COZUCHIのインカムゲイン型・キャピタルゲイン重視型ファンドの違いは？

不動産投資型クラウドファンディングの「COZUCHI（コヅチ）」では「インカムゲイン型」「インカムゲイン重視型」「キャピタルゲイン重視型」の3つのタイプのファンドが提供されており、投資をする場合はそれぞれの特徴をよく理解しておくことが大切です。

本記事ではCOZUCHIが提供する3つのタイプのファンドの違いについて紹介します。どのタイプへ投資するか迷っていた方や、どのような違いがあるのか確認したい方は、ご参考ください。

目次

1. COZUCHI（コヅチ）とは
2. COZUCHIのインカムゲイン型ファンド
3. COZUCHIのインカムゲイン重視型ファンド
   3-1．キャピタルゲイン利回りが表示されたインカムゲイン重視型ファンド
4. COZUCHIのキャピタルゲイン重視型ファンドの特徴
   4-1．運用が終了したキャピタルゲイン重視型ファンドの実績
5. まとめ

1．COZUCHI（コヅチ）とは

COZUCHI（コヅチ）は、LAETOLI株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

運営会社のLAETOLI株式会社は、不動産ファンド事業を中心に、不動産物件のリノベーションや不動産の買取といった事業も展開しており、投資用不動産に対するノウハウを豊富に持っている企業の一つです。

COZUCHIでは、不動産事業を手掛けるLAETOLI株式会社が厳選した不動産に、1口1万円の少額から投資することができます。

また、優先劣後方式による元本毀損リスクの軽減の実施や、事務手数料が掛かるものの運用中の途中解約ができるなど、投資に対するリスクを抑えていることもCOZUCHIの特徴です。

2．COZUCHIのインカムゲイン型ファンド

COZUCHIのインカムゲイン型ファンドは、投資物件から発生する賃料収入から配当金が支払われます。

COZUCHIでは綿密な事前調査と審査を行い、立地が良く入居者ニーズの高い物件を厳選しています。空室リスクをできる限り低くしているため、ファンド募集時の想定利回り通りの配当を得られるケースが多いといえます。

2021年8月時点、これまでに運用が終了している10件のインカムゲイン重視型ファンドのうち、すべてのファンドで当初の想定通りの利回り（4.2％～6％）にて配当と償還が行われています。一定の利益を見込みやすいというのが、インカムゲイン型ファンドの特徴といえます。

ただし、上記の利回りは過去の実績であり、将来の収益を保証するものではありません。また、インカムゲイン型はCOZUCHIの運用ファンドの中でも比較的に低リスクなタイプと言えますが、その他の運用タイプと同じように元本保証はなく、損失が出てしまうリスクがあることに注意が必要です。

3．COZUCHIのインカムゲイン重視型ファンド

COZUCHIのインカムゲイン重視型ファンドは、投資物件の賃料収入による配当金に加えて、対象物件の売却益（キャピタルゲイン）から発生する配当も期待できるファンドです。

「インカムゲイン重視」となっているのは、運用開始にあたって対象物件の売却予定はないものの、良い条件での売却先が現れた場合には、運用期間中であっても対象物件の売却をする可能性があるためです。

そのため、ファンドを紹介するページにはインカムゲインによる想定利回りのみが表示されており、運用期間中の物件売却が行われない場合は、インカムゲインのみを想定利回りを上限に配当することになります。

現在、3件のファンド（想定利回り4.5%～5.0％）が運用されており、募集前のファンドが2件紹介されています。

インカムゲインを得ながら、キャピタルゲインによる想定利回りを超える配当を狙えるというのがインカムゲイン重視型ファンドの特徴といえます。

3-1．キャピタルゲイン利回りが表示されたインカムゲイン重視型ファンド

募集前のファンドとして紹介されている「品川駅前再開発エリア3区分レジファンド」は、他のインカムゲイン重視型ファンドと違い、すでにキャピタルゲインの想定利回り（7.0％）が表示されています。

これは、投資物件が品川駅西口の再開発エリアにあり、近い将来に高確率・高条件で売却されることが見込まれているためです。

再開発のスケジュールでは、2022年に都市計画が決定、2024年に物件の明け渡しを行い、2027年に再開発ビルの完成を目指すことになっています。そのため、ファンドの運用期間は7年の長期に設定されています。

このファンドでは区分所有マンション3室を投資対象にしていますが、仮に空室が出ても賃貸ニーズが多いことや、対象物件が解体される期間には再開発事業組合から現在の賃料を前提とした補償を受けられる可能性が高いことから、7年の運用期間中における定期的な収益を見込まれています。

また、再開発事業では収容される不動産の権利者に対して「権利変換の提供」が行われる予定で、マンション3室と同等面積の新築不動産が提供されます。

売却時には権利変換による資産価値が向上すると期待されており、7.0％の想定利回りが設定されているのです。

なお、同ファンドでキャピタルゲインの18％相当額を上限なしに配当することになっているため、想定利回りの7.0％を超える利益が発生する可能性もあります。ただし、運用期間中に対象物件の売却が実施されない場合は、インカムゲインのみの想定利回り（3.0％を上限）が配当されます。

4．COZUCHIのキャピタルゲイン重視型ファンドの特徴

COZUCHIのキャピタルゲイン重視型は、投資物件の賃料収入に加えて、対象物件の売却益（キャピタルゲイン）を見込んだファンドです。投資対象としては、事業用地や開発用地となるなど、購入ニーズが高く早期に売却できる可能性が高い物件が選定されており、売却が決まり次第運用を終了し、売却益とそれまでの運用益（賃料収入）が分配されます。

これまでに5件のファンド（想定利回り2.0％～12.0％）が運用され、2件のファンド（想定利回り10.0％～20.0％）が募集前に紹介されています。

売却されることが前提となっているファンドであるため、投資リスクは高くなる傾向にありますが、その分利回りが高く設定されているため、大きな利益を期待できるのがキャピタルゲイン重視型ファンドの特徴といえます。

4-1．運用が終了したキャピタルゲイン重視型ファンドの実績

運用が終了しているキャピタルゲイン重視型ファンド「練馬区武蔵関Ⅰ」は、想定利回り12％（インカムゲイン3％・キャピタルゲイン9％～17％）として募集されました。配当実績は以下のようになりました。

投資対象物件が都市計画施設の整備予定エリア内にあり、将来的に収容される可能性が高く、資産価値が上昇すると見込まれていたため、COZUCHI側も早期売却を想定していました。

このような背景があり、運用期間は6ヶ月と短く設定されていましたが、実際には13日間で運用は終了しました。また、COZUCHIでは投資家への配当ポリシーとして、売却益の利益のうちの25％を上限なしに配当することを掲げていました。

そのため、実際には想定利回り12.0%をはるかに上回る年利283.5％という実績利回りを上げることになりました。このように、キャピタルゲイン重視型ファンドではハイリスクとなる一方で、想定利回り以上の利回りを得られる可能性があるというのがメリットとなっています。

まとめ

今回は、COZUCHIのインカムゲイン型・インカムゲイン重視型・キャピタルゲイン重視型の違いについて紹介しました。

インカムゲイン型では、一定の利益を期待することができます。しかし、想定利回り以上の利益を上げることは難しいデメリットがあります。

インカムゲイン重視型では、インカムゲインに加えて売却益によるプラスの利益を期待できます。一方で、必ず売却が実現するわけではなく、インカムゲイン分の利益しか発生しないケースがあります。

キャピタルゲイン重視型では他のサービスにはないような大きな利益を期待できますが、想定通りに売却が進まなかった場合は、利益が目減りする可能性があります。

なお、不動産投資型クラウドファンディングは元本保証のない投資方法です。どのタイプであっても元本毀損が起きる可能性があることに留意して、投資判断をすることが大切です。

COZUCHIを利用して不動産投資を行う場合は、これらの特徴をよく理解したうえで投資するファンドを選定してみましょう。

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山本 将弘

フリーランスWebライター。主に株式投資や投資信託の記事を執筆。それぞれのテーマに対して、できるだけわかりやすく解説することをモットーとしている。将来に備えとリスクヘッジのために、株式・不動産など「投資」に関する知識や情報の収集、実践に奮闘中。

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