ハワイ不動産投資、失敗事例から分かる原因と対策は？ケース別に解説

ハワイの不動産は全体的な価格も上昇傾向にあり、日本人投資家の人気が高い投資対象国の一つです。

しかし、人気のあるエリアであっても失敗する可能性がゼロというわけではありません。不動産投資は個別性が高い投資手法であるため、過去の失敗事例から自身の状況に当てはまっていないか事前に確認をしておくことが重要と言えます。

この記事では、ハワイの不動産投資で失敗した4つの事例と事前の対策について解説します。ハワイ不動産投資を検討されている方はご参考下さい。

目次

1. ハワイ不動産投資に失敗した4つの事例
   1-1．入居者がつかない
   1-2．賃貸管理が上手くいかない
   1-3．高額な修繕費がかかった
   1-4．物件を売却したら高額な税金が発生した
2. ハワイの不動産が購入できる日本の不動産投資会社
3. まとめ

1．ハワイ不動産投資に失敗した4つの事例

ハワイ不動産投資の失敗事例として、今回は下記4つの事例を取り上げています。

• 入居者がつかない
• 賃貸管理が上手くいかない
• 高額な修繕費がかかった
• 物件を売却したら高額な税金が発生した

それぞれの事例と対策について詳しく見て行きましょう。

1-1．入居者がつかない

ハワイの不動産投資で失敗した事例として多いのは、入居者がつかずに家賃収入が入ってこないというものです。家賃収入が入ってこないと、毎月管理経費だけがかかることになり、赤字を計上し続けることになってしまいます。

また、入居者を入れるために募集家賃を下げざるを得ず、当初想定していたよりも利回りが下がってしまうこともあります。ハワイの不動産は世界的に人気が高いものの、立地をしっかり選ばなければ入居者を入れるのに苦戦することもあります。

原因：立地や物件の確認が不十分

入居者がつかない主な失敗の原因は、立地や物件現地の確認が足りていないことです。例えば、写真や地図だけを見て物件を判断すると失敗する確率が高くなります。特に海外不動産投資が初めてという場合は注意が必要です。

物件現地を見て判断するのが最も望ましいものの、海外は日本国内と比較すると、移動に時間もお金もかかります。このため、日本国内にいながら得られる情報だけで物件を判断してしまう人も少なくありません。

どうしても現地に行けないのであれば、エージェントからより詳細な写真や情報を送ってもらうなど、工夫をしてみましょう。

対策：公共交通の路線図を確認する

物件選びの基本的な対策として、公共交通の路線図を先に確認しておくことが挙げられます。

ハワイに住んでいる人の中には、主にバスで移動する人もたくさんいます。このため、バス停から距離がある物件は車を持っていない人には敬遠される傾向があります。オアフ島内のバス路線図を確認しておきましょう。（オアフ交通サービス）

また、オアフ島内では2020年末に、アラモアナとオアフ島南西部のカポレイとを結ぶ鉄道が開通します。鉄道駅の近くに立地する物件かどうかも確認しておきましょう。（ホノルル市）

このように、現地の交通機関や周辺環境にも気を配り、賃貸需要があるエリアなのかどうか慎重に検討することが大切です。

1-2．賃貸管理が上手くいかない

ハワイの不動産投資で失敗した事例としては、賃貸管理会社とのコミュニケーションが取れず、賃貸管理が上手くいかないというケースがあります。賃貸管理は入居者募集の成否に影響するため、不動産投資において重要な要素と言えます。

コミュニケーションが上手く取れない事例として、連絡に対する業者のレスポンスが遅い、言語の壁によってコミュニケーションが上手く取れないなどのことがあります。

ハワイには不動産業で働く日系人も多いものの、片言でしか日本語を喋れない人もいます。また、日本とハワイとの時差がコミュニケーションのストレスを大きくする一面もあるでしょう。

原因：不動産業者の見極めが不十分

ハワイ不動産ならばどの不動産業者に任せても安心というわけではないので、事前に賃貸管理業者を見極めることは重要です。物件を購入する段階で、どの不動産業者に賃貸管理を任せるのかも考えておくことが必要になります。

日本と同様に物件売買と賃貸管理も請け負っている不動産業者は多いものの、不動産業者によって得手不得手は異なるからです。

対策：不動産業者の管理実績を確認しておく

賃貸管理の失敗を防ぐ方法としては、物件選びの時点で賃貸管理業者も選んでおくことが有効です。まずは、管理はどのようにしていくのか、不動産売買の業者に相談してみましょう。賃貸管理業者を選ぶにあたっては、確認しておくと良いポイントが数点あります。

• 賃貸管理の実績
• いつ賃貸管理を始めたのか
• 事務所はどこにあるのか

賃貸管理の実績について確認をするために、管理戸数を聞いてみると良いでしょう。また、同様に賃貸管理を始めた時期を確認し、管理を扱っている期間が長さから管理のノウハウが蓄積されているかどうかをチェックしてみましょう。

また、事務所の位置については物件の近くに立地していることも評価できるポイントです。事務所と物件が近ければ、フットワークの軽い対応を期待できます。

1-3．高額な修繕費がかかった

ハワイ不動産の投資運用中に起こる失敗としては、修繕費がかさんで利益が出ないというものがあります。

アメリカでは、新築供給の多い日本と異なり、築年数が数十年経過しても修繕を繰り返して住み続ける傾向があります。このため、ハワイではかなり古い物件に投資することもめずらしくありません。

このようなアメリカの背景から、目に見える部分がきれいでも、給排水管など隠れた箇所が劣化している古い物件であることがあります。物件購入時点で劣化箇所を特定できていない場合に多いのが、こうした失敗例です。

原因：物件購入前の点検調査が不十分

物件購入後に修繕費がかさむ原因としては、購入前に物件の点検調査をしていないということが挙げられます。

アメリカ不動産の取引では、契約適合責任（＝瑕疵担保責任）といった考え方がありません。物件引渡し後に不具合が見つかっても、あらかじめ確認しておかなかった買主の責任とされます。このため、物件購入前にはインスペクションという点検調査を行うのが通常です。

点検調査の結果、修繕を要する箇所が見つかった場合は、売主に修繕を求める交渉ができます。しかし、インスペクションは買主の義務ではありません。買主の中にはインスペクションをしない人もいます。

対策：物件引渡し前にインスペクションをする

物件の運用開始後に大きな修繕費が発生するリスクを避けるためにも、物件購入時にインスペクションをしておく方が良いでしょう。

ただし、インスペクションには買主負担の費用が発生します。業者や点検内容にもよるもののおおよそ$1,000前後となるため、費用感と併せて利用検討してみましょう。

1-4．物件を売却したら高額な税金が発生した

ハワイ不動産の売却で起こった失敗例として、日本で高額な税金が発生したというものがあります。ハワイ不動産を売却すると、多くの場合は日本で譲渡所得税を支払います。売却時期に気をつけないと、譲渡所得税が高くなってしまうので要注意です。

原因：為替変動の影響

高額な税金を支払うことになる原因は為替変動です。ハワイの不動産売買はUSドルを使って行われる一方、日本の税金は円換算して算出されます。円安が進んでいるときに物件を売却すると、売却額が高額に算出されるため税金も上がってしまうケースがあります。

対策：物件の購入・売却前には為替を確認する

多額の税金を支払わないようにするためには、物件の購入や売却前に為替を確認しておくことが重要です。購入時と同程度の円ドルレートで売却すれば、為替変動による影響を少なく抑えることができます。

なお、為替は税金だけでなく売却全体の成否も左右するので要注意です。アメリカ不動産の取引では購入よりも売却のほうが、高額な諸経費がかかります。売主と買主それぞれにエージェントがつくものの、売主は買主分のエージェントフィーも負担するためです。

売主が負担するエージェントフィーは全部で物件売却額の6%なので、物件の売却には6%以上の諸経費がかかります。

2．ハワイの不動産が購入できる日本の不動産投資会社

最後に、ハワイ不動産を販売している日本の不動産投資会社をご紹介します。

オープンハウス

オープンハウスは、ハワイを含むアメリカ不動産の販売・管理・売却などで国内トップクラスの実績がある不動産会社です。

アメリカ現地の不動産市場に深く入り込み、人口動態や需給バランス、空室率、学区などの生活環境、周辺取引事例といった広範囲に渡るデータを駆使することで投資に適した地域、物件を見極めています。

購入時にはグループ会社のアイビーネットの融資プランを活用することで、購入する不動産を担保として最大で70%まで融資を受けられ、利息のみを返済すればいいため毎月の返済額も抑えることができるという特徴があります。

オープンハウスでは、初心者向けにアメリカ不動産の基礎がわかる「不動産投資セミナー」を定期的に開催しています。アメリカ不動産と日本の不動産の違い、税効果などだけでなく、アメリカ不動産のリスクや起こりうるトラブルなどについても解説しているため、きちんと理解を深めてから投資を始めたい、メリットとデメリットを慎重に検討したい、という方は検討してみましょう。

【関連記事】オープンハウス（アメリカ不動産投資）の評判・概要

まとめ

ご紹介した4つの失敗事例は、それぞれ物件購入の時に入念な確認をしておくことで防げるものです。物件購入前に現地を訪問して物件を見たり、エージェントに会ったりしておくことが有効な対策になります。

現地訪問が難しければ、まずは信頼できるエージェントを探すことに重点を置くと良いでしょう。ハワイには、現地で不動産業を営む日本人も多いので、複数の日本人業者に当たってみることも検討してみましょう。

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