国内不動産投資と海外不動産投資を徹底比較、メリット・デメリットは？

投資マネーはつねに収益が見込める市場に流れ込みます。不動産に関しても同様で、世界の投資家は国を問わず収益性の高い物件を求めて情報を集めます。日本の不動産市場も堅調に上昇を続けてきましたが、今後の経済成長の伸びしろを考えると海外不動産の投資妙味が高まってきていると考えられます。

そこで今回は、国内不動産投資と海外不動産投資のメリットとデメリットを「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」「購入に関わる融資」「運用に関わる節税効果」などの視点から説明します。国内と海外のどちらに不動産投資をするべきかを検討している方はぜひ参考にしてください。

• 1　インカムゲインにおけるメリット・デメリット
• 　1-1　国内不動産投資はインカムゲインが得やすい
• 　1-2　国内不動産投資は空室率の上昇が懸念材料
• 　1-3　海外不動産投資は利回りの上昇が期待大
• 　1-4　海外不動産投資はインカムゲインに課題あり
• 2　キャピタルゲインにおけるメリット・デメリット
• 　2-1　国内不動産投資は一部の物件以外は値上がり期待薄
• 　2-2　国内不動産投資は将来的な値下がりリスクが懸念材料
• 　2-3　海外不動産投資ではキャピタルゲインが期待大
• 　2-4　海外不動産投資では為替動向と物件価格高騰に要注意
• 3　融資におけるメリット・デメリット
• 　3-1　国内不動産投資は低金利が最大の魅力
• 　3-2　国内不動産投資のデメリットは利上げリスク
• 　3-3　海外不動産向けに融資する銀行が増加
• 　3-4　海外不動産融資は金利の高さと融資枠の少なさが課題
• 4　節税効果におけるメリット・デメリット
• 　4-1　国内不動産投資の節税は長期保有でメリットに
• 　4-2　国内不動産投資は海外と比べて節税効果が低い
• 　4-3　海外不動産投資は節税効果が高いことがメリット
• 　4-4　海外不動産投資は今後の税制改正で節税効果が薄れる可能性
• 5　国内不動産投資と海外不動産投資のメリットとデメリットまとめ

1　インカムゲインにおけるメリット・デメリット

インカムゲインとは、「家賃収入による収益」を意味します。不動産を長期間保有することで得られる利益ですが、家賃収入に対する出費も考慮しなければなりません。インカムゲインは単純に物件の利回りだけでは判断できない指標なので注意が必要です。

　1-1　国内不動産投資はインカムゲインが得やすい

日本の利回りは、人口増加や経済成長が著しい東南アジアと比べれば低いものの、政治的・経済的なリスクが低いため、安定したインカムゲインが得られやすいというメリットがあります。海外投資家が日本の不動産に注目する理由には、円安であることが大きいですが、それ以上に「円の安定性」「不動産市場規模」「不動産投資関連制度の安定性」などに目を向けているからです。

このほか、フルローンを組んで国内不動産を購入した場合、ローン返済における金利負担が少ないのも安定したインカムゲインを得る根拠の一つとなっています。

　1-2　国内不動産投資は空室率の上昇が懸念材料

しかし長期的に見ると、日本は人口減少により賃貸物件の需要も減少すると考えられています。また近年の高層マンションなどの建設ラッシュにより、物件の供給過剰も家賃単価の下落につながると予測されています。今後の国内不動産投資市場は、空室リスクの増加を背景にキャピタルゲインが減少するリスクが高いといえます。

　1-3　海外不動産投資は利回りの上昇が期待大

海外不動産は先進国と新興国に分けて考える必要があります。先進国は日本同様にすでに不動産の需給が安定していることが多いため、高い利回りは実現しづらくなっています。

一方、東南アジアなどのような新興国は、人口増加や都市開発などで賃貸や不動産の需要が拡大する見込みが大きいため、日本の平均利回りよりも高い利回りが期待できます。

さらに経済成長にともなうインフレにより、家賃単価の増加も見込めます。保有する物件の利回り上昇も期待することができます。

　1-4　海外不動産投資はインカムゲインに課題あり

東南アジアは、現在、外国人が購入できるコンドミニアムの建設ラッシュにより賃貸需要が追い付かないという状況です。例えば経済成長が見込まれるフィリピンは、外資の流入を受けて大都市圏でのコンドミニアムの建設ラッシュが続いています。

あるいはカンボジアのプノンペンでは、大手不動産会社のCBREカンボジアの2017年第4四半期の調査レポートによると、2017年末のコンドミニアム総戸数は8600戸ですが、2018年中に新たに供給される戸数は1万3000戸と予測されています。

東南アジアでは外国人が土地を保有することを禁じている国が多いですが、コンドミニアムなら購入できるケースがあります。ただ、コンドミニアムの借り手は外国人がメインなので、現地での人口増加は、直接的に賃貸需要の増加につながらないとの見方もあります。

また海外不動産を現金で購入できれば良いですが、多くの人はローンを組みことになります。海外でローンを組むと国内よりも高い金利を支払うケースが多く、利回りが高くても高金利のローンで相殺されてしまう可能性があります。

日本では金利2％ほどから融資を受けることができますが、たとえばタイは1年固定で2.95％から3年固定で4.75％、フィリピンは日本の長期プライムレート+5％となっています。マレーシアは4％ほどで推移しています。なお、インドネシアには外国人向けの住宅ローンはありません。

さらに、海外不動産投資の場合、信頼できる管理会社を探す難しさも課題となります。現地での情報収集は思うようにいかず、客付きができない管理会社を選んだ結果、家賃収入が得られないといったリスクもあります。

他方、先進国の不動産投資の場合、築年数の経過で不動産価格が下落する可能性は日本と比べれば低くなります。つまり、「築古物件を安く買って利回りを確保する」などの計画は上手くいかない可能性があります。

2　キャピタルゲインにおけるメリット・デメリット

キャピタルゲインとは、購入した物件を売却したときに得られる利益のことです。物件が値上がりしていれば売却益が得られます。

　2-1　国内不動産投資は一部の物件以外は値上がり期待薄

日本ではリーマンショック以降で不動産の値上がりが続いており、都心では新築マンションの利回りが3%台となるなど、すでに不動産価格が高水準に達しています。

東京オリンピックの開催や建築価格の上昇など、価格を下支えする要因があるとは言え、今後は大きな値上がりを期待することは難しいと言えるでしょう。つまり、国内不動産投資はキャピタルゲインに関するメリットが少ないといえます。

　2-2　国内不動産投資は将来的な値下がりリスクが懸念材料

国内の不動産相場は、都市部では堅調ですが、全国的な人口減少と経済成長の鈍化が不動産相場にも影響すると予測されます。そうなれば都市部でも値下がりを回避できる立地を探すのは困難となるでしょう。

　2-3　海外不動産投資ではキャピタルゲインが期待大

日本人投資家が海外不動産に目を向ける理由は、キャピタルゲインにあると言ってもよいでしょう。特に値上がりが期待できる東南アジアに注目が集まっています。

東南アジアは15歳以上65歳未満の生産年齢人口の増加にともない、今後も経済成長が見込めます。経済成長により物価の上昇も見込めるので、不動産価格の上昇も期待することができます。

例えばタイのGDP成長率見通しは3.5％、フィリピン6.7％、ベトナム6.3％、インドネシア5.3％となっています。なお日本は1.2％、アメリカ2.7％、フランス1.9％、ドイツ2.3％、ユーロ圏が2.2％と、先進各国はいずれも低調です。（2018年　IMF発表数値）。

ただ先進国の場合でも、日本とは異なる事情により中古物件の価値が落ちにくい地域が多く見られます。
例えばオーストラリアなどは「古いものに価値を持たせる」という風習があり、築年数が何十年と経過しても内装工事で付加価値をつけてから売却するといった方法がよくとられています。

海外不動産を保有すると外貨建ての財産となるので売却時には為替差益が期待できます。日本は長らく低金利が続いていますが、東南アジアはインフレに伴う金利上昇も考えられます。購入時よりも円安となれば、物件の値上がりに加えて、現地通貨が上昇することによる為替差益でも利益を出すことができます。

　2-4　海外不動産投資では為替動向と物件価格高騰に要注意

ただし、為替の動きに関しては円高による為替差損が生じる可能性もあります。物件購入時よりも売却時のほうが円高となれば為替差損が発生するため、たとえ物件価格が上昇しても、為替の動き次第で利益が出なくなる場合もあるので注意が必要です。

また東南アジアの場合、外国人だと新築物件しか購入できない場合があります。例えばベトナムでは2015年の改正法により外国人でも不動産を購入できるようになりましたが、原則、新築のみが対象です（ただし外国人が保有する物件は購入可能）。このほか、マレーシアのように新築よりも中古物件の方が高いというケースもあります。

新築物件を購入する場合、完成前に購入するプレビルド物件には注意が必要です。なかには事前説明にあったはずの設備が備わっていなかったり、水回りが機能しないといったケースが少なくありません。そのため、修理にお金がかかり余計な出費が増える可能性もあります。購入時の金額が高くなればその分キャピタルゲインは減少します。

一方、先進国の物件の場合、例えばアメリカは在庫の減少により価格が相当高騰しています。そのためにキャピタルゲイン狙いであっても、購入価格そのものがかなり高くなっています。タイミングを逃すと高値で購入することになるか、あるいは購入そのものができない場合もあります。

3　融資におけるメリット・デメリット

不動産投資は元手をかけずに運用できるのが魅力の一つですが、海外不動産の場合にはキャッシュ（現金）が必要な場合があります。そこで融資に関してそれぞれどのようなメリットとデメリットがあるのかをご紹介します。

　3-1　国内不動産投資は低金利が最大の魅力

国内不動産を購入する場合、担保価値によってはフルローンで組めるのがメリットの一つです。手持ち資金を少なくすることで、レバレッジを効かせた投資が可能です。さらに低金利のためローン返済の負担も少なくなります。ある程度の年収があれば、手持ち資金が少なくても購入できる点は国内不動産投資の大きな強みです。

　3-2　国内不動産投資のデメリットは利上げリスク

日銀が2016年にマイナス金利政策を導入してから2年以上が経過しました。現在も低金利政策が続いていますが、いつ利上げするのか分からないのが融資を受けるさいの不安要素といえます。変動金利でローンを組めば、わずかな利上げでも返済額が大きく上昇します。

ゼロ金利が解除となれば、住宅ローンの金利も上昇します。例えば金利2％で3000万円を35年ローンで借り入れた場合、金利が0.5％上がるだけで毎月の返済額は8000円ほど増えます。ゼロ金利政策の解除に関していまだ具体的に言及されていませんが、アメリカに続き欧州も利上げに動けば、日本の金融政策の「正常化」も近くなるとの見方があります。

　3-3　海外不動産向けに融資する銀行が増加

国内の金融機関で、海外不動産でも融資する銀行などが徐々に増えてきています。スルガ銀行、オリックス銀行、西京銀行などが海外不動産用のローンプランを取り扱っています。

　3-4　海外不動産融資は金利の高さと融資枠の少なさが課題

とはいえ、海外不動産をローンで購入するのは難しい状況に変わりません。たとえ融資がおりても金利は相当高く、頭金を何割か必要とします。インカムゲイン狙いではローン金利の方が高くなり収益が出ないというケースも考えられます。

海外の金融機関から融資を受ける場合、香港上海銀行（HSBC）などが多く利用されています。イギリスに本社がある銀行で、融資額は物件の70～80％となります。ただし口座を開設する支店によって条件は変わるので、海外金融機関を利用するさいは事前の綿密な情報取集が必要です。

4　節税効果におけるメリット・デメリット

海外不動産を保有して賃貸経営を行うと確定申告でさまざまな経費計上ができます。国内不動産と海外不動産の購入における節税効果の違いを見てみましょう。

　4-1　国内不動産投資の節税は長期保有でメリットに

不動産投資における節税対策では、税金を多く払っている人ほど節税効果を実感できます。特にインカムゲイン狙いの不動産投資においては大きなメリットとなります。

たとえば、減価償却期間の短い中古物件を購入した場合、売却時、減価償却費は購入代金の建物分から差し引かれるので売却益が大きく計上されます。しかしその分、課税所得が増えて税金が高くなるので売却せずに保有するほうが節税効果の恩恵を受けることができます。

　4-2　国内不動産投資は海外と比べて節税効果が低い

国内不動産は海外不動産と比べると土地の持ち分が多くなります。日本の場合、経費計上できる減価償却は建物のみを対象として算出するものなので、海外不動産と比べると節税効果は薄くなります。

　4-3　海外不動産投資は節税効果が高いことがメリット

海外不動産は土地に対して建物の比率が日本と比べると高いので、減価償却費が大きくなります。先進国の物件は築年数が経過しても日本と比べて建物の価値はあまり下がらないため、より大きな節税効果を期待することができます。

国内不動産は売却するさいに減価償却分が売却益にプラスに働くため、譲渡益に対する税金が高くなります。日本の課税譲渡所得の税率は所得税・住民税合わせて5年以下の保有で39.63%、5年を越えれば20.315%となります。なお、海外不動産も同様に譲渡益に対して税率がかかります。現地でも譲渡益に対する納税が必要ですが、国内での申告のさいには外国税額は控除されます。

ただし、海外不動産の場合、長期保有していても日本のように物件価格はさほど落ちないので、長期譲渡所得課税となる期間、すなわち5年を超えて保有することで税率を下げることもできます。

　4-4　海外不動産投資は今後の税制改正で節税効果が薄れる可能性

前述したとおり、海外不動産投資は国内不動産投資に比べると節税面で有利ですが、税制改正の動きが懸念されます。おもに高所得者層が行っている海外不動産を利用した節税対策について、会計監査院が見直しの必要性を指摘しています。2018年度の税制改正大綱では含まれませんでしたが、将来的には節税スキームが見直される可能性もあります。

5　国内不動産投資と海外不動産投資のメリットとデメリットまとめ

以上の内容をまとめると、次の表のようになります。

国内不動産投資は融資が受けやすく、インカムゲインで安定収入が得られるというメリットがある一方で、人口減少による空室リスクや不動産の価格下落リスクがあります。

海外不動産投資は不動産価格の上昇や為替差益などで大きなキャピタルゲインが狙える、や節税効果が高いといったメリットがある一方で、融資が受けにくく為替差損などが生じる可能性もあります。

このような国内不動産投資と海外不動産投資の違いをしっかりと理解した上で、投資目的や自己資金などに応じて、どちらに投資をするかを検討してみましょう。

今回、海外不動産投資の先として取り上げた東南アジアへの投資にご興味がある方は、ビヨンドボーダーズという海外不動産会社に一度ご相談されてみることをおすすめします。

ビヨンドボーダーズは、日本人が代表を務める国内の会社で、東南アジアのハブ国であるマレーシアに支社を持っているため、東南アジアの不動産に関する最新情報や物件情報をリアルタイムで仕入れることが可能です。

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