賃貸物件に求められる設備や機能は、社会のニーズを反映して常に変化しています。その多くは時代と共に進化・高度化する傾向にありますが、一方で、ライフスタイルの多様化を背景とした新たな価値観も生まれています。その一つが「浴槽レス」という選択肢です。
浴槽レスとは、文字通り浴槽を設けずシャワー設備のみを備えた住戸を指します。専有面積を占める浴槽をなくすことで、空間の有効活用や賃料の抑制につながります。本記事では、若年層を中心とした入浴の意識の調査と、「浴槽レス」の入居者とオーナーにとっての利点と注意点、ライフスタイルの変化を物件選びに生かす視点を解説します。
1. 「浴槽レス」という選択肢の背景には何がある？
若い年代ほど入浴を「面倒」と感じる人の割合が高いことを示す調査があります。こうした意識から、賃貸住宅でも、浴槽のない「浴槽レス」の物件が選択肢の一つになっていると考えられます。その背景を解説します。
1-1. 入浴を「面倒」と感じる人の割合は年代でどう違う？
入浴を「面倒」と感じる人は少なくありません。例えば、住宅設備メーカーのLIXILが2022年11月に全国の20～60代の男女661人を対象に行った調査では、全体の65.8％が「お風呂に入るのが面倒と感じることがある」と回答しています。
また、マーケティング・リサーチ会社のクロス・マーケティングが2025年2月に全国の20～69歳の男女1,100人を対象に行った「お風呂に関する調査（2025年）」では、お風呂に対する気持ちと入浴頻度を年代別に集計しています。この調査の「入浴」には、シャワーだけの場合も含みます。
このデータでは、年代が若いほど「お風呂に入るのが好き」と回答した人の割合が低い傾向が見られます。毎日入る人の割合も、20代が最も低くなっています。20代では39.5％が、お風呂に入るのは「面倒」と回答しています。2026年2月に発表された同社の調査でも、20代は37.3％と、全体（33.1％）より高い割合でした。
入浴の主目的が「体を清潔に保つこと」であるならば、その目的はシャワーでも十分に達成可能です。「入浴は面倒だが、清潔さは保ちたい」というニーズに対し、「浴槽レス」が合理的な選択肢として浮上していると考えられます。
1-2. 浴槽は住戸のスペースとして効率がよくない？
入浴という行為への関心が低い層にとって、浴槽は住戸内の「非効率なスペース」と認識されかねません。浴室は一日のうち利用時間が限られるため、空間の利用効率、いわゆる「スペースパフォーマンス」の観点からは、評価が分かれる場所です。
入浴を大切にする人にとっては、リラックスできることなどが、浴槽がスペースを取ることを上回る価値になります。しかし、そうでない層にとっては、浴室、特に浴槽は「デッドスペース」に近い存在となり得ます。
また、入浴が好きな人でも、浴室の掃除を負担に感じることがあります。クロス・マーケティングの2025年の調査では、浴室掃除で面倒に感じることとして「浴室全体のカビ対策」（36.6％）、「浴室の床や排水溝のぬめり・髪の毛の掃除」（36.5％）が上位に挙がっています。そのため、ふだんはシャワーで済ませ、湯船に浸かりたいときは銭湯や温浴施設を使う人もいます。
1-3. 「浴槽レス」物件が支持を集める事例
こうしたライフスタイルの変化を捉え、実際に「浴槽レス」物件を供給し、安定した入居率を維持している事例も見られます。
たとえば、シノケンプロデュースが展開するシャワーのみの賃貸アパート「AVAND（アヴァンド）」シリーズは、浴槽レスにすることでコンパクトながら快適な居住空間を創出し、東京23区内で供給されています。一人当たりの専有面積を抑えることで、都心好立地でありながら賃料を抑制できている点も、若年層の需要獲得に繋がっています。
2. 「浴槽レス」は入居者とオーナーにとって何が変わる？
「浴槽レス」の物件で変わる点を、入居者とオーナーそれぞれの視点から整理します。
2-1. 入居者側の利点
「入浴にこだわらない」入居者にとって「浴槽レス」は次のような利点があります。
- スペースを有効活用できる
- 賃料を抑えられる
- 清掃やメンテナンスの手間が省ける
浴槽をなくすと、その分スペースを有効活用できます。基本的に浴槽のある浴室より、シャワールームの方が省スペースです。残りのスペースを洗面所や部屋、収納スペースなどに使用することで、ゆとりのある空間となります。
また、浴槽をなくすと専有面積を小さくでき、建築コストも抑えやすいため、同じ立地でも賃料を低めに設定しやすくなります。入浴に関心の薄い人にとっては、選びやすい物件になると考えられます。
加えて、浴槽がなくなれば、日々の清掃やメンテナンスの手間も省けます。浴室は水回りの中でも広く、湿気や汚れがたまりやすいため、定期的な清掃に手間と時間がかかります。入居中の浴室の清掃は入居者が行うことが多く、浴槽がなければ、その負担が軽くなります。
2-2. オーナー側の利点
安定した賃貸需要が見込めるエリアであれば、「浴槽レス」はオーナー側にも複数の利点があります。
- 狭小地でも戸数を確保しやすい
- メンテナンス・修繕コストを抑えられる
- 風呂なし・3点ユニット物件のリノベーションコストを抑えられる
浴槽レスでアパートを新築すると、1戸あたりの専有面積を縮小できるため、狭小地や変形地でも計画の自由度が高まり、総戸数を確保しやすくなります。
また、浴槽の設備費用や施工費がかからない分、建築コストを抑えやすくなります。退去時の原状回復や将来の大規模修繕でも、水回りの費用を抑えやすくなります。
築古の「風呂なし」や「3点ユニットバス」の物件をリノベーションするときは、浴槽のある浴室を新しく設けると、大きな費用がかかります。シャワールームだけを設ける方法は、費用を抑えながら、今の入居者のニーズに合わせる選択肢の一つになります。
2-3. 浴槽レスで計画する前に確かめたいこと
一方で、浴槽レスの物件は、湯船に浸かりたい人など、浴槽を必要とする人には選ばれにくく、入居者の層が限られます。
また、自治体によっては、狭い住戸を含む集合住宅の建築に課税している場合があります。例えば東京都豊島区は、1住戸の専用面積が30平方メートル未満の狭小住戸が9戸以上ある集合住宅を建てる建築主に、狭小住戸1戸につき50万円の狭小住戸集合住宅税を課しています。
計画の段階で、エリアの入居者の層と、自治体の税や条例を確かめておく必要があります。
3. 変化するライフスタイルに対応する物件選定の視点
「浴槽レス」のように、ライフスタイルの変化は、入居者が求める設備や間取りにも表れます。こうした変化を物件選びに生かすときの観点として、次の3つを取り上げます。
- 各種調査データから市場のニーズを把握する
- 投資初心者が新築・築浅物件を検討する場合
- 投資中級者以上が築古物件をリノベーションする場合
それぞれのポイントについて、詳しく解説していきます。
3-1. 各種調査データから市場のニーズを把握する
不動産ポータルサイトや各種メディアが定期的に公表する住まいの意識調査やアンケートは、入居者のニーズを知る手がかりになります。一見、不動産と直接関係のないライフスタイルに関する調査にも、物件選びのヒントが隠されていることがあります。
例えば、コロナ禍で在宅勤務が広がった時期には、都心から離れても、仕事の場所を取れる広めの住まいを求める動きがあったとされます。近年は、省エネ性能や断熱性能への関心も高まっているといわれます。こうした傾向を踏まえ、想定する入居者のニーズに合う物件を選ぶことが、入居者を募集するときの手がかりになります。
3-2. 投資初心者が新築・築浅物件を検討する場合
新しい物件は、建築時点の入居者のニーズを踏まえて間取りや設備が企画されることが多くあります。そのため、新しい物件ほど、今のライフスタイルを反映している可能性が高いといえます。
一方で、新築は中古に比べて価格が高く、表面利回りは低くなりやすい傾向があります。築年数がたつにつれて家賃が下がる場合もあるため、家賃の変化や借入れの返済を含めて収支を確かめておく必要があります。
3-3. 投資中級者以上が築古物件をリノベーションする場合
築古の物件を取得し、リノベーションで今のライフスタイルに合わせる方法もあります。
既存の物件が、必ずしも想定する入居者のニーズを完全に満たしているとは限りません。条件に合う物件が市場にない場合は、リノベーションで住まいをつくり直すことも選択肢の一つです。新築より安く取得した築古の物件に、需要に合わせたリノベーションを施すことで、新築より高い利回りになる場合もあります。
ただし、築古の物件は、リノベーションの費用に加えて、建物や設備の修繕が新築より早く必要になりやすく、融資の期間も短くなる場合があります。工事の費用と修繕の計画を含めて、収支を見積もる必要があります。
若年層のニーズを捉えたアパート経営なら「シノケンプロデュース」
シノケンプロデュースは、創業30年以上の歴史を持つアパート建築・販売のパイオニア企業です。日本で初めて独身貴族向けのデザインアパートを開発した企業としても知られ、2013年には「グッドデザイン賞」をダブル受賞するなど、デザイン性と機能性を兼ね備えた物件開発に定評があります。
同社が展開する「AVAND（アヴァンド）」シリーズは、本記事で解説した「浴槽レス」を採用したアパートブランドです。シャワールームのみを設置することで、限られたスペースを有効活用し、スタイリッシュな居住空間を実現しています。
東京23区に展開する浴槽レスの賃貸アパート「アヴァンド」シリーズ
「AVAND」は、単に設備を簡素化するのではなく、独立洗面台や温水洗浄便座、システムキッチンなど、若年層が重視する設備はしっかりと完備しています。また、IoT設備の導入など、現代のライフスタイルに合わせた付加価値も提供しています。
こうした入居者目線の物件づくりにより、シノケンプロデュースの管理物件は、創業以来の高水準である入居率約99%（2023年年間平均）を維持しています。
まとめ
生活スタイルや住まいに対する価値観は、年々変化するものです。調査では、若い年代ほど入浴を「面倒」と感じる人の割合が高いという結果が出ており、浴槽を設けない「浴槽レス」の物件は、こうした人に向けた選択肢の一つです。
浴槽をなくすとスペースを有効に使え、賃料を抑えたり、収納や居室を広げたりしやすくなります。掃除やメンテナンスの手間が軽くなることも、入居者にとっての利点です。
オーナーにとっても、狭小地で戸数を確保しやすく、建築コストや修繕費を抑えやすいという利点があります。築古物件をリノベーションする際にも、浴槽を設けないことで費用を抑えやすくなります。一方で、浴槽を必要とする人には選ばれにくいことや、自治体によっては狭い住戸に税がかかることも踏まえて、計画する必要があります。
アパート投資では、こうしたライフスタイルや価値観の変化を敏感に捉えることが大切です。調査データや社会の動きから入居者のニーズを確かめておくと、物件の設備や投資の方法を考えるときの判断材料になります。
HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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