FUNDI（ファンディ）の評判は？メリット・デメリットや募集案件の特徴も解説

FUNDI（ファンディ）は、データセンター・不動産投資クラウドファンディングサイトです。10％を超える高利回り想定の案件に、1口1万円から投資できるのが大きな特徴です。

本記事では、FUNDIの評判やメリット・デメリットに加えて募集案件の特徴も解説していきます。不動産投資に興味のある方や始めたい方は、ぜひご参考ください。

目次

1. FUNDI（ファンディ）とは
2. FUNDIで募集している案件の特徴
   2-1．千葉市データセンター（想定利回り：12.0％）
   2-2．読売ランド前1棟マンション（想定利回り：8.0％）
3. FUNDIで不動産クラウドファンディングを行うメリット
   3-1．高利回りファンドに投資できる
   3-2．優先劣後構造でローリスクを実現
   3-3．各種手数料無料で利益を最大化
   3-4．透明性の高い情報開示をしている
   3-5．運用終了翌日に払い出しができる
4. FUNDIで不動産クラウドファンディングを行うデメリット、注意点
   4-1．スタートしたばかりで運用実績がない（2024年11月時点）
   4-2．元本保証ではない
   4-3　途中解約ができない
5. FUNDIの評判・口コミ
6. FUNDI（ファンディ）で不動産クラウドファンディングを始める手順・流れ
7. まとめ

1　FUNDI（ファンディ）とは

※2024年11月20日時点の情報となります。最新情報に関してはFUNDIのウェブサイトでご確認ください。

FUNDI（ファンディ）は、株式会社FUNDIが運営する、2024年11月11日にオープンしたクラウドファンディングサイトです。1口1万円という少額から不動産投資ができるのが魅力で、特徴的なのは高利回りも狙える「データセンター投資」です。想定利回りはインカムで8％、運用中のバイアウトでのキャピタルを入れれば100％超を狙える案件の提供も想定しています。

FUNDIを運営するのは、ITや不動産、金融、法律、大手不動産クラウドファンディング元社員などのプロフェッショナルによって構成された株式会社FUNDIです。データセンター向けの特殊用地の取得も、不動産クラウドファンディングや太陽光発電に関わっていたキャリアを活かし、独自のラインを活用して行っています。

データセンター案件の仕組み

データセンター投資は、投資家からクラウドファンディングなどで資金を集めてデータセンターを建設（転用を含む）し、事業者に賃貸したり、デベロッパーに売却するスキームです。

生成AI（人工知能）やクラウドサービス、企業業務のデジタルトランスフォーメーション（DX）化といったテクノロジーの進化に伴い、データセンターの重要性は高まっており、日本を含め世界各地で、データセンターの開設が進められています。特に日本には高い能力を持った人材がいるほか、高い通信技術、安定した電力供給システムがあります。また、円安が続いており、海外企業にとって日本国内の不動産が買いやすい状況にあります。こうした理由から、データセンター集積地として日本の価値は高まっており、投資先の選択肢として「データセンター投資」が注目されているのです。

今回、FUNDIがデータセンター案件の取り扱いを実施する背景としては、不動産クラウドファンディングとの相性の良さがあります。多くの場合、土地開発には金融機関の融資を活用して土地を購入し、開発費用などの資金調達が行われます。しかし、データセンターの開発案件では開発認可が下りた後でしか金融機関の借入が出来ず、資金調達が難しいという事情がありました。

不動産クラウドファンディングは多くの投資家から出資を募る仕組みであり、データセンター開発のような金融機関の活用が難しい案件を得意としています。1万円～の小口出資によりリスクも分散され、郊外の土地値の低いエリアが対象となることから高利回りが見込みやすいといった特徴的な案件となっています。

2　FUNDI（ファンディ）で募集している案件の特徴

FUNDIの特徴は、データセンター投資と不動産投資に特化したファンドの提供です。2024年11月20日時点で、「千葉市データセンター」と「読売ランド前1棟マンション」の2件のファンドを募集しています。それぞれの特徴について見てみましょう。

2-1　千葉市データセンター（想定利回り：12.0％）

FUNDIプロジェクト#1として、11月22日から募集を開始したのが「千葉市データセンター」です。詳しく見てみましょう。

• 予定利回り（年率）：12.0％
• 予定運用期間：1年
• 募集総額：1,282,500,000円
• 募集方式：抽選
• 出資単位：1口あたり10,000円

案件の概要

投資対象は、千葉県千葉市に所在する公募面積15,007坪（実測約18,000坪）の介護施設です。FUNDIでは、売上数が千億円規模の大手不動産会社と共同し、電力供給の手続きなどを経てデータセンター用地としてデベロッパーに売却する予定です。

物件は、交通利便性の高い場所に位置しているのが特徴です。具体的な交通アクセスは、以下の通りです。

• JR外房線「土気」駅から約2.5km
• 首都圏中央連絡自動車道「大網白里スマートIC」から約4.2km（車で約11分）
• 南西側には千葉県道20号千葉大網線（大網街道）

都心部との連携もスムーズに行える立地で、高い需要が見込まれています。

ストラクチャー

対象物件はSPC（特別目的会社）による買収が完了しており、ファンドでの募集のため不動産特定共同事業法に則ってFUNDIが購入しています。また同時に、想定利回り12%相当分を乗せた価格にして、買い戻しの売買契約をSPCと締結しています。万が一、期間中に第三者への売却ができなかった場合は、買い戻しの売買契約による利益で投資家に分配を行うことになっています。

配当ポリシー

FUNDIではファンド運用終了時に想定を上回る利益を得た場合、次のうち分配額が高いパターンを採用して分配します。

• 想定配当に加え残ったファンドによる利益の10%
• ファンドによる利益の25%

そのため、当初想定していた利回りを超える分配が得られることにも期待できます。

2-2　読売ランド前1棟マンション（想定利回り：8.0％）

FUNDIプロジェクト#2として、12月13日から募集を開始したのが「読売ランド前1棟マンション」（神奈川県川崎市）を対象にした案件です。詳しく見てみましょう。

• 予定利回り（年率）：8.0％
• 予定運用期間：1年
• 募集総額：105,000,000円
• 募集方式：抽選
• 出資単位：1口あたり10,000円

案件の概要

投資対象は、神奈川県川崎市に所在する寄宿舎（共同住宅）です。シェアハウス業界最大手である株式会社オークハウスが物件を管理し、サブリース契約に基づく固定賃料が分配の原資となるインカムゲイン型のファンドです。

場所は、新宿や渋谷へのアクセスが良好な小田急線「読売ランド前駅」から徒歩6分に位置しています。駅周辺には静かな住宅街が広がっており、自然も豊かです。通勤や通学にも便利で、都心に近いベッドタウンとしての需要が見込める物件です。

マスターリース契約によるスキーム

対象物件の想定家賃収入は約1,355万円で、利回りは約12.7%（年間賃料収入/簿価）で運用してします。オークハウス社とマスターリース契約を締結し、最低8.5%の固定賃料が得られるスキームになっています。

なお、8.5%を超える賃料収入があった場合には、最大11%までをFUNDIが固定賃料として得て、配当ポリシーに従って投資家へ分配することになっています。

配当ポリシー

インカムゲインによる分配を目指すインカムゲイン型ですが、運用期間中に対象物件を売却する可能性もあります。その場合は運用を終了し、キャピタルゲインが出た場合には、以下のどちらか分配額が高いパターンを採用して投資家に分配します。

• 想定配当に加え残ったファンドによる利益の10%
• ファンドによる利益の25%

想定利回りは8.0％で表示しており、運用期間中に物件の売却が行われない場合には、想定利回り8.0％の分配を実施することになります。

3　FUNDI（ファンディ）で不動産クラウドファンディングを行うメリット

FUNDで不動産クラウドファンディングを行う代表的なメリットは5つあります。それぞれについて、詳しく見てみましょう。

3-1　高利回りファンドに投資できる

FUNDIでは、10%以上の高利回りのファンドを多数提供するとしています。実際に、2024年11月時点で公開されている案件の想定利回りは8％と12％です。不動産クラウドファンディングによる想定利回りは4％〜6％が相場となっており、2倍ほどの分配が見込まれています。

こうしたFUNDIの姿勢は、投資家の利益最大化を方針として掲げているからです。仕入や設計を十分に吟味するなどして、高利回りを実現しています。また、運用期間内に対象物件が売却できた場合、想定利回りに加えて売却益も追加分配されます。そのため、利回りが100％を超える可能性もあるとしています。

3-2　優先劣後構造でローリスクを実現

FUNDIでは、サービス内の全商品に出資するのが特徴です。これは商品に自信があるということに加えて、劣後出資することで元本の安全性を高め、投資家のリスクを下げるためです。

そのため、運用による利益は投資家にまず配分され、残った利益を自社に配分することになります。損失が発生した場合も同社の劣後出資分から負担し、劣後出資の元本を超えた場合に優先出資者の投資家の元本から負担する仕組みになっています。

3-3　各種手数料無料で利益を最大化

FUNDIでは、購入手数料や運用手数料などの手数料は無料です。そのため、投資家は利益をそのまま得られるというメリットがあります。

3-4　透明性の高い情報開示をしている

FUNDIの大きな特徴と言えるのが運用シナリオの開示です。対象不動産の詳細を明確にし、どのように利益を出し、投資家に配分していくかを丁寧に記載しています。こうした情報開示を行うのは、購入価格の妥当性や市場の位置づけ、売却戦略などを明らかにすることで、投資家が納得して投資できるようにするためです。

3-5　運用終了翌日に払い出しができる

FUNDIでは、投資家の利益最大化のため、ファンドの運用が完了次第、出資元本の返済と利益の配分を行います。投資家は、その翌日には払い出しが可能になります。運用終了から分配まで期間が空いてしまう場合、実質利回りが下がり、投資効率は悪くなります。その点、FUNDIでは翌日に分配されるため、ロスなく投資効率を高めることができます。

4　FUNDI（ファンディ）で不動産クラウドファンディングを行うデメリット、注意点

一方、FUNDIで不動産クラウドファンディングを行うデメリットもあります。代表的な2つについて解説します。

4-1　スタートしたばかりで運用実績がない（2024年11月時点）

FUNDIは2024年11月にサービスを開始したばかりで、案件を募集しているものの具体的な実績がありません。また、事業者も過去に不動産会社として運営されていたわけではなく、不動産クラウドファンディングサービスのために新設された会社であり、不動産運用の実績としても不透明な部分があります。一方で、案件の詳細はかなり細かく公開されており、取得する土地の情報や売却までのスキーム解説など、図解を通して分かりやすく解説されています。公開情報から投資の是非を判断していくと良いでしょう。

4-2　元本保証ではない

FUNDIのような不動産クラウドファンディングは投資商品であるため、元本保証がありません。元本割れのリスクがあることを把握した上で、利用するようにしましょう。特に、開発などキャピタルゲインを前提とした高利回りの案件であるほど相応にリスクも高まるため、投資を検討される際は少額資金からスタートするなど、慎重に検討されていくと良いでしょう。

4-3　途中解約ができない

途中解約ができないため、運用期間が終了して出資金が返還されるまで現金化できないというデメリットもあります。余剰資金で運用するなど、急に資金が必要になっても影響がないようにすることが重要です。

5　FUNDI（ファンディ）の評判・実績（2024年11月時点）

FUNDIは2024年11月にローンチされたばかりの新しい不動産クラウドファンディングですが、2件のファンド募集を行っています。2件の募集段階で累計投資額は13億8750万円と、サービス開始直後のファンド募集にしてはいずれも大規模なファンドとなっています。募集期間として3週間ほど設けられており、満額達成となるか注視して見ていきたいポイントです。

6　FUNDI（ファンディ）で不動産クラウドファンディングを始める手順・流れ

FUNDIで不動産クラウドファンディングを始めるには、投資家として登録する必要があります。投資家登録のシステムは24時間稼働しているため、いつでも登録申請が可能です。オンラインで本人確認も可能で、最短10分での投資家登録が完了します。ただし、登録には以下の条件を全て満たす必要があります。

投資家登録の条件

• 日本在住で在留資格を有している方。（永住権もしくは特別永住権をお持ちである方）
• 満18歳以上であること
• FUNDIの審査に通った方

これらの条件を満たしている場合、以下の流れで投資家登録を行います。

投資家登録からファンド応募までの流れ

1. 電話番号とメールアドレスを入力する
2. オンライン本人確認を行う
3. 投資家登録が完了
4. 専用アカウントを作成する
5. 希望のファンドに応募する

なお登録する際は、運転免許証・マイナンバーカード・住民基本台帳カード・パスポート・在留カード・運転経歴証明書・特別永住者証明書などの顔写真付きの身分証明書が必要です。

まとめ

FUNDIは、2024年11月にサービスを開始した不動産クラウドファンディングです。個人投資家が参入しづらい「データセンター開発」の案件も手がけており、想定利回りが10％を超えるハイリターンの案件を用意しているのが大きな特徴です。また手数料無料、運用終了翌日の払い出し可能など、投資家の利益最大化のためのサービスもメリットと言えます。運用シナリオも詳細に公開されており、注目されている方も多いのではないでしょうか。

一方で本記事の執筆時点（2024年11月時点）では、第1号のファンドを募集開始したばかりで運用実績がありません。賃貸不動産などのインカムゲインを中心とした案件と比較して、開発案件・キャピタルゲイン重視案件では高利回りに比例してリスクも高くなっているため、小口出資ができるという不動産クラウドファンディングの仕組みを活かし、自身でもリスクコントロールをしながら投資検討されていくと良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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