アパート経営を始めるのに必要な費用と自己資金はいくら?【2018年最新版】

アパート経営を検討されている方の多くは、融資で自己資金にレバレッジをかけて大きな金額の投資をしたいという考えをお持ちかと思います。ただ、あまりに自己資金が少ないと、レバレッジ効果以上に資金を調達するコストがかさんでしまう可能性もあります。

この記事では、アパート経営を成功させるにあたって準備しておきたい自己資金について解説をしていきたいと思います。

  1. アパート経営の初期費用はいくら必要?
  2. アパート投資ローンの頭金はいくら必要?
  3. ローン返済のために手元に残しておきたい資金は?
  4. まとめ

アパート経営の初期費用はいくら必要?

まず、アパート経営初心者の方がおさえておきたいポイントとして、アパート経営をはじめるにあたっての初期費用は「頭金」には含まれない、という点です。頭金というのはローン融資を受ける際にいくらを入れるか、ということなので、アパートを購入する際にかかる費用は別に考えなくてはいけないのです。

実際に、アパート経営を始めるのに必要な自己資金として、下記のような初期費用を想定しておく必要があります。

  • 不動産仲介手数料(中古アパートの場合)
  • 住宅ローン事務手数料
  • 住宅ローン保証料
  • 火災保険料
  • 印紙代
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 不動産取得税(取得後半年以降に請求)

土地を含めて新築アパートを購入する場合で7%~8%前後、中古アパートであれば購入価格の1割程度を想定しておくと良いでしょう。たとえば1億円の新築アパートであれば初期費用として700万円~800万円、5000万円の中古アパートを購入するであれば500万円前後の初期費用を見込んでおく必要があります。

この初期費用の項目の中で、気をつけておきたいのは不動産取得税という税金です。不動産を購入した後に市区町村から課税されるのですが、購入後半年~1年半くらいに請求されるので、手元のキャッシュに余裕をもたせておかないと忘れた頃に請求が来て、支払いができなくなる可能性があります。具体的な金額イメージとしては、たとえば固定資産評価額が土地2000万円と建物2000万円で合わせて4000万円だとすると、不動産取得税の金額は180万円となります(平成30年3月31日まで)ので、請求が来ても慌てないようにしっかりと準備をしておきましょう。

なお、これらの初期費用をローンで賄うことを「オーバーローン」と呼びますが、通常のローンよりも金利がかなり高くなり、アパート経営の収益性を大きく引き下げる可能性があるため、おすすめはできません。

アパート投資ローンの頭金はいくら?

「アパート経営は頭金0円でもできる」という広告を見かけることがありますが、頭金0円が可能なケースは主に新築アパートです。木造アパートの法定耐用年数は22年ですので、アパート投資ローンの融資期間が30年で組まれることが多いことを考えると、フルローンというのは建物の耐用年数を超えた貸付となり、アパートのフルローンというのはかなり破格の融資なのです。

ただ、新築アパートは融資の金額が5000万円~1億円程度と大きくなりがちなので、融資金利も2%~4%台とマンション投資などと比べると比較的高い水準になります。金利を引き下げたい場合は、交渉材料として融資額の1割程度を頭金として入れる、融資を受ける銀行に預金をする、などが求められるので多めの自己資金が必要となります。

また、中古アパートについては、一部の地方銀行などからフルローンで融資を引くことができるケースもありますが、その場合は勤務先が上場企業で年収1000万円以上の方や医者などの属性が良い方や、すでに融資実績が豊富な方などに限られることが多く、大抵のケースでは融資は購入価格の8割~9割程度となり、頭金が1割から2割程度は必要となります。

ローン返済のために手元に残しておきたい資金は?

初期費用と頭金以外にも用意しておきたい自己資金があります。それは、ローン返済のためにプールしておく(備えておく)キャッシュです。

アパート経営は、都心のワンルームマンション投資などに比べると、空室リスクや家賃の下落リスクなどが大きい投資です。そのため、当初に想定していた利回りを下回ったり、赤字の月が出ることも考えられます。

また、不測の事態で失業する、あるいは怪我や病気などで長期間入院するなどして、定収入を失った場合に、アパートの黒字分だけでは生活できないということがあり得ます。そういった状況に備えて、半年~1年程度は収入がなくてもローン返済ができる自己資金を手元に残しておくことが賢明です。

仮にローンの返済が滞ってしまえば、金融機関からの信頼を失ってしまい、資産の差し押さえやアパート経営を継続できなくなるリスクがあります。そのため、まずは確実に返済ができる自己資金を手元に残しておくことがアパート経営では大切となるのです。

まとめ:自己資金は購入価格の1割~2割を

アパート経営の広告を眺めてみると、「アパート経営は頭金なしでできる」「土地がなくてもできる」「年収500万円からできる」「自己資金50万円からでも可能」といった言葉が並んでいますが、『アパート経営を始める』ということと『アパート経営で成功する』ということは同義ではありません。

たしかに自己資金を極力少なく始めることができれば、投資のレバレッジは大きくなりますが、初期費用をオーバーローンで組んで全体の収益性(利回り)が下がったり、ローン返済が滞ってしまいアパート経営を続けることができなくなってしまったりしては元も子もありません。

アパート経営を始めるにあたり、新築アパートの場合は最低でも購入価格の5%~10%程度の初期費用分とローン返済の数カ月分の自己資金を、中古アパートの場合は購入価格の2割前後の自己資金を用意しておくことをおすすめします。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」