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「都心の新築マンションを購入、毎月の収支は赤字…」40代医師が退職金代わりに始めた不動産投資体験談

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読者の方が実践してきた不動産投資にHEDGE GUIDE編集部がアドバイスする「不動産投資の相談室」。今回の相談者は、退職金代わりに不動産投資を始めた40代前半の男性医師の方です。

相談者プロフィール

  1. M.Sさん
  2. 男性
  3. 40代前半
  4. 医師

不動産投資の失敗体験談

「現在、勤務医として働いていますが、転職が多いため退職金にはあまり期待ができません。将来の退職金や年金の代わりにと考え、昨年から不動産投資を始めてみました。不動産の営業の方に勧められて新築の1LDKのマンションを購入しましたが、毎月の収支はわずかに赤字といったところです。ローンがあと30年以上も残っており、今後空室の発生や賃料が下がらないかといったことを不安に感じています。営業の方からは2戸目の新築物件を勧められている状況ですが、このまま投資を進めても良いものでしょうか？」

補足データ

  1. エリア：東京都品川区
  2. 物件：新築ワンルームマンション（1LDK）
  3. 土地・物件価格：5,120万円
  4. 利回り：4.3％
  5. 融資金利：2.6％
  6. 給与：年収1,400万
  7. 投資期間：2017年4月から2018年3月現在

HEDGE GUIDE編集部からのアドバイス

  1. 【アドバイス①】パートナー会社選びは慎重に
  2. 【アドバイス②】融資金利が高いので、借り換えを検討する
  3. 【アドバイス③】新築ワンルームマンション以外の物件も検討する

【アドバイス①】パートナー会社選びは慎重に

まず、一点目のアドバイスとしては信頼できる営業や不動産投資会社をパートナーにしたほうが良いという点です。M.Sさんが現在の運用に対して「赤字が出ている」という悩みを持っているにも関わらず、営業の方は2戸目の購入をすすめている、という状況はコミュニケーション不全の状態です。

今回は退職金代わりに始めた投資ということですので、20年～30年という長期にわたって物件を保有することになるかと思います。営業の方や不動産投資会社とも、同じ期間付き合っていくことになりますので、ご自分が抱えている悩みをきちんと相談できるような関係性を作っていくことが大切です。

本来であれば、営業の方がヒアリングをして顧客の悩みを聞き出さなければ行けないところなのですが、今回は営業の方が「売りたい姿勢」が強い方か、もしくは営業経験が少ない新人のような方かと思いますので、M.Sさんから積極的にご相談をしていかないと問題は解決しないでしょう。ご相談をしてみた上で、相手から満足のいく対応をしてもらえなさそうだという場合には、営業担当者やパートナー会社自体を変更することも視野に入れて行動をしてみて下さい。

【アドバイス②】融資金利が高いので、借り換えを検討する

具体的な改善ポイントについても考えていくと、今回は物件やM.Sさんの属性に対して、融資の金利が少々高いように思われます。物件が都心の新築ワンルームマンションで、職業が医師の方（もしくは年収が1,000万円を超えている方等）であれば、金利1%台での融資条件を獲得したいところです。

たとえば、今回の物件購入費用5,120万円をフルローンで借りた場合、金利2.6%の場合は毎月の返済額が185,793円となりますが、金利1.5%の場合は返済額が156,766円と月2.9万円少なくて済みます。これは1年間で34.8万円、30年間では1,045万円もの違いとなります。

このように不動産投資を成功させる上では、物件と同じくらい、融資条件にこだわる姿勢が重要となります。

【アドバイス③】新築ワンルームマンション以外の物件も検討する

また、現在2戸目をご検討されているということですが、都心のワンルームマンション以外の物件も検討をしてみたほうが良いでしょう。都心のワンルームマンションは入居者からの人気が非常に高く、空室リスクを大きく軽減できますが、一方で賃料には上限があるため、今回のケースのように利回りは4%前後と低くなってしまいがちです。そのため、5,000万円の新築ワンルームマンションを2戸（投資額1億円で利回り4%前後）持つよりも、たとえば1億円の新築アパート1棟（都内で利回り5%～7%程度）を購入したほうが投資効率は高くなるケースが多いのです。

アパートとマンションを比べる場合、一番の問題は入居率となりますが、立地と物件の品質にこだわることでマンションと遜色のない入居率を実現することも可能です。たとえば、シノケンプロデュースという新築アパート会社では、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内・駅徒歩10分圏内というアクセスの良い立地にこだわり、その土地の形状にあわせて一棟ずつ設計されるデザイナーズアパートを建てることで、入居率99%（2018年3月時点）を実現しています。この入居率は築25年の物件も含んだ数値となっているため、築年数が経っても高い入居率を維持できているということが分かります。

また、この入居率実績や土地・物件の品質は金融機関からも高く評価されており、物件がアパートであるにも関わらず、金利1%台・フルローンという好条件での融資実績も多数あります。このように土地や建物にこだわった新築アパートに投資をすることで、新築ワンルームマンションよりも物件の利回りが高く、入居率がほぼ同じで、融資金利は低いという条件を揃えることができ、より投資効率の高い不動産投資を実現することが可能です。実際の投資事例やアパート経営のノウハウが分かる無料の資料請求や、無料で利用できる個別相談の場でアパート経営のシミュレーションや融資条件（いくらまで借りられるか、金利何％で借りることができるか）なども確認ができますので、まずは比較検討のために情報収集から始めてみると良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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