投資・マネーコラム PR HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

「築数年で家賃を引き下げ」競合物件との入居者の取り合いで赤字になった不動産投資体験談

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読者の方が実践してきた不動産投資にHEDGE GUIDE編集部がアドバイスする「不動産投資の相談室」。今回の相談者は、広島県でアパート経営をはじめた30代後半の女性の方です。

相談者プロフィール

  1. HNさん
  2. 女性
  3. 30代後半
  4. 中小企業・正社員

不動産投資の失敗体験談

「大手アパート会社から勧められるままに、広島に新築アパートを購入しました。その後すぐに、近所に新築アパートがたくさん建ったため、入居者の取り合いになってしまい、アパート経営を始めて2、3年で当初の家賃よりも金額を下げなければ入居者を見つけることができなくなりました。

また、せっかく入居者を獲得しても新築アパートや分譲マンションがどんどん建つ中で、入居者が新しいアパートに引っ越したり、マンションを購入したりするといったケースが多くあり、すぐに退去してしまうという状況です。さらに、退去すると次の入居者のためにリフォームをしなければならず、その費用も大きな負担になってしまっています。」

補足データ

  1. エリア：広島県広島市
  2. 物件：新築アパート
  3. 土地・物件価格：8000万円
  4. 利回り：8.0％（満室時）
  5. 給与：年収300万円
  6. 投資期間：2013年8月から2018年2月

HEDGE GUIDE編集部からのアドバイス

  1. 【アドバイス①】投資リスクやかかる費用をきちんと確認する
  2. 【アドバイス②】賃貸需要だけでなく、競合物件の動向もチェック
  3. 【アドバイス③】建物・設備・管理などで差別化して、入居者の満足度を高める

アドバイス① 投資リスクやかかる費用をきちんと確認する

アパート経営で多い失敗ケースが、大手の会社だからと安心してしまい、リスクや費用をきちんと確認しないまま購入してしまうというものです。どのようなリスクが考えられるかを営業に確認することはもちろん、自分でも情報収集を行うことが大切です。たとえば、自分でできる情報収集としては、以下のような手段があります。

  • アパート経営に関する書籍を読む
  • アパート経営オーナーから話を聞く
  • 購入する土地の周辺環境を直接確認する
  • 購入する土地の住民に最近の話を聞いてみる
  • 他の不動産投資会社からも話を聞く

一般的な投資リスクとその土地に紐付く個別具体的なリスクを両方洗い出し、それぞれ事前に対処策を講じておくことで、購入後に安定した収益を上げやすくなります。

アドバイス② 賃貸需要だけでなく、競合物件の動向もチェック

投資エリアや物件が決まったら、周辺のアパートやマンション、これから建築される物件がないかを確認するようにしましょう。確認の仕方は、全部で3つあります。

  • 担当の営業に調べてもらう
  • インターネットで調べる
  • 実際に現地に足を運ぶ

以下では、これらの手段について一つ一つ詳しく見ていくことにしましょう。

担当の営業に調べてもらう

まず1つ目は、担当の営業に調べてもらうことです。購入にあたって、周辺物件との比較をしたい旨を伝え、周辺の物件と比べて、購入を検討している物件のアクセスが良いのか・悪いのか、賃料が他の物件に比べて高いのか・低いのか、設備や性能面で優れているのか・劣っているのか、といったことを調べてもらうと良いでしょう。

インターネットで調べる

2つ目は、インターネットを利用して周辺物件の築年数、設備、賃料水準、空室状況などを
調べる方法です。SUUMOやHOME’Sといった賃貸ポータルサイトで検索をすれば、現在入居者を募集している物件を確認することができますので、これから購入しようとしている物件が検索結果に出てくる物件に対して、優位性があるかを確認すると良いでしょう。

また、実際に物件に住んでいた人の口コミについては、マンション・アパートの口コミ比較サイトなどで確認することができます。たとえば「マンションノート」というサイトでは、自分が住んだことのある物件のレビューを投稿することで、他の投稿者のレビューが見られるようになり、入居者が実際に感じている物件への満足度、治安のよさ、周辺の利便性、賃料のコストパフォーマンスなどが分かります。

このように、ポータルサイトと口コミサイトの両方を活用して、周辺の物件のグレードや入居者の満足度などを事前に確認しておくと良いでしょう。

実際に現地に足を運ぶ

3つ目は、実際に現地に足を運ぶことです。建設中の物件や売りに出されている土地がどれくらいあるかを確認し、その背景まで探ることができればベストです。

賃貸需要が急激に伸びる要因がなければ、今回のように賃貸物件の供給が過剰になる恐れがあるので、そのエリアでの購入は控えて、別の物件を検討したほうが良いでしょう。

逆に、新しい駅や商業施設ができる、都市開発計画が立てられている、といったプラスの要因があれば、今後はその土地や物件の需要が高まっていく可能性があるので、購入を検討したいところです。

アドバイス③ 建物・設備・管理で差別化して、入居者の満足度を高める

競合物件に関する情報が集まったら、購入する物件の設備や性能、賃貸管理などで入居者の満足度を高めることができないかを検討しましょう。今回のご相談のように、入居者が他のアパートに引越しをしてしまうケースでは、入居中の満足度が低い可能性があります。

入居中の満足度を上げるためには、競合物件の調査で得られた情報を元に、物件のアクセス、性能、設備が優れた物件を選ぶことが大切です。たとえば、入居者満足度の高いアパート会社としては、シノケンプロデュースという会社があります。シノケンプロデュースでは、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内というアクセスの良い立地に、その土地の形状や条件に合わせてデザイナーが１棟ずつオリジナルのプランニング・設計を行っています。

また、建物の性能としては、建材や建物の構造により遮音性、防犯性、耐火性、耐震性が高められており、設備に関しても入居者から人気の独立洗面化粧台、サーモスタット付水栓・自動お湯はり機能、システムキッチン（2コンロ）、ブロードバンド常時接続無料、トイレ/温水洗浄便座などを標準設置しています。

これらの取り組みに加えて、入居中の賃貸管理においてもトラブル対応やクレーム対応を迅速に行うことにより、入居率99%という非常に高い入居者満足度を実現しています。

まとめ

不動産投資を始めるにあたっては、担当の営業が言う事を鵜呑みにするのではなく、リスクや費用をきちんと理解し、競合物件のグレードや賃料、評判についても調べた上で、アクセスの良い立地、デザイン性の高い建物、安全で快適な住居性能、住みやすい室内設備の充実、迅速で適切な入居者対応などを揃えることで、入居者から選ばれ続ける物件を購入するようにしましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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