岐阜で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？人口や家賃推移を検証

日本のほぼ中央に位置する岐阜県は、東海圏の中心都市である名古屋市に近く、関東にも関西にも行きやすいという特徴があります。こうした地理的条件のある岐阜県で不動産投資を始めるには、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

今回のコラムでは、人口や地価、家賃の推移を検証しながらメリットとデメリットを解説していきます。

目次

1. 岐阜県の不動産投資に関する基本情報
   1-1．岐阜県の人口推移
   1-2．岐阜県の地価推移
   1-3．岐阜県の家賃推移
2. 岐阜県で不動産投資を始めるメリット
   2-1．投資効率の良い不動産投資が期待できる
   2-2．都心部と比較して固定資産税などの税負担が少ない
3. 岐阜県で不動産投資を始めるデメリット
   3-1．一戸建ての割合が高い
   3-2．資産価値が下落する可能性がある
4. まとめ

1　岐阜県の不動産投資に関する基本情報

不動産投資を始めるには、土地価格や人口推移を確認し、賃貸需要を見極める必要があります。そのため、この項目では岐阜県の人口推移、地価推移、家賃推移のデータを紹介していきます。

1-1　岐阜県の人口推移

不動産投資は、入居者を確保することで収入が得られるビジネスモデルです。そこで、岐阜県の人口がどのように推移しているのか、確認しましょう。

※参照：岐阜県「人口・世帯数」より抜粋。

2000年代初頭に210万人を超えていた岐阜県の人口は、2021年10月1日時点で196万人に減少しています。その後も半年間で1万4000人の減少が見られており、全国的な少子高齢化の傾向を鑑みても、岐阜県の人口減少傾向は続くと考えられます。

1-2　岐阜県の地価推移

不動産投資の物件価格の重要な要素となるため、地価推移も把握しておきましょう。下記の表は、岐阜県が毎年1月1日に公表している地価公示における住宅地の平均地価をまとめたものです。

※出典：岐阜県「岐阜県の地価」より抜粋

2021年1月1日地価公示では平均価格は上昇しましたが、2022年1月1日の地価公示では再び下落に転じています。

1-3　岐阜県の家賃推移

下記の表は、総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」のデータから、東海4県の「家賃・間代（1カ月）」と「1畳当たりの家賃・間代（1カ月）」を抜粋したものです。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

岐阜県の家賃水準は、全国平均よりも低いことが分かります。また東海4県では、高い順に愛知県、静岡県、岐阜県、三重県となっています。

家賃がどのように増減しているのかも確認しましょう。下記の表は2008年、2013年、2018年時点での、東海4県の「１か月当たり家賃・間代」を「土地統計調査」から抜粋し、増減率を計算したものです。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」「平成25年住宅・土地統計調査」「平成20年住宅・土地統計調査」より抜粋

岐阜県の家賃水準は2008年から2018年までの3回の調査ですべて値上がりしています。これは東海4県では岐阜県だけです。

2　岐阜県で不動産投資を始めるメリット

岐阜県の基本情報を把握したところで、不動産投資を始めるメリットについて解説していきます。

2-1　投資効率の良い不動産投資が期待できる

岐阜県は名古屋市圏のベッドタウンとして栄えている市町村もあり、賃貸物件に対する賃貸需要が多いと考えられます。下記が東海4県の住宅地の平均価格です。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

愛知県「あいちの人口 平成27年国勢調査 -従業地・通学地による人口・就業状態等集計結果-」によると、愛知県に仕事や学校で県外から流入する人口は199,397人で、そのうち岐阜県からは117,792人となっています。これは岐阜県の県庁所在地である岐阜市から愛知県の県庁所在地である名古屋市までは、電車で約20分という近さにあることも要因の一つです。

岐阜県の地価は三重県に比べると高くなっていますが、愛知県に比べると半分以下になっています。つまり不動産を購入する際は、取得に要する初期費用を抑えることができるのです。

一方、家賃相場を見てみると愛知県は52,492円で、岐阜県は44,046円です。つまり岐阜県で不動産投資を始める場合、愛知県の半分以下の価格で土地を購入することができ、愛知県の8割程度の家賃収入が見込めるということになります。物件の取得費の安さと賃料の割合から高い表面利回りが期待でき、投資効率の良い不動産投資となる可能性があると言えるでしょう。

2-2　都心部と比較して固定資産税などの税負担が少ない

土地や家屋などの不動産を持っていると、自治体から固定資産税が課せられます。固定資産税の税額は課税標準額によって決定されることになりますが、不動産の評価額の低い岐阜県ではこの固定資産税の負担が少なくなるメリットがあります。

• 固定資産税：固定資産税の課税標準額×1.4／100＝税額
• 都市計画税：都市計画税の課税標準額×0.3／100＝税額

※参照：岐阜市「固定資産税・都市計画税とは」

3　岐阜県で不動産投資を始めるデメリット

一方、人口減少が続き、地価下落も続いている岐阜県で不動産投資を始めるデメリットとリスクを解説します。

3-1　一戸建ての割合が高い

総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」について岐阜県分をまとめた「平成30年住宅・土地統計調査結果」によると、岐阜県の住宅の建て方は一戸建てが74.4％を占めています。これは全国平均の43.6％よりも占める割合が多くなっています。

これに対して共同住宅が23.1％となっており、全国平均の43.6％の約半分となっています。つまり岐阜県では、マンションやアパートなどの共同住宅は多くないということなのです。

これは持ち家比率にも現れており、岐阜県の持ち家住宅率は74.3％となっています。これに対して借家率は23.2％で、全国平均の35.6％よりも10％以上も割合が低いことになります。借家率は、1998年が25.7％、2008年が24.9％、2013年が24.2％となっており、徐々に割合が低くなっています。

一戸建ての多さや持ち家住宅率の高さは、不動産投資を始める場合は注意しておきたい点です。賃貸用の一戸建て住宅を供給するといった戦略も検討できますが、持ち家率が高いため賃貸でそのような需要があるのか慎重な検証が必要となるでしょう。

3-2　資産価値が下落する可能性がある

土地を購入して物件を建てる際に、土地価格が低いと初期費用が抑えられるためメリットになります。しかし購入後も土地価格が下がり続けると、資産価値はさらに下がってしまうことになります。

下記の表は、資料が公表されている2003年から5年ごとに岐阜県と岐阜市の土地価格をまとめたものです。

※出典：岐阜県「岐阜県の地価」より抜粋

近年は下落幅も落ち着いており、岐阜市では上昇に転じていますが、20年間の動向を見ると岐阜県が68.9％、岐阜市が71.2％に下落しています。なお、このような傾向は岐阜県だけでなく全国の地方での傾向としてみられ、地方都市での不動産投資を考えるうえでは注意しておきたいポイントとなります。

まとめ

岐阜県で不動産投資を始めるメリットとデメリットについて解説しました。土地価格が安く、高い利回りや固定資産税を抑えた運用がメリットとなる反面、人口減少に加えて土地価格も下落傾向にあるため長期間にわたる不動産投資には懸念材料となります。総じて、ハイリスク・ハイリターンなエリアとなってくると言えるでしょう。

ただし、本記事で解説した内容は過去の全体的な傾向であり、さらに細かくみて行くと地価上昇しているエリアもあります。不動産市場全体の傾向を参考にしながらも、実際の物件情報を比較しながら、自身の投資目的に合った不動産投資の方法を模索されてみると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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