アパートローンを借り換えるメリット・デメリットは？借り換え手数料も解説

アパート投資の収支を向上させるためには、新たな物件を購入するほかに、これまで利用していたアパートローンを借り換えるという方法もあります。

アパートローンを借り換えると金利等の貸付条件を改善することで、収益の向上が可能です。しかし、アパートローンの借り換えにはメリットばかりではなく、手間の問題などデメリットもあります。

アパートローン借り換えのメリット・デメリットに加えて、借り換えにかかる手数料についても解説します。

目次

1. アパートローン借り換えのメリット
   1-1．金利を下げてキャッシュフローを改善できる
   1-2．空室発生時などに備えられる
   1-3．付帯サービスの追加が可能な場合もある
2. アパートローン借り換えのデメリット
   2-1．借り換えの手間がかかる
   2-2．金融機関との関係性が壊れることもある
   2-3．審査を通過するまで貸付条件が確定しない
3. アパートローン借り換えの手数料
   3-1．抵当権の抹消及び設定費用
   3-2．繰り上げ返済手数料
   3-3．借り換え先金融機関の事務手数料及び保証料
4. まとめ

1．アパートローン借り換えのメリット

アパートローンの借り換えによって得られる最大のメリットは、金利の引き下げによって収支を改善できることです。収支改善によって現金を用意できれば、急な修繕の発生などその後の有事に備えることも可能となります。

1-1．金利を下げてキャッシュフローを改善できる

アパートローンを借り換える最大のメリットは、支払金利を引き下げてキャッシュフローを改善できることです。

反対に、金利の引き下げができないのであれば、アパートローンを借り換える意味はそれほどありません。金利の引き下げ幅が大きいほど、キャッシュフローの改善幅も大きくなるため借り換えのメリットを拡大可能です。

1-2．空室発生時などに備えられる

キャッシュフローを改善することで、修繕の発生など突発的な出費を迫られたときに余裕を持って対応できるようになります。なお、不動産投資によって得た収益は、できる限り再投資や有事の備えとして取っておくことが重要です。

不動産投資の収益は急な空室の発生や災害による修繕の発生など、一定の準備資金がないと解決できないトラブルが起こることもあります。また、これらのトラブルはいつ起こるか正確な予測が困難です。

キャッシュフローを改善できた場合は一定額を確保しておくことで、トラブルに備えた賃貸経営が可能となります。

1-3．付帯サービスの追加が可能な場合もある

アパートローンを含む不動産投資ローンには、団体信用生命保険など付帯サービスがついているものもあります。そして、保険の内容などは時代の流れとともに変化しており、例えば10年前にはなかった保険やサービスが新たに追加されていることも少なくありません。

現代の情勢に合った新たなサービスを付帯させることも可能となるのが、アパートローンを借り換えるメリットの1つです。

2．アパートローン借り換えのデメリット

アパートローンの借り換えを進める上で気を付けるべきポイントは、借り換えの手間と経費が掛かる点と、金融機関との関係性を維持できるかということです。特に後の融資戦略まで考慮すると、金融機関との関係性維持のためには借り換えが有効でないこともあります。

2-1．借り換えの手間がかかる

最初にアパートローンを利用したところとは別の金融機関で借り換える場合は、新たにローン申込及び審査等の手続きを踏む必要があります。ローン審査に当たっては、物件の権利関係及び収支状況をまとめた資料や、身分証明書など様々な書類の提出が必要です。

さらに、審査に通過したら契約の手続きを踏む必要があるほか、従来の金融機関に対する繰り上げ返済の手続きも済ませる必要があります。

アパートローンの借り換えは、繰上げ返済の手続きがある分だけ物件購入時のローン契約よりも手続きが煩雑です。借り換えを進めるのであれば、手続きに関するスケジュールの確保が必要になります。

2-2．金融機関との関係性が壊れることもある

アパートローンを含む不動産投資ローンを利用する場合は、信用金庫や信用組合など地域密着型の金融機関を利用することも少なくありません。

地域密着型の金融機関は採算性など数字に関する指標に加えて、過去の取引実績などの部分も重要視する傾向が強いものです。

信用金庫などから別の金融機関に借り換えるとなると、それまで作り上げてきた関係性を壊すことにもつながりかねないため要注意です。借り換えを行うことで融資実績を積み上げられないと、新たな物件を購入する際に融資を受けられないこともあり得ます。

借り換え先の新たな金融機関が融資に対する姿勢を引き締めるなど、時間の経過とともに消極的になる可能性も否定はできません。万一そうなった場合に投資規模の拡大が行き詰まってしまうことも考えられます。

アパートローンの借り換えには、キャッシュフローの改善という非常に大きな効果を期待できます。しかし、実際に借り換えるかどうかについては、今後の投資戦略など、将来的なことまで考えて判断する姿勢が必要です。

2-3．審査を通過するまで貸付条件が確定しない

アパートローンの借り換えは、主に投資家側から金融機関へ持ち掛ける場合が多くなります。仮に担当者から口頭で好感触を得られたとしても、実際に審査を受けて通過するまでは貸付条件が確定しない点に要注意です。

手間をかけて審査書類などを準備したものの、審査を受けてみたら特に効果がない条件を提示されることもあり得ます。闇雲に借り換えを模索するのではなく、自分自身の状況を整理したうえで借り換えを進めることが必要です。

3．アパートローン借り換えの手数料

アパートローンを借り換える際にかかる経費には主に3種類あります。それぞれの内容と概算額について解説します。

3-1．抵当権の抹消及び設定費用

金融機関は、アパートローンの融資をする際に対象となる物件に抵当権を設定します。アパートローンの借り換えによって融資元の金融機関が変わる場合は、元の抵当権を抹消するととともに、新たな金融機関の抵当権設定が必要です。

抵当権の抹消及び設定は司法書士によって行われることが多く、司法書士に支払う手数料及び登録免許税が発生します。

抵当権の抹消及び設定にかかる費用は、新たな借入額の0.2%など、登録免許税については新たな借入額の0.4%などです。ただし、費用は司法書士事務所によって異なるため、実際にはより多くの費用がかかることもあり得ます。

3-2．繰り上げ返済手数料

アパートローンを借り換えると、元の金融機関に対して繰り上げ返済をすることになります。手数料の有無や金額については金融機関によって異なりますが、繰り上げ返済手数料がかかることもあるので要確認です。

繰上げ返済手数料については、例えば「初回の返済から1年以内に繰り上げ返済する場合は返済額の3%」のように返済時期と割合とが設定されています。金融機関と取り交わしたローン契約書に記載されているため、事前の確認が必要です。

3-3．借り換え先金融機関の事務手数料及び保証料

アパートローンを借り換えるためには、元の金融機関との間で結んだローン契約を解約して、新たなローン契約を締結する必要があります。新たなローン契約の締結に際しては、金融機関が設定する事務手数料及び保証料の支払いが必要です。

なお、事務手数料と保証料は借入額の割合などで設定されていることが多いため、こちらも事前の確認を要します。

オンラインで借り換えシミュレーションをしてみる

アパートローンの借り換えシミュレーションを行う場合、オンラインで無料診断ができる「インベース」が便利です。シミュレーションを申し込むと、以下の情報が盛り込まれた提案書をもらえます。

• 毎月の利息削減額
• 借り換えで得する金額の総額
• 借り換え時にかかる諸費用

またインベースは、借り換え時に必要な「審査書類の取得」なども代行してくれ、融資の承認までサポートしてくれます。

まとめ

不動産投資の収支において、ローン返済と金利支払いは大きな割合を占めることも多いものです。アパートローンの借り換えによって金利を引き下げられれば、キャッシュフローの改善につながります。

その一方で、これまで融資を受けていた金融機関との関係性や、借り換えの手間については要注意です。特に、金融機関との関係性が壊れるとその後の融資戦略に支障をきたす場合もあります。借り換えではなく金利の引き下げ交渉ができないかなど、場合によっては別の方法を模索することも必要です。

まずは借り換えのシミュレーションを行い、借り換えによる金利引き下げの改善ができるかどうかを判断してみましょう。その後、借り換えることのデメリットやリスクについても注視し、自身の投資戦略と照らし合わせて検討してみると良いでしょう。

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