COZUCHI(コヅチ)のファンド利回りに差がある理由は？高利回り案件の注意点も

不動産投資型クラウドファンディングサービス「COZUCHI（コヅチ）」は、数十億円単位のファンドを組成するなど、募集ボリュームが大きく、多くの金額を投資したい個人投資家にも利用しやすいサービスです。

COZUCHIではファンドによって想定利回りや運用期間、運用物件が異なりますが、その中でも利回りの幅は大きく、年利4%から、高いものでは10%、運用実績では年利換算で200％超えという結果を出したものもあります。

なぜCOZUCHIのファンドはこれほどの利回りの差があるのか、その理由と、高利回りファンドに投資するときの注意点をみていきましょう。

目次

1. COZUCHI（コヅチ）の想定利回りの種類
   1-1．キャピタルゲイン重視型のファンド
   1-2．インカムゲイン重視型のファンド
2. COZUCHI（コヅチ）の利回りに差がある理由
   2-1．キャピタルゲイン中心のファンドはハイリスク・ハイリターン
   2-2．インカムゲイン中心のファンドは年利5％前後
3. COZUCHI（コヅチ）の高利回りファンドの注意点
   3-1．ファンド募集時点の利回りは保証されていない<
   3-2．劣後出資割合は個別のファンドにより異なる
   3-3．物件の価値を見極めて投資先を選ぶ
4. まとめ

1．COZUCHI（コヅチ）の想定利回りの種類

COZUCHI（コヅチ）は、LAETOLI株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

運営会社のLAETOLI株式会社は、不動産ファンド事業を中心に、不動産物件のリノベーションや不動産の買取といった事業も展開しており、投資用不動産に対するノウハウを豊富に持っている企業の一つです。

COZUCHIでは、不動産事業を手掛けるLAETOLI株式会社が厳選した不動産に、1口1万円の少額から投資することができます。

また、優先劣後方式による元本毀損リスクの軽減の実施や、事務手数料が掛かるものの運用中の途中解約ができるなど、投資に対するリスクを抑えていることもCOZUCHIの特徴です。

COZUCHIのファンドの想定利回りにはどれくらいの幅があるのか、過去の募集事例からみていきましょう。

1-1．キャピタルゲイン重視型のファンド

COZUCHIではファンド情報の中で、想定利回りの内訳を公開しています。想定利回りの他、キャピタルゲインの数字と、インカムゲインの占める割合を確認できます。

キャピタルゲイン重視型のファンドでは、例えば、想定利回り9%でそのうち8.9%がキャピタルゲイン、0.1％がインカムゲインの「渋谷駅前開発プロジェクト」があります。

「渋谷駅前開発プロジェクト」のようなキャピタルゲイン重視型のファンドでは、利回りが低いものでは利回り5%程度、高いものでは10%程度で募集を行っています。

キャピタルゲイン重視型ファンドの過去の運用実績を見ると、運用不動産を短期で売却することで、年利換算の実績283.5%（募集時の想定利回り12.00％）を実現した「練馬区武蔵関Ⅰ」というファンドも見られています。

1-2．インカムゲイン重視型のファンド

COZUCHIでは、インカムゲイン中心のファンドも募集しています。インカムゲイン型のファンドの内訳をみると、インカムゲイン3.0%、キャピタルゲインが2.0％というように、分配金の大半をインカムゲインが占めています。 その利回りは年利4%から5%程度となっています。

2．COZUCHI（コヅチ）の利回りに差がある理由

COZUCHIのファンドになぜ利回りの差が出てくるのか、その理由を解説します。

2-1．キャピタルゲイン中心のファンドはハイリスク・ハイリターン

COZUCHIのファンドでも利回りが高いファンドはキャピタルゲイン重視型のファンドとなります。その理由として、キャピタルゲイン重視型のファンドは物件の売却価格によっては大きな収益が期待できること、売却益の利益のうちの25％を上限なしに分配することの2点が挙げられます。

不動産のインカムゲイン（賃料収入）は変動の幅が少ないというメリットがある一方、想定以上の収益を得ることが難しいというデメリットがあります。一方、不動産のキャピタルゲイン（売却益）は買い手との条件交渉や不動産市況の変化によって変動幅が大きく、大きな収益を期待できるケースがあるのです。

ただし、変動幅が大きいということは大きく下振れしてしまうリスクもあるということに注意が必要です。キャピタルゲイン型のファンドは比較してハイリスク・ハイリターンな投資対象ということに留意しておきましょう。

2-2．インカムゲイン中心のファンドは年利5％前後

一方、COZUCHIのインカムゲイン中心ファンドは、分配が年利5%程度です。インカムゲイン中心のファンドでは、家賃収入が投資家の分配金の原資です。そのため不動産運営の収入がある程度の見通しが立てやすく、急に増えることもありません。

インカムゲイン中心のファンドは利回りがある程度推測しやすく一定の範囲内に収まりやすいのです。

3．COZUCHI（コヅチ）の高利回りファンドの注意点

COZUCHIの高利回りファンドに投資するときの注意点を見ていきましょう。

3-1．ファンド募集時点の利回りは保証されていない

高利回りファンドは、大半がキャピタルゲイン中心のファンドです。募集時点で提示されている利回りの数字は、あくまでCOZUCHIが現状の不動産市況を基に立てたシナリオで売却できた場合のものです。そのため、想定利回りは保証された数字ではない点に注意しましょう。

インカムゲイン中心のファンドであれば、景気が悪化しても極端な空室が続かない限り、分配利回りが下がりにくい特徴を持っています。つまり、家賃相場は大きくは変動しにくいですが、物件価格は不況になれば短期間で大きく下落する可能性もあります。

想定利回りよりもアップする可能性があり、また高く売却してきた実績もあるCOZUCHIの高利回りファンドですが、不動産市況の影響を受けやすい点には注意しましょう。

3-2．劣後出資割合は個別のファンドにより異なる

COZUCHIを含む多くの不動産投資型クラウドファンディングのサービスでは、ファンド募集時に事業者が劣後出資を行っています。劣後出資とは、分配金は後に分配され、損失は先に負担する仕組みのことで、これにより個人投資家のリターンを守りつつ損失を防ぐ効果があります。

不動産投資型クラウドファンディングでは、ファンド終了後に不動産を売却して投資家に返金します。その際に不動産が大きく値下がりしていると、投資家は損失が起こることもあります。

そこで劣後出資があれば、まず不動産投資型クラウドファンディングの運営会社の出資分から損失が計上されるので、投資家の損失が起こりにくくなるのです。

不動産投資型クラウドファンディング投資で損失を避けるためには、劣後出資割合が高いファンドに投資することが有効な対策といえます。COZUCHIでもいくつかのファンドで劣後出資を行っているので、高利回りファンドに投資をする時には劣後出資割合を確認し、リスクとリターンのバランスを検証してみましょう。

例えば、過去に募集が行われた「伊東市川奈 リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2」は劣後出資割合が24.2パーセントと、COZUCHIのファンドの中では比較的大きな数字になっています。

3-3．物件の価値を見極めて投資先を選ぶ

不動産は需要と供給によりその市場価格が変わってきます。不動産投資型クラウドファンディングでは、ファンドで運用される物件の住所や築年数などの情報が公開されているため、不動産の価値をある程度判断することができます。

また、COZUCHIのキャピタルゲイン型のファンドは事業用地や開発用地となど、購入ニーズが高く早期に売却できる可能性が高い物件が選定されているなど、売却されることが前提となっているファンドとなります。想定される売却益が信頼性の高いものであるか、過去の募集案件を参考に確認してみましょう。

利回りの数字だけに気を取られるのではなく、不動産投資型クラウドファンディング投資で利益を出していくためには、運用不動産の市場価値や、運用事業の収益性などの情報をCOZUCHIの提供する情報などからチェックすることが大切です。

まとめ

COZUCHIのファンドに大きな利回りの差がある理由は、インカムゲイン型とキャピタルゲイン型の2種類のファンドがあるためです。キャピタルゲインは売却結果によって大きな利益が出ることもありますが、市況変動により想定よりも下がってしまうこともあります。

リスクを避けるには、劣後出資割合が高いファンドに投資したり、運用対象の物件の価値を見定めて、募集金額に対し適正な価値を持つ不動産を運用しているのかなどを確認しておくと良いでしょう。また、1つのファンドに資金を集中させず、複数のファンドを組み合わせて分散投資をしていくことも大切なポイントです。

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