点在するエリアです。熊本市に隣接する合志市や玉名市は熊本市までの行き来もしやすく、ベッドタウンとしても栄えています。また玉名市には九州看護福祉大学も所在しています。阿蘇山をシンボルとする阿蘇エリアも県北エリアに含まれます。

県北エリア内にある市の人口と世帯数（2023年5月1日時点）

1-2　県央エリア

県央エリアは、国内最南端の政令指定都市である熊本市を中心とするエリアです。熊本市の人口は70万人超となっており、福岡市、北九州市に次いで九州地方では3番目に位置しています。交通アクセスも優れており、熊本県の行政および経済の中心地となっています。

大学も点在しており、熊本市には熊本大学や熊本県立大学、熊本学園大学、九州ルーテル学院大学、熊本保健科学大学など、上益城郡には東海大学阿蘇くまもと臨空キャンパスや平成音楽大学が所在しています。熊本市に隣接する宇城市は、交通アクセスの良さからベッドタウンとしても栄えています。

県央エリア内にある市の人口と世帯数（2023年5月1日時点）

1-3　県南エリア

県南エリアは、熊本県の第2の都市である八代市や、鹿児島県との県境にある人吉市、風光明媚な天草市などを所管しています。エリア内でもそれぞれに特色が異なっているのが特徴です。

特に八代市は南九州随一の工業都市と言われ、「熊本県の工業2019年工業統計調査結果（確報）」によると、主要4項目の事業所で働く従業員数は八千代市では2018年の調査時点で7,812人となっています。これは、熊本市、菊池市に続いて県内で3番目の多さになっています。

県南エリア内にある市の人口と世帯数（2023年5月1日時点）

世帯数はすべての市で増加していますが、人口は増加しているところと、減少している自治体があります。エリアを絞る際に参考にしてください。

2　熊本で不動産投資を始めるメリット

各エリアの特徴を把握したところで、熊本で不動産投資を始めるメリットについて解説していきます。

2-1　ターゲットを絞り込みやすい

文部科学省の「学校基本調査令和4年度」によると、熊本県の大学生数は都道府県別で20番に多い27,276人となっています。

また岡山市の「おかやま生活」によると、熊本市の人口10万人あたりの大学生および短期大学生数は政令指定都市（東京23区を含む）の中で8番目に位置しています。

※出典：岡山市「おかやま生活」より抜粋

このように熊本市では学生の割合が多いことから、学生向けの賃貸物件に対する需要も豊富であると考えられます。

2-2　エリアを絞り込みやすい

熊本県では県庁所在地である熊本市への人口集中が続いており、都道府県別に見ると全国で6番目の高さになっています。

※出典：熊本県「令和4年（2022年度）版熊本くらしの指標100」より抜粋

熊本県の人口は2023年5月1日時点で1,708,959人おり、そのうち県庁所在地である熊本市には737,039人が暮らしています。

熊本県で不動産投資を始める際には、まずは熊本市を基準に投資検討されてみると良いでしょう。エリアが絞りやすいため、情報収集も集中して行えるといったメリットもあります。

3　熊本で不動産投資を始めるデメリット

一方、熊本で不動産投資を始めるにはデメリットもあります。代表的な2つのデメリットを紹介していきます。

3-1　賃貸物件の供給過多が懸念される

国土交通省の「建築着工統計調査報告」によると、熊本県では2023年4月に739戸の貸家が着工されています。これは全国で10番目の多さで、賃貸物件が数多く供給されていることがわかります。

※出典：国土交通省「建築着工統計調査報告」より抜粋

供給される貸家が多いということは、賃貸物件に対する需要が高く、不動産投資が活発に行われていることを表しています。しかし競合物件が多くなり、そのため家賃の下落や、入居者の確保が難しくなるといった状況につながる可能性があります。また賃貸物件が供給過多になると、新築物件への人気が高くなりやすく、長期的な運用が難しくなるという懸念もあります。

3-2　借家の1住宅当たりの延べ面積が広い

熊本県の「令和4年（2022年度）版熊本くらしの指標100」によると、熊本の民営借家の1住宅あたりの延べ面積は51.9㎡となっており、都道府県別で4番目に位置しています。つまり熊本県の賃貸物件は、広い部屋の方が選ばれる傾向があると考えられます。

※出典：熊本県「令和4年（2022年度）版熊本くらしの指標100」より抜粋

熊本で不動産投資を始める際は、アパート経営の場合は部屋を広くする必要があります。同じ土地面積に対して、他県よりも部屋数が少なくなってしまうこともあり、投資効率は低くなる可能性もあります。

4　熊本で不動産投資を始めるのに適切な物件タイプとは

前述したように、熊本県は県庁所在地である熊本市に人口が集中しており、熊本市で不動産投資を始めるのが最善策です。また熊本市では学生の割合が全国的に高いため、学生向けの単身者アパートなどが適していると考えられます。

一方、熊本県「令和4年（2022年度）版熊本くらしの指標100」によると、熊本県の年少人口比率は13.1％で都道府県別では4番目に位置しています。これは子供の数が多く、ファミリー世帯が多い傾向があることも表しています。

※出典：熊本県「令和4年（2022年度）版熊本くらしの指標100」より抜粋

また一般世帯平均人員は2.34人で、全国平均の2.21人よりも多く、都道府県別では19番目に位置しています。九州地方では佐賀県に続いて2番目の高さで、一緒に暮らしている家族が多いということがわかります。

ターゲット層によって、選ぶべき物件のスペックや所在地が異なってきます。投資を検討される際は、周辺環境や物件の調査を慎重に行いながら判断していくことが大切です。

まとめ

熊本県で不動産投資を始める際のメリットとデメリットについて解説しました。人口推移の傾向などを見ると、熊本市で学生向けの賃貸物件を運用するのが最善と考えられますが、ファミリー向けの賃貸物件に対する需要も高いと捉えることもできます。

ただし、賃貸物件が供給過多になる兆候もあります。そのため、熊本の不動産投資に強い不動産会社を選び、アドバイスを受けながらエリア・物件選びをするようにしましょう。

【関連記事】地方都市で始める不動産投資のメリット・デメリットは？東京と人口・不動産価格・利回りを比較

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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