アパート経営を始めるのに必要な費用と自己資金はいくら？

アパート経営を検討されている方の多くは、融資で自己資金にレバレッジをかけて大きな金額の投資をしたいという考えをお持ちかと思います。ただ、あまりに自己資金が少ないと、レバレッジ効果以上に資金を調達するコストがかさんでしまう可能性もあります。

この記事では、アパート経営を成功させるにあたって準備しておきたい自己資金について解説をしていきたいと思います。

目次

1. アパート経営の初期費用はいくら必要？
2. アパート投資ローンの頭金はいくら必要？
3. ローン返済のために手元に残しておきたい資金は？
4. アパートローンの融資審査に強いアパート経営会社
   4-1．シノケンプロデュース
   4-2．アイケンジャパン
5. まとめ

1．アパート経営の初期費用はいくら必要？

まず、アパート経営初心者の方がおさえておきたいポイントとして、アパート経営をはじめるにあたっての初期費用は「頭金」には含まれない、という点です。頭金というのはローン融資を受ける際にいくらを入れるか、ということなので、アパートを購入する際にかかる費用は別に考えなくてはいけないのです。

実際に、アパート経営を始めるのに必要な自己資金として、下記のような初期費用を想定しておく必要があります。

アパート経営に必要な初期費用・諸費用

• 不動産仲介手数料（中古アパートの場合）
• 住宅ローン事務手数料
• 住宅ローン保証料
• 火災保険料
• 印紙代
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 不動産取得税（取得後半年以降に請求）

土地を含めて新築アパートを購入する場合で7%～8%前後、中古アパートであれば購入価格の1割程度を想定しておくと良いでしょう。たとえば1億円の新築アパートであれば初期費用として700万円～800万円、5000万円の中古アパートを購入するであれば500万円前後の初期費用を見込んでおく必要があります。

この初期費用の項目の中で、気をつけておきたいのは不動産取得税という税金です。不動産を購入した後に市区町村から課税されるのですが、購入後半年～1年半くらいに請求されるので、手元のキャッシュに余裕をもたせておかないと忘れた頃に請求が来て、支払いができなくなる可能性があります。請求が来ても慌てないようにしっかりと準備をしておきましょう。

なお、これらの初期費用をローンで賄うことを「オーバーローン」と呼びます。しかし、通常のローンよりも審査が非常に厳しくなるうえ金利がかなり高くなり、アパート経営の収益性を大きく引き下げる可能性があります。

2．アパート投資ローンの頭金はいくら？

区分マンションでは、フルローン（頭金なし）でも取り組める事例も多くありますが、アパートローンと比べると融資期間と融資金利が大きく異なります。たとえば新築RC造のマンションの場合、耐用年数47年に対して、ローン期間は35年、最長でも45年と長い融資期間を取ることができます。

一方、木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、新築アパート投資の融資期間は20年～35年で組まれることが多くなっています。建物の耐用年数を超えた貸付となることに加えて、新築アパートはワンルームマンションの物件価格と比べて金額が3倍～4倍程度になることも多く、融資期間・借入額の両面でかなりレバレッジの利いた投資となっていることがわかります。こういったことを踏まえると、新築アパートの場合、1割前後の自己資金が求められることを念頭に置いておいたほうが良いでしょう。

融資金利については、アパート経営の場合は2%台～3%台が多くなります。金利を引き下げたい場合は、交渉材料として融資額の1割～2割程度を頭金として入れる、融資を受ける銀行に預金をするなどが求められることもあるため、通常より多めの自己資金が必要となります。

なお、2023年時点ではアパートローンは引き締めのフェーズに入ってきており、アパートローンの融資審査自体がかなり厳しくなってきています。2017年～2018年初め頃までは年収400万円台の方でも審査が下りていましたが、現在は年収600万円～700万円程度が目安となってきています。

中古アパートについては、一部の地方銀行などからフルローンで融資を引くことができるケースもありますが、その場合は勤務先が上場企業で年収1000万円以上の方や医者などの属性が良い方や、すでに融資実績が豊富な方などに限られることが多く、大抵のケースでは融資は購入価格の8割～9割程度となり、頭金が1割から2割程度は必要となります。

また、中古アパートの場合は融資年数が短くなるということにも注意が必要です。中古アパートは築年数が経過していることで残耐用年数も減少しており、担保評価が低くなっています。金融機関によっては耐用年数内でしか融資年数を設定できないケースもあり、ほとんど耐用年数が残っていない場合には10年ほどの短い期間で年数を設定されることもあります。

融資年数が短くなると毎月の返済額が大きくなるため、キャッシュフローを大きく圧迫します。大きなキャッシュフローのマイナスは事業性が低いと見なされ融資が下りなかったり、返済が原因で経営で立ち行かなくなってしまうケースもあります。中古アパート経営では、融資年数についても注意を払っておきましょう。

3．ローン返済のために手元に残しておきたい資金は？

初期費用と頭金以外にも用意しておきたい自己資金があります。それは、ローン返済のためにプールしておく（備えておく）キャッシュです。

郊外や地方のエリアに位置しやすいアパート経営は、都心のワンルームマンション投資などに比べると、空室リスクや家賃の下落リスクなどが大きい投資です。エリアによっては人口減少が原因で賃貸需要が少なく、当初に想定していた利回りを下回ったり、赤字の月が出ることも考えられます。

また、不測の事態で失業する、あるいは怪我や病気などで長期間入院するなどして、定収入を失った場合に、アパートの黒字分だけでは生活できないということがあり得ます。そういった状況に備えて、半年～1年程度は収入がなくてもローン返済ができる自己資金を手元に残しておくことも大切なポイントになります。

仮にローンの返済が滞ってしまえば、金融機関からの信頼を失ってしまい、資産の差し押さえやアパート経営を継続できなくなるリスクがあります。そのため、まずはしっかりと返済ができる自己資金を手元に残しておくことがアパート経営では大切となるのです。

4．アパートローンの融資審査に強いアパート経営会社

ここまでアパート経営に必要な費用・自己資金について見てきました。金融機関のアパートローン審査によって必要な自己資金や毎月の返済額・キャッシュフローに大きな影響があります。

融資審査に不安がある場合には、アパートローンの融資実績が豊富なアパート経営会社への相談も検討されてみると良いでしょう。アパート経営会社によって提携している金融機関も異なるうえ、金融機関との取引実績が豊富な不動産会社では良い条件で融資を受けられることがあるからです。以下、アパートローンの融資審査に強い主なアパート経営会社をご紹介します。

4-1．シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは「シノケングループ」の100%子会社で、日本で初めて新築アパート経営において独占提携ローンを利用した有利な条件での不動産購入を可能にしたアパートローンの融資審査に強い会社です。

グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績と入居率98.56% (2023年年間平均入居率)の実績があり、初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」や、入居者からの家賃の支払いが遅れた場合の家賃滞納保証などリスクと収益のバランスを取った保証制度も充実しています。

シノケンプロデュースのアパート資金調達プラン

シノケングループは1990年の創業から30年以上の紹介実績と信用があり、多数の金融機関と独占提携ローンを結んでいます。ケースによっては調達金利よりも低い金利（ケースによっては金利1%台）で紹介をしてもらうことも可能です。

4-2．アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.6％（2023年6月末時点）の高い収益率を達成できています。

家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。アイケンジャパンでは資料請求により同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍を無料プレゼントしてもらえます。

アイケンジャパンのアパート資金調達プラン

アイケンジャパンでは、福岡銀行、西日本シティ銀行、福岡中央銀行、オリックス銀行などが主要取引銀行となっています。エリアに強い地方銀行も含む様々な金融機関で融資の検討が可能です。

アイケンジャパンの融資事例としては、千葉県のアパート（7,091万円）に対して借入額7,000万円、年2.5％の金利でアパートローンの借入をしている実績があります。自己資金の額が少し不足している場合でも、借主の属性（年収・勤務先の信用性）や物件の担保評価の高さによって自己資金を抑制できるということが分かります。

まとめ

『アパート経営を始める』ということと『アパート経営で成功する』ということは同義ではありません。たしかに自己資金を極力少なく始めることができれば、投資のレバレッジは大きくなりますが、初期費用をオーバーローンで組んで全体の収益性（利回り）が下がったり、ローン返済が滞ってしまいアパート経営を続けることができなくなってしまったりなどのリスクが高まることになります。

アパート経営を始めるにあたり、新築アパートの場合は目安として購入価格の5%～10%程度の初期費用分とローン返済の数カ月分の自己資金を、中古アパートの場合は購入価格の2割前後の自己資金を用意し、購入後も不測の事態に備えてキャッシュを手元に用意しておくと良いでしょう。

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