5分でよく分かる不動産投資、勉強の仕方から不動産投資会社の選び方まで

不動産投資に興味があるという方の中には、「不動産投資の仕組みを簡単に知りたい」「どうやって勉強すれば良いか分からない」という方も少なくないのではないでしょうか。

今回の記事では、投資未経験者の方に向けて、不動産投資の勉強方法や不動産投資会社の選び方などをまとめました。不動産投資にチャレンジしようか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

目次

1. 不動産投資の基本的な仕組み
2. 不動産投資の3つのメリット
3. 不動産投資のリスク
4. 不動産投資を始める手順
5. 不動産投資の勉強方法
   5-1．不動産投資に関する書籍を読む
   5-2．インターネットで調べる
   5-3．不動産投資のセミナーに参加する
6. 不動産投資会社の選び方
   6-1．扱う物件の特徴
   6-2．サービス範囲
   6-3．金融機関とのリレーション
   6-4．販売実績
   6-5．評判や口コミ・評価
7. まとめ

1　不動産投資の基本的な仕組み

不動産投資は、不動産を所有して賃貸に出し入居者から賃料収入を得るというのが基本的な流れです。住宅購入時にローンを活用するのと同じように、不動投資においてもローンを借りて物件を購入するケースが多くなっています。

他の投資方法にはない不動産投資のメリットには、自己資金の少ない個人でも大きな資金を運用しやすいという点が挙げられます。不動産投資ローンを活用することで、少ない手元資金でも数千万円～1億円規模の資産運用が可能になります。

個人の場合はマンション・アパートなどの賃貸集合住宅で投資をするケースが多いものの、不動産投資全体でみれば商業施設やホテル、物流施設などでの不動産投資も可能です。いずれの場合も入居する主体が異なるだけで、入居者から得る賃料収入が主な収益源である点は基本的に変わりません。

2　不動産投資の3つのメリット

不動産投資には、大きく分けて次の4つのメリットがあります。投資家が最も重視するのは「投資収益」ではあるものの、他の投資手段と比較検討するときには、他の要素も加味することが大切です。

1. 投資収益（賃料収入+売買益）
2. 資産価値の保全効果
3. 税効果

不動産投資の投資収益は、保有する物件を貸し出すことによる賃料収入（インカムゲイン）と売却時に得られる値上がり益（キャピタルゲイン）からなります。賃料収入は不動産価格にも大きく影響を与えるため、賃料収入を重視して投資判断を行うのが一つの考え方です。

また、不動産はそれ自体が価値を持つ実物資産です。不動産価格が安定している状況でローン返済が進んで、資産価値がローン残額を上回ったのちは、自分の純資産（資産価値-ローン残額）が増えていきます。そのときに売却をすればまとまった資金が手に入ります。また、インフレが進む局面では値上がりしやすくなるため、インフレ環境下で資産を守る手段としても有効です。

なお、不動産購入時の費用や減価償却費、ローン返済の金利相当額などを経費として申告することもできます。経費が不動産所得を上回った場合には給与所得など他の所得と損益通算が出来るため、所得の高い人であれば高い税効果を得られるケースもあります。

3　不動産投資のリスク

他の投資と同様に、不動産投資にはいくつかのリスクが存在します。主なリスクをまとめました。

1. 空室リスク
2. 災害リスク
3. 金利上昇リスク
4. 価格下落リスク
5. 費用の増大リスク

堅実な不動産投資においては、毎月賃料収入を得るのが重要です。空室が発生すると、その部屋が埋まるまでは賃料を生まないため、収支の大きな悪化要因となります。

さらに投資家にとってダメージが大きいのが災害です。建物が倒壊・一部破壊すれば修繕・建て替えが必要になり、大きな出費となります。そのうえで、修繕が完成するまで賃料収入が途絶えてしまいます。

不動産購入のためのローンを変動金利で借りている場合、金利が上昇すると後になって返済額が増大します。これもまた月々の収支の悪化要因となるのです。

不動産価格が下落すると、投資全体で見た収支が悪化する可能性も。ローンの残額よりも価格が下がってしまうと、ローン完済前の売却が難しくなり、投資計画の修正を迫られる恐れもあります。

不動産は、長期で保有していると維持・管理や修繕にコストがかかります。ローンの返済スキームによっては年々経費に計上出来る金利部分が減少するため、賃料収入が同等でも税負担が重くなる仕組みとなっています。こうしたコストの増大が、不動産経営を圧迫させるリスクもあるのです。

4　不動産投資を始める手順

不動産投資を始めるプロセスを簡単にまとめると次の通りです。

1. 不動産投資の基本を勉強する
2. 物件および不動産投資会社を探す
3. 購入物件を決める
4. ローン契約（金消契約）を結ぶ
5. 管理会社を決める
6. 引き渡し
7. 賃料収入・ローン返済の開始

まずは不動産投資の基本を学んでおきましょう。不動産投資の収益の仕組みとリスク、物件や投資会社の選び方などをおさえておきます。インターネットサイトや書籍、不動産投資会社のセミナーを受講するなどの方法があります。

その後、物件や不動産投資会社を探します。物件をポータルサイトで検索して一つずつ問い合わせる方法もありますが、初心者の方であれば不動産投資会社の個人面談を受けて、自身の投資目的や属性に合った物件を紹介してもらう流れが良いでしょう。投資家の属性によって購入できる物件のスペックが異なるうえ、ポータルサイトの膨大な情報を調査する必要があり、物件の選別に大きな時間や手間がかかってしまうためです。

購入物件を決めたのち、ローンの申し込みをします。審査が通れば金消契約（ローン契約）を結んだうえで、正式な不動産の購入手続きを進めます。

その後、引き渡しまでには物件管理をする管理会社も決めます。副業で不動産投資をする場合、入退去者管理やメンテナンスなどの物件管理を自身で行うのが現実的ではありません。基本的には、管理会社に手数料を払って物件管理を一任してもらう形となります。

管理体制を整えるうちに引き渡しとなり、正式に不動産が自分のものとなります。その後、入居者を獲得すれば、賃料収入が入り始めます。順調なケースでは、引き渡し時点で既に入居者が決まっていることもあります。

5　不動産投資の勉強方法

1. 不動産投資に関する書籍を読む
2. オンラインの記事や動画で学ぶ
3. 不動産投資のセミナーに参加する

5-1　不動産投資に関する書籍を読む

独学で不動産投資に関する基本的な知識をまとめて得たいなら、まずは書籍で勉強をするのが一案です。書籍であれば、不動産投資の仕組みや物件の選び方、収支計画の立て方など、不動産投資を考えるうえで必要な情報が網羅されています。

初心者向けから上級者向けまでさまざまな書籍が販売されているため、自分に合った書籍を選ぶと良いでしょう。購入しておけば時間があるときに繰り返し読んで知識を深められるのも、書籍で勉強する利点の一つといえます。

ただし、不動産投資の書籍では、情報が古くなっている可能性があるという点に注意が必要です。例えば、不動産投資ローンの融資環境や金利、不動産価格や利回りなど、日々変化する市況の中で現在は通用しない不動産手法が紹介されていることがあります。不動産投資の仕組みやリスクなど、普遍的な知見を得たい場合に書籍を参考とされるのが良いでしょう。

5-2　オンラインの記事や動画で学ぶ

インターネットでの情報収集も、不動産投資において必要なプロセスの一つです。書籍の情報は、最新の状況を反映していないケースも少なくありません。また、不動産の物件情報や市場動向といった情報は、インターネットで確認しながら勘所を掴んでいくのが有効です。

現代では、不動産投資会社や個人の投資家などさまざまな主体が豊富な情報を記事や動画で配信しています。不動産投資に関する基本的な知識を習得したあとでインターネットでの情報収集を行えば、知識を補完できるでしょう。

ただし、インターネット上の情報が全て正しいとは限りません。また、コラムや動画は特定の領域にフォーカスして発信するケースが多く見られます。先に土台となる不動産投資の情報を一通り習得してからインターネットを活用した方が、誤った情報に惑わされず、効率よく知識を補完できるでしょう。

5-3　不動産投資のセミナーに参加する

不動産投資に関するセミナーを受講することで効率よく情報収集を行う方法もあります。不動産投資会社やファイナンシャルプランナー、金融会社などがしばしば不動産投資に関するセミナーを開講しています。また最近では、マネーセミナーの1ジャンルとして不動産投資を取り扱うケースも見られます。

資産運用や不動産投資のプロフェッショナルが、自分の経験や市場環境なども交えながら的確な情報発信をしてくれるため、効率的かつ体系的な知識の習得に役立つでしょう。セミナーには有料のもの、無料のものがあります。

有料のセミナーは費用が発生するケースもあるので、その費用を支払う価値がありそうか慎重に考えて受講を検討しましょう。一方で、無料のセミナーは不動産投資会社やFPなどの営業活動の一環として行われているケースが多いといえます。不動産投資や金融商品購入などの営業を受ける可能性がある点には、留意して受講を検討しましょう。

初心者向け無料の不動産投資セミナーを実施する「シノケンプロデュース」

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかるアパート経営セミナーとなっています。

セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は5000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績があり、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して融資額も大きくなりますが、シノケンプロデュースは提携金融機関に対して数多くの紹介実績と信用がありますので、一般的な調達金利よりも有利な金利で紹介をしてもらうことができるケースもあります。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

6　不動産投資会社の選び方

投資未経験者が自力で優良物件を見つけるのは困難です。そこで、自分に合った不動産投資会社へ相談するのも有効な選択肢といえます。相談する不動産投資会社は、次のようなポイントを基に検討しましょう。

1. 扱う物件の特徴
2. サービス範囲
3. 金融機関とのリレーション
4. 販売実績
5. 評判や口コミ・評価

6-1　扱う物件の特徴

不動産投資会社は、それぞれ得意とする物件のタイプに違いがあります。まずは、次の着眼点で自分に合った会社を選びましょう。

• 新築か中古か
• 区分投資か一棟投資か
• 主要な営業エリア

投資会社は、しばしば新築と中古の一方を得意としています。自分がどちらに投資したいのかを整理しながら相談先を探しましょう。また、集合住宅の一区画を所有する区分所有と、一棟まるごと所有する投資方法に大別されます。こちらも自分の投資スタンスにあった会社を選んでください。

全国で事業を営む不動産投資会社もありますが、特定の地域だけを強みとする会社も少なくありません。自分が投資を検討する地域を強みとする会社に相談するのが得策です。

6-2　サービス範囲

不動産投資会社によってサービス範囲が異なります。たとえば、他の売主から物件を仲介する仲介会社や、自社で施工した物件を売主として販売する不動産会社、中古不動産の買取再販を行っている不動産会社など、その特徴は多岐に渡ります。

また、販売した物件の管理にも対応できる会社もあります。こうした不動産投資会社を利用すれば、管理会社を探す手間が省けるため、初心者にとっては便利でしょう。

新築を主体とする会社では、自社で開発・販売・賃貸管理を全て手がけるケースもあります。自社物件を管理する形となるので、効率良く物件管理ができると期待できます。

6-3　金融機関とのリレーション

不動産投資会社を選ぶ際は、金融機関とのリレーションが強固な不動産投資会社であるかどうかも重要なポイントです。金融機関とのローン交渉は、初心者の不動産投資において大きなハードルとなるためです。

不動産投資ローンの融資を受ける場合、投資家の属性と物件の概要書を金融機関に提出し、ローンの融資年数や融資総額、金利などの条件交渉を行うことになります。融資に強い不動産投資会社は金融機関とリレーションを築いており、ローン交渉を代行してくれ、ローン審査対応をスムーズに進められます。

6-4　販売実績

の地域での営業実績や契約実績が豊富であるほど、その地域の不動産市場を熟知していて、堅実な経営が可能な優良物件の情報を持っていると期待されます。新築を開発・販売する会社であれば、エリアの特性を踏まえた物件の立地選定や設計においてが可能です。

6-5　評判や口コミ・評価

評判や口コミを事前に確認して、信頼ができる不動産投資会社を選ぶことも大切です。営業体制に問題がないか、大きなトラブルの事例がないかなど、インターネットで社名を検索したり、代表者の経歴を確認されてみるのも良いでしょう。

7　まとめ

今回は、不動産投資を検討するうえでの事前知識について簡単にまとめました。不動産投資を検討するうえでは、書籍やセミナーなどでさらに情報収集を進め、自身の投資目的や資産状況に合わせた投資方法を検討されていくと良いでしょう。

不動産投資をこれから始める初心者の方の多くは、不動産会社が信頼できるのかどうか不安に感じる方も多いと思います。まずは、不動産投資の情報収集を進めながら、できるだけ多くの不動産会社の話を聞いてみると良いでしょう。複数社の不動産会社を比較することで不動産投資の知識が身に着き、物件の良し悪しだけでなく、信頼できる不動産会社選びにも役立ちます。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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