不動産価格が下落しにくい物件の5つの特徴 | 不動産投資コラム | 未来がもっと楽しみになる金融・投資メディア「HEDGE GUIDE」

2017年現在、不動産の価格はかなり高い水準に上がってきています。「まだオリンピックまで時間があるし、今から不動産投資を始めたいけど高値掴みをしたくない」という方も多いかと思いますので、この記事では購入してから価格が下がりにくい不動産の特徴についてまとめていきたいと思います。

不動産価格が下落しにくい物件①　ブランドエリアの物件

港区や千代田区、中央区などのブランドが確立しているエリアの物件は、物件の購入希望者が多く、価格相場も比較的安定しているため、価格が下落しにくいと言えます。ただ、金額はかなり高水準のため、1件目の物件としては手が出しづらいという点が難点です。

また、物件価格が高い分、利回りもかなり低く、3%～4%程度となりますので、価格が下がりにくいというメリットが有る一方で、目立った収益を上げることも難しいというデメリットもあります。資産を増やしたいというよりも、資産を減らしたくないというニーズに応える物件と言えるでしょう。

不動産価格が下落しにくい物件②　成長エリアの不動産

ブランドエリア以外で下落しにくいのは、今後の成長が見込めるエリアです。たとえば品川区や渋谷区、中央区など2020年以降も開発計画が予定されているエリアは、開発後に人が集まることが想定されるため、物件価値が下がりにくいと考えられます。

ただ、開発が予定通り行われない可能性や、開発が行われてもオフィスや人が集まらない可能性なども考えられるので、ブランドエリアと比べると価格の下落リスクは高くなります。このエリアに物件を購入するメリットとしては、ブランドエリアよりも安い金額で物件が購入できるという点と、開発がうまく行った際に物件の値上がりが期待できるという点などがあります。

不動産価格が下落しにくい物件③　入居者の人気が高い物件

不動産の価格を決めるのは、エリアだけではありません。物件自体の人気が高ければ、安定した入居の実需が見込めるため、物件価値も下がりにくくなります。たとえば、南青山第一マンションズや秀和レジデンスシリーズなど数十年以上の年数が経っても価値が落ちない物件はヴィンテージマンションと呼ばれます。また、大手ディベロッパーなどが手がけるブランドマンションも価値が下がりにくい物件の一つです。

実際に購入を検討している物件の入居者の満足度が高いかどうかは、マンションの口コミサイトなどを見てみると良いでしょう。たとえば、「マンションノート」というサイトでは、自分が住んだことのあるマンションを投稿すると他のマンションの口コミを閲覧することができます。入居者が実際に感じているマンションの満足度、治安のよさ、周辺の利便性、賃料のコストパフォーマンスなどが分かります。

「日本最大級のマンション口コミサイト【マンションノート】」

物件価格は、物件の収益性（利回り）から計算されることが多く、利回りは家賃によって決まります。入居者が住みたいと思う物件は家賃を高く設定しても申込がありますし、そうでない物件は家賃を下げないと入居者が集まらなくなります。物件を検討する際は、投資家としての目線はもちろん、入居者の目線で住みたい物件かどうかを見定めることも大切です。

不動産価格が下落しにくい物件④　建物管理がしっかりしている物件

入居者の満足度とも大きく関わってくるのが建物管理です。建物管理がしっかりと行われている物件は、ハード面での満足度が高く維持できますので、入居満足度も高くなります。

建物管理がしっかりと行われているかどうかは、管理組合がきちんと機能しているかと建物管理会社が良い仕事をしているかの2点で決まります。管理組合が機能しているかどうかは、不動産会社に直接聞いてみると良いでしょう。また、実際にその物件に足を運んで、建物の美観や植栽の状況、エレベーターなどの設備の状況などを見るだけでも建物管理がしっかりと行われていそうかどうかの判断材料となります。

不動産価格が下落しにくい物件⑤　災害リスクが少ない物件

日本は地震大国ですので、不動産投資を考える上では災害リスクをしっかりと念頭に置いておく必要があります。たとえば、湾岸エリアでは液状化のリスクがありますし、海岸沿いの物件には、津波のリスクがあります。また、木造の古い物件が並ぶエリアでは火災リスクを想定しておく必要があります。いずれのリスクも、一度発生すると、物件価値を大きく引き下げる要因となりますので、注意が必要なポイントです。

こういったリスクを事前に避けるためには、たとえば、地震が起きた時の危険度を示した「地震に関する地域危険度測定調査地域危険度一覧表（区市町別）」をチェックしておき、危険度が高いエリアの物件の購入は慎重に判断するといったことが大切です。

まとめ：不動産価格が下落しにくい物件を選ぶには

不動産の価格はエリアの人気度や成長度、入居者の満足度、建物管理、災害リスクの低さなど、様々な要因で決まります。エリアや物件を、投資家あるいは入居者としての厳しい目でチェックし、十分に納得できる物件を購入することが大切です。人気エリアや開発予定のあるエリアの情報に関しては、不動産投資会社のセミナーでも情報収集をすることができますので、積極的に活用していくと良いでしょう。

以下では、HEDGE GUIDE編集部が資産価値の安定している都心中心の物件を展開しているマンション投資会社を厳選してPICK UPしていますので、まずは情報収集も兼ねてセミナーなどに参加してみてはいかがでしょうか。

グローバル・リンク・マネジメント（GLM）

グローバル・リンク・マネジメント（以下、GLM」）は、不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っている東証プライム上場のマンション投資会社です。「アルテシモ」というデザイナーズマンションブランドを保有しており、入居率98.27%（2021年12月時点）、オーナーのリピート・紹介率が71.3%（2019年度実績）など、入居者とオーナー双方からの顧客満足度がトップクラスとなっています。

また、サブリース契約は国内唯一の7年更新、一回の更新での賃料下落は5%までとなっており、定期的な賃料収入を見込むことが可能です。融資面でもグローバル・リンク・マネジメントは提携及び取引金融機関が19行と業界トップクラスで、融資面でも大きな強みがあります。物件の収益性や資産価値も高く、上場企業としての知名度や取引実績もあるため、フルローンや金利1.6%台からの条件で借りることができます。

初心者向けの少人数セミナーも定期的に開催しており、セミナー参加特典として「不動産投資入門ガイド」を無料でもらえるなど、不動産投資初心者にメリットがあります。

なお、グローバル・リンク・マネジメントでは今後の自社開発すべての新築物件を「ZEH-M Oriented」（住棟全体で正味20%以上省エネ）や「BELS」（建築物省エネルギー性能表示制度）4つ星以上などの環境対応として標準仕様にしていく予定です。経産省と環境省が登録制度を設けている一般社団法人環境共創イニシアチブの「ZEHデベロッパー」にも登録予定で、2024年12月期には自社企画開発物件を100%環境配慮対応にしていくとしており、サステナブルな不動産開発に注力しているESG不動産投資会社でもあります。

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プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.65%（2024年5月末時点）の実績がある東証プライム上場グループ企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

新築マンション投資では、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しており、上場企業ならではの資本力や交渉力も魅力です。

一方、中古マンション投資では資産性・収益性・移動率の3軸から定量的に評価するスコアリングを用いて、将来にわたって高い資産性を維持できる物件のみを厳選し仕入れています。また、建物管理事業を備えているため、中古マンション投資のリスクの一つである購入後のコストについても、当該物件の将来にわたり物件の資産性を維持するための必要なコストを見通すことが可能です。

提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位（アイ・エヌ・ジー・ドットコム調べ）を獲得しています。

プロパティエージェントでは、幅広い知識レベルに合わせた「オンラインセミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。また、セミナー限定物件の紹介や参加特典の書籍プレゼントなどもあります。

セミナー参加者からは、「短時間で最近の傾向・ポイントを知れて為になった」「リスクについても理解することができた」「購入前のチェックポイントを知ることができた」といった声が上がっており、セミナー参加後のアンケートでも満足度は98％（2021年11月同社調べ）となっています。

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FJネクスト

FJネクストは、都内を中心に展開する高品質なブランドマンション「ガーラ」シリーズを提供している東証プライム上場企業です。2020年の首都圏投資用マンション供給ランキングでは第1位を獲得しています（※「2021年上期及び2020年年間の首都圏投資用マンション市場動向」株式会社不動産経済研究所 2021年8月発表）。物件の98.8%で駅徒歩10分以内という利便性にこだわった好立地戦略や入居者向けのコンシェルジュサービスなどを強みに入居率は99％（2023年2月末時点）を実現しています。グループ会社のFJコミュニティでは業界トップ水準となる18,000戸超（2023年2月末時点）の賃貸管理を行っており、管理ノウハウが充実しているほか、空室時の家賃保証もあります。

また、FJネクストは購入後のアフターサポートも充実しており、上場企業ならではの充実したサポート体制とコンプライアンスなど期待できます。初心者向けのセミナーでは、「不動産投資のメリットとリスク」「必要な自己資金はいくら？」「資産価値が落ちないマンションとは？」「税金と不動産投資の関係は？」などの気になる内容を幅広く扱っています。