不動産投資で不労所得を作りたい人が知っておくべき11のポイント

不動産投資は不労所得の代表格です。この記事では、不動産投資で成功して経済的自由を獲得したいという方のために、以下に挙げる不動産投資で不労所得を作るための11のポイントについて解説をしていきます。

1. 不動産投資前に属性を引き上げておく
2. 親族や配偶者の協力を取り付ける
3. 税金や会計の知識を身につける
4. 数百万円分の諸費用を用意する
5. 一棟投資を中心に行う
6. 不動産投資会社との付き合いを大事にする
7. 価格交渉をして物件を安く購入する
8. 金融機関の特徴を知り、開拓をする
9. 融資金利を低くしてもらう
10. 必ず返済できる体制を作っておく
11. 会社はすぐに辞めない

不労所得を作るポイント①　不動産投資前に属性を引き上げておく

まず、不動産投資を開始する前の下準備として、不動産投資会社や金融機関とうまく付き合っていくために、年収水準や勤務先、勤続年数、資産状況などの属性を引き上げておくことが重要です。

年収はできれば700万円以上、勤務先は上場企業や公的機関、勤続年数は3年以上、資産状況は数百万円以上の自己資金や相続予定の財産などがあるといった条件などを満たせるとその後のプロセスを有利に進めることができるようになります。

不労所得を作るポイント②　親族や配偶者の協力を取り付ける

不動産投資から得られる収益はたしかに不労所得として積み上がっていきますが、開始当初は物件を選定したり、金融機関と交渉をしたり、空室対策を行ったりといったことをこなしていく必要があります。一人だけでは対処できないことや、不動産投資のためにプライベートの時間を割かなければいけないこともありますので、周囲の人々の協力を取り付けておくことも大切です。

また、不動産投資は長期間の投資となりますので、その間に予期しないこともたくさん起こります。そういった場合にも手を差し伸べてもらえるように、事前のリスクヘッジとしてあらかじめ不動産投資に関する説明などをしておくことも重要なポイントです。

不労所得を作るポイント③　税金や会計の知識を身につける

事前準備の3点目は、税金や会計の知識を身につけるということです。不動産投資は購入時、運用時、売却時のすべてのタイミングで税金や会計の知識が必要不可欠となります。もちろん税理士の先生に全てを任せるということも可能なのですが、不動産投資の運用期間や運用規模が大きくなればなるほどアウトソーシングコストは高くなっていきます。

そのため、自分で判断できることや処理できることは自分で行ってしまい、専門性が高い部分だけを外注するという体制を作っておくことが大切なのです。

不労所得を作るポイント④　数百万円分の諸費用を用意する

不動産投資の広告には「頭金ゼロ円でもできる」「フルローン可」といった言葉が並んでいますので、「元手がゼロでもできる」と勘違いしてしまいますが、購入時の諸費用は頭金やフルローンの対象外です。購入時の諸費用までローンにする場合は「オーバーローン」といって金利も高くなりますし、金融機関からも良い印象を持たれません。

不動産投資を拡大して大きな額の不労所得を作りたいのであれば、購入時の諸費用に関しては支払えるように元手を用意しておくことが大切です。ワンルームマンション投資から始める場合には100万円～200万円程度で十分ですが、アパート投資を中心に行いたい場合には500万円から1000万円を用意しておくほうが良いでしょう。

もし自分ひとりでスタート資金を用意することが難しいということであれば、両親や配偶者に資金的な協力を取り付けましょう。

不労所得を作るポイント⑤　一棟投資を中心に行う

ワンルームマンション投資はリスクが低いものの、その後の担保としての融資評価がつきづらく、不動産投資を拡大するには向いていません。もし、家賃収入を年間で数千万円にしていきたいという場合には、マンション一棟投資やアパート一棟投資を中心に行っていくことが必要です。

もし属性が良く融資が引けるのであれば、都心周辺のマンション一棟投資を行うことで不労所得への近道となります。マンションはアパートと比べて耐用年数が47年と長く、融資の担保評価や返済期間で有利になる上に、家賃の下落率や空室リスクがアパートよりも低いので安定した収益を生み出しやすくなるためです。

まずは不動産投資会社にマンション一棟投資を打診してみて、難しいようであればアパート一棟投資から開始するという流れがおすすめです。

不労所得を作るポイント⑥　不動産投資会社との付き合いを大事にする

不動産投資は、「良い物件と出会うことができるか」が最も成功を左右するポイントになります。良い物件を自分で探すことも大切ですが、非公開の物件も多く、ほとんどの場合は不動産投資会社から物件の紹介を受ける形になるかと思います。

そのため、不動産投資会社から上客と思ってもらえるように、しっかりとコミュニケーションを取って行く必要があります。自分自身の将来性をしっかりと伝え、不動産投資に本気で取り組んでいることや、投資規模の拡大をしていきたいこと、その不動産投資会社と長く付き合っていきたいと思っていることなどをしっかりと伝えていきましょう。

不労所得を作るポイント⑦　価格交渉をして物件を安く購入する

不動産投資を成功させる上では「できる限り安く購入する」ということも大切です。購入金額が安ければ、仲介手数料・諸費用・ローンの返済金額なども安くおさえることができるため、値引きした価格以上の効果を得ることができます。

不動産投資会社が売りたいタイミングで相談をしに行く、交渉の材料にできそうなポイントは予め整理をしておいて適切なタイミングでカードを切っていく、営業マンに何度も提案してもらって自分のために多くの時間を使ってもらうといった工夫などをしながら価格交渉を重ねていきましょう。

不労所得を作るポイント⑧　金融機関の特徴を知り、開拓をする

物件を購入するには金融機関から融資を獲得する必要があります。そのためには、各金融機関の特徴を把握して、どの金融機関なら融資をしてくれそうか融資の獲得戦略を考えていくことが大切です。

物件の評価を第一に考える銀行や、物件よりも属性を重視する銀行、他の銀行の融資状況を見ながら融資判断を行う銀行など、色々なパターンが考えられますので、ウェブ上であらかじめリサーチをした上で購入したい物件を持ち込み、どのような融資審査をされるかをしっかりと観察していきましょう。金融機関についても、不動産投資と同様に長く付き合っていけるパートナーを作っていくということが大切です。

不労所得を作るポイント⑨　融資金利を低くしてもらう

融資金利は不動産投資の収益を大きく左右します。特にマイナス金利政策以降は、金融機関側も融資を実行したい姿勢が強いので、属性や物件が良ければ積極的に融資を行いたいというところも多くなっています。

それを踏まえ、自分の属性で金利交渉に有利に働きそうな点をしっかりと把握しておき、それを話の流れの中で効果的に見せていくことが大切です。たとえば、現金資産が多い方はその金融機関にまとまった預金をすることで金利を引き下げてもらうことができたり、すでに返済実績がある方は、その実績をベースに新しい融資の金利を引き下げてもらうことや、既存の金利を見直してもらうことなどが可能となります。

金利交渉につながるパターンをしっかりとリサーチして、融資審査に臨むと良いでしょう。

不労所得を作るポイント⑩　必ず返済できる体制を作っておく

ローン返済について、一番のNGは返済を滞納することです。この時点で不動産投資を拡大することが一気に難しくなり、不労所得への道が閉ざされてしまうと考えておいたほうが良いでしょう。

金融機関との関係は信頼が全てです。そのため、どんな状況になっても返済だけは滞らないように体制を整えておく必要があります。たとえば、家賃収入や給与などがなくても数カ月分の返済ができる余剰資金を手元に残しておく、いざという時に親族からお金を借りることができるようにしておくなどの対策をしておくことが重要です。

不労所得を作るポイント⑪　会社はすぐに辞めない

不動産投資がある程度回り始めてくると、家賃収入が安定的に入ってくるようになり、月の収支も数十万円の黒字になってきます。このとき「不動産投資だけでもやっていけるかも？」と思って会社を辞めてしまう方も多いのですが、ここで会社を辞めることはおすすめできません。

なぜなら、これまで融資を引くことができたのは、会社に勤務をしている（＝安定的な返済原資となる給与所得がある）という属性があったためです。会社を辞めてしまうと、この定収入があるという属性を失うこととなり、新しい融資を引くことが難しくなってしまいます。

これ以上は不動産投資を行わないということであれば問題ありませんが、新しい物件を購入したい、物件を入れ替えたいといったニーズがある場合は、会社を辞めずに勤務を続けていくことをおすすめします。

まとめ：不動産投資で不労所得を作るには？

不動産投資で不労所得を作るためには、属性の引き上げや協力者の確保、税金や会計知識などを身につけるなどの入念な事前準備と、一棟投資などを中心に行う投資戦略、良い物件を安く購入する、良い金利条件を獲得するといった購入時の立ち回り、返済をしっかりと行って不動産投資を拡大させていくという一連の流れが必要となります。まずは、その一歩として不動産投資の書籍やセミナーなどで情報収集をしていくと良いでしょう。

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